解密了，开个分析贴，为什么现在要买房

asdre

kidkudo

jingnan 发表于 2017-3-7 10:41
加了点对现在的看法。

帮顶下，楼主觉得大城市的房价，尤其慕尼黑，法兰，斯图，汉堡，杜塞这几个城市的房价，是不是涨的太有限了呢？

我的感觉来源于两个：银行放贷收紧和本地承受能力极限到了。比如普通双职工在慕尼黑，两人不吃不喝月工资也就一平米房价，甚至不到，如果考虑进住房面积要超过100平的话，这已经超出了很多德国人的承受极限，而外来投资因为签证的原因，总体比例还是很小的

像我这纽伦堡的房价，在我买房后到现在一年半时间内，市区房价基本没有怎么涨了，反倒是卫星城还在缓慢上涨，当然同样比较房子的配置和格局都要比城里好很多，不少人有不挤城区住卫星城的趋势

至于投资，现在只有二手可以看看，新建的，除非地区非常好，否则租售比太低

sxgr

慕尼黑的房价有点没法预计。两年前看房时看过一个加车库80万的联排边套，这两天又挂出来99万+车库5万+中介3.57%，听朋友说是当时有人买了4套现在快拿房了全拿出来卖。

liliss

法兰和周边卫星村也在涨，西北边村子里，2014年40多万可以买个120平的新公寓，现在只能买个80平啦。感觉新公寓涨的快，二手的HAUS好像卖不太动。两年都挂在那里。

jingnan

我觉得主要受租房市场的制约。一般少数高端房，可以租到20欧以上，否则一般工资收入的，交到16-18欧每平米就算很高了，因为毕竟这些年工资都没怎么上升。

租金上不去，房价上涨就成了无本之木。

Shinny

jingnan 发表于 2017-3-7 14:30
我觉得主要受租房市场的制约。一般少数高端房，可以租到20欧以上，否则一般工资收入的，交到16-18欧每平米 ...

请教Jingnan 一个问题，

在大城市和周边交通方便的卫星城， 租房市场很火热， 前两天不是有篇文章， 一套出租房都有60到70个申请者， 即使有的地方还不通 地铁。 这说明， 市场根本没有足够的房源特别是在各方面配置比较好的地方。租房的人中的一部分将来是要买房的， 只要市场有需求， 有人买， 那房子就得继续盖下去， 在这种情况下， 房价会下跌吗？

gmx49

Shinny 发表于 2017-3-7 19:22
请教Jingnan 一个问题，

在大城市和周边交通方便的卫星城， 租房市场很火热， 前两天不是有篇文章，  ...

人口源源不断进来, 不能住大街上啊. 看涨.

Shinny

资本是逐利的， 只要开发商的房子有人买， 他们就会不停的盖下去。 现在虽说利息有些上涨，首付在10％－20%的情况下，10年利息还是能拿到1，5%左右，还能做到以租养贷。  就看下步利息的走势了， 如果贷款利息继续涨， 投资房的月供还要倒贴钱的话，即使房价不升甚至稍有下降，买的人都会减少的。

spike

sxgr 发表于 2017-3-7 13:27
慕尼黑的房价有点没法预计。两年前看房时看过一个加车库80万的联排边套，这两天又挂出来99万+车库5万+中介3 ...

我觉得不像是真的，出售不满10年的非自住房要征收投机税，税率好像是盈利部分的40%。

sxgr

spike 发表于 2017-3-8 08:38
我觉得不像是真的，出售不满10年的非自住房要征收投机税，税率好像是盈利部分的40%。

确实是真的，四个房源就挂在那儿，朋友还去看房了。
每个涨了20多万，即便扣掉盈利税，还能赚10几万。就看有没有愿者上钩了。

lulu_10

好贴要顶

sxgr

Shinny 发表于 2017-3-7 21:37
资本是逐利的， 只要开发商的房子有人买， 他们就会不停的盖下去。 现在虽说利息有些上涨，首付在10％－20% ...

我个人认为像慕尼黑房子应该还要涨一段时间。
这边租房市场真是一房难求，我们房子退了房东直接比两年前租金涨了25%，经过筛选一个小时看房来了数不清多少组，很多组当场在那边表示特别喜欢。买房市场即便只是自住，需求还是摆在那边。

Shinny

如果一二线城市期房公寓目前是4000到6000一平方， 那次新房（比如2011，2012， 2013，2014）年盖的，即使当年两三千一平米， 这些房子如果转手， 它们要么和新房一个价，要么更高一些 （因为地理位置往往比现在盖的要好，再加上房主的装修） 在一二线城市我还看不到房价有下跌的可能， 但感觉不会像前几年上涨那么厉害了。 但未来几年我看房租的涨势还是乐观的，因为需求在那里，而且一时半会还解决不了。

jingnan

这个短期涨势我已经说过，现在涨价是旧房也很凶猛，我见到过1960年的房，根本没维修过，直接叫和新房一样的价格。可是租金比新房差很多，还有投资很多，这样的房，对于投资，吸引力不是很大的。 所以有人说看到有些房挂网上很久。

问题是中期和长期发展，比如5年后，怎么，如果不涨了，或者今后10年，房价平均只涨2%，那么投资是否还核算，需要考虑了。

m8c8h8

认真地看完了，写得真好！

我就属于买房比较晚的，虽然错过了前几年的大好时机，但就目前来看，法兰的房价还有上涨空间，现在下手也不晚。

Shinny

jingnan 发表于 2017-3-8 11:11
这个短期涨势我已经说过，现在涨价是旧房也很凶猛，我见到过1960年的房，根本没维修过，直接叫和新房一样的 ...

