小房子换大房子

youyou02

小房子换大房子，请大家支招。

当年为了省房租，先买了一套小房子过度。现在家里人口多了，考虑买一个大房子。
方案一： 小房子卖了，加上银行贷款，买大房子。
方案二： 小房子出租，银行多带些款，房租补贴换贷款

下面来说说各自的利弊：

方案一： 小房子卖了，加上银行贷款，买大房子。
1. 10年之内卖房要交盈利税，盈利税是多少呢?    如何卖房是为了买新的房子还用交盈利税吗?
11楼正解，自住房已居住2年以上，再卖的话不需要较盈利税。
2.  卖房是不是败家子行为? 开个玩笑了。朋友说，在大城市，房价不会降的，现在20万的房子   10年后最少还是20万，这10年的租金的收入，卖了房子就没有了。

方案二： 小房子出租，银行多带些款，房租补贴换贷款
1. 出租房子是不是一件很难的事?选房客要火眼金睛，房客住进来还有服务周到，自己得能顶半个Hausmeister.
2. 收的房租还要交税。 小房子的房租收入能减去大房子的贷款利息作为应税额呢?

综合大家的方案，小房子准备卖了，作为大房子的首付。这就有个资金周转的问题了。大房子是期房，签购买合同的时候贷款就得搞定。我们当然是搬到大房子后，才能把小房子卖了，拿到房款。这中间得有一年的时间左右吧，怎么周转资金呢? 这几天会去银行咨询，谁有好办法，请支招啊！

pidi

1.
选择二先问自己有没有经济实力，全部贷款银行未必贷给你。此外，你孩子多，你精力肯定有限，是否有时间管理房客这么复杂的事情。

樱桃蜜

出租房子还得看碰到什么样的房客，也是个麻烦事

还是直接卖了套现，买大的省心

viviever

卖小买大的!
出租税收上面划不来啊

great

光泛泛谈很难选择，取决于你除了目前小房子还有多少存款，以及大房子价格和卖小房价格，因为一方面你不卖房可以收租金，但是如果贷款太多的话，你付的利息也多。

youyou02

viviever 发表于 2013-2-26 20:12
卖小买大的!
出租税收上面划不来啊

税收上怎么划不来啊，请具体说说。

viviever

youyou02 发表于 2013-2-26 23:17
税收上怎么划不来啊，请具体说说。

不知道你小房子还清供求没.
假设还清了, 如果要卖值15万, 出租按4%的Rendite算冷租500欧每月, 房租收入交税按35%算(我不知道你家的税率, 如果我有房租收入, 税率是45%的样子, 我帮你按少的来算), 税后325欧每月纯收入.
买大房子贷款, 贷款额度比卖掉小房子的情况多15万, 假设利率2.5%, 每个月利息多交支出312.5欧. 等于两边支出收入扯平了. 但是出租房子要精力的, 有租不出去或碰到问题房客的可能性, 还有一些Nebenkosten我没有算进去, 虽然可能退税, 但是退回来的总是没有支出的多.
所以大体上来说我觉得不划算啊.  

lilyzhuyunxian

好象家庭总收入7万左右向上，税率就是45%的样子

jingnan

如果你小房子已经还了一部分，可以用那部分的grundschuld 为担保，为大房贷款，这样利息可以低些。

计算下大房贷款的利息，相对部分是否比小房出租的租金要少，如果这样，出租小房，否则出卖小房。

当然要考虑小房的位置，如果小房升值潜力大，现在在涨价的时候，保留小房合适。

Mrs.V

lilyzhuyunxian 发表于 2013-2-27 06:40
好象家庭总收入7万左右向上，税率就是45%的样子

netto吗

古秘书

第一 要说的是
你之前的小房子不是一直自己住吗？  那交什么盈利税啊！？
我只知道 10年之内  卖多年用于出租的房子，再出售时 增值的部分缴纳会按照Persönlicher Steuersatz 交一定比例的 “投机税”
http://www.immoverkauf24.de/immo ... hausverkauf-steuer/

第二  小房子的房租收入在课税时 只记入你全家的年收入，小房子贷款的利息部分可以免税。小房子跟大房子的贷款没关系。
我还没听说过  用于自住的房子 贷款可免什么税
有人听说过吗？！

第三  同意ls说的  如果小房升值潜力大，很好租，且几年内无需大修，楼主的资金又倒的开，且是个不怕麻烦的人，保留小房用于出租合适。
楼主得非常了解当地楼市的走势情况，了解自己的房子还得了解自己的性格。有些人买房出租虽麻烦也是幸福，有些人做了投资也觉得是很大的负担，真心不想赚那个钱，受那个累。楼主的性格是什么样儿的，家里有没有人肯操这个心，只有楼主自己知道了。

youyou02

ls正解，自住房已居住2年以上，再卖的话不需要较盈利税。

泉水叮咚响

jingnan 发表于 2013-2-27 10:38
如果你小房子已经还了一部分，可以用那部分的grundschuld 为担保，为大房贷款，这样利息可以低些。

计算 ...

什么是grundschuld

youyou02

综合大家的方案，小房子准备卖了，作为大房子的首付。这就有个资金周转的问题了。大房子是期房，签购买合同的时候贷款就得搞定。我们当然是搬到大房子后，才能把小房子卖了，拿到房款。这中间得有一年的时间左右吧，怎么周转资金呢? 这几天会去银行咨询，谁有好办法，请支招啊！

darjeeling

我听说过有这种情况，卖房子的时候加一个附加条件，就是对方买了房子，但要接受你们作为租客住在里面，直到你们的大房子建好搬走为止，这期间你们交给买家房租。买家是否接受就看你们的小房子的抢手程度了。

pidi

youyou02 发表于 2013-3-6 12:01
综合大家的方案，小房子准备卖了，作为大房子的首付。这就有个资金周转的问题了。大房子是期房，签购买合同 ...

先卖，后租房，然后买新房。这样经济最合算。否则你没有首付，这样拿到贷款条件不会好