想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入用于还贷，假如10年后已经还了10万，8+10 ＝ 18万， 还剩22万银行欠款，这个时候想卖， 假如房价没涨， 房子还是卖40万， 会亏吗

spike

sxgr 发表于 2017-3-8 09:13
确实是真的，四个房源就挂在那儿，朋友还去看房了。
每个涨了20多万，即便扣掉盈利税，还能赚10几万。就 ...

如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价80万，+3.5%巴伐利亚土地交易税，+2%公证费，购房成本共计84.4万。假设首付20%，共贷款67.5万，贷款毁约赔偿费很难计算，暂且算3万吧。总支出为87.4万。
卖出价104万，与买入价的差价是24万，按照40%的税率，需要缴纳9.6万投机税，实际收入94.4万。
最终的盈利是94.4-87.4=7万，这还是比较简化和理想化的算法，实际很有可能会发生各种其他费用，比如装修费，售房中介费。
就算赚了7万，对于占用的资金和承担的风险来说，收益率不算很好，更不用说获取暴利了，所以我认为不值。

Shinny

spike 发表于 2017-3-8 12:53
如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价 ...

占用的资金只是首付的20%，不到20万， 用两三年的时间就能多出来7万， 不算差啊，

spike

Shinny 发表于 2017-3-8 12:18
想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入 ...

如果房价没有涨的话，卖价不到40万，因为买房时的Nebenkosten是另算的，假设是7.5%，那么就是3万，也就是说卖价应该是37万。
卖房所得37万，扣除22万剩余贷款，还有15万，再去掉首付8万，实际盈利7万。也就是说8万的资本在10年后收益7万，年化利率6.5%，作为投资马马虎虎吧，好于大多数理财产品。但是10年房价不涨的可能性微乎其微，只要涨了就是锦上添花。结论就是赚了。

spike

Shinny 发表于 2017-3-8 13:00
占用的资金只是首付的20%，不到20万， 用两三年的时间就能多出来7万， 不算差啊，

对我们这种P民来说当然是发了一笔横财，比大多数理财产品都赚得多，但是能一下子出手4套房子的壕肯定不会满足于这点收益，毕竟要承担较大的风险，万一开发商破产了无法交房呢？万一突然需要资金周转呢？万一房价没有大涨呢？万一脱不了手呢？

sxgr

spike 发表于 2017-3-8 12:53
如果真的如此，那除非有别的避税手段，或不涉及大额贷款，不然其实不是好买卖。
我的计算如下：
买入价 ...

我道不知道银行那边要赔这么多，之前马虎计算觉得一个房子赚10万很不错了。
另外房子是新房，今年5月才能拿，所以既没有出租也没有自住过，不明白这样政府怎么来界定是投资房呢？

didida

楼主确实很有远见！！，请教：
现在离你开贴的时间已经有四年了，再加上之前业已经涨了三年。
按照周期算， 应该差不多饱和了吧？还会再涨吗？

jingnan

Shinny 发表于 2017-3-8 12:18
想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入 ...

房价如果没涨的话，没亏，因为你没追加钱，但房租替你还了10万的本。  

jingnan

didida 发表于 2017-3-8 14:19
楼主确实很有远见！！，请教：
现在离你开贴的时间已经有四年了，再加上之前业已经涨了三年。
...

我觉得2年内肯定继续涨，后面还看不清。

Shinny

jingnan 发表于 2017-3-8 14:45
房价如果没涨的话，没亏，因为你没追加钱，但房租替你还了10万的本。

这样的话， 房产投资还是比股票投资要稳妥的多，就是周期长，变现麻烦些。

Delta85

继续涨 bis 2022 kein Problem

lavenderff

慕尼黑现在城里地段不错的都是八千起到一万多的了，感觉房价涨势放缓，但是租金不容易跟上，租售比实在没法看。这种情况下郊区卫星城应该还有发展空间，如果交通方便的话。但是现在好一点的郊区都要六千多了。

xiaoxiliushui

我不理解为什么幕市会比柏林贵这莫多，而且还在涨涨不休。那边一般百姓的工资不比其他城市高多少啊。柏林作为首都真的很丢面子。给大家提供一点真实柏林房市资料，同一个开发商在同一地点卖的双拼，隔个8，9 个月拿出来卖一些，每次涨个5万左右。去年6，7 月份放出来的Reihendhaus带地下室的房子卖52万。共33-40套，最先卖掉的是最贵的，不带地下室的到目前为止最后卖掉。看来现在市场上确实是投机者居多，而且买房者以外国人为主。

lavenderff

xiaoxiliushui 发表于 2017-3-9 13:33
我不理解为什么幕市会比柏林贵这莫多，而且还在涨涨不休。那边一般百姓的工资不比其他城市高多少啊。柏林作 ...

我2013年买一个投资房去Notar的时候，开发商同时约了其他三位业主，有法国人，克罗地亚人，还有一个终于是德国人。

乙鱼

好贴