老话题，问问这里的高手，想全款贷款买第二套公寓。

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-3-28 20:24

chezshen 发表于 2013-3-28 18:33
市中心买旧房子,租出去,30年后推翻重新,给儿子造

看来儿子真是你小情人哈，总是想着儿子，不想放儿子远走，要让他待在你附近哈。儿女长大后，可能天南海北的，就像我们也远离父母一样。他们有房子什么的，也没用，想走照样走了。存了钱，或者现在买了房子地皮什么的，以后卖掉变现，帮他在他中意的地方买房子或者盖房子更靠谱啊。

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-3-28 20:27

Aquaspirit 发表于 2013-3-28 17:17
地皮更是要讲究地段了。德国不是人口持续大幅增长的国家。

就是的。所以想再买块好地皮也不容易的。自家房子买到一块满意的，已经费了那么大劲了。好地皮也很贵，我觉得差不多的都得十几万以上。想想现在也没那个钱，能存点，还是先还贷款了。我家贷款利息还挺高的。

chezshen · 发表于 2013-3-28 21:01

满架蔷薇一院香发表于 2013-3-28 19:24
看来儿子真是你小情人哈，总是想着儿子，不想放儿子远走，要让他待在你附近哈。儿女长大后，可能天南海北 ...

我现在很后悔离父母太远,所以让孩子以后靠我近点,成本最低么

公鸡毛和鸭子毛 · 发表于 2013-3-28 21:11

chezshen 发表于 2013-3-28 20:01
我现在很后悔离父母太远,所以让孩子以后靠我近点,成本最低么

和我想法一样.

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-3-28 21:37

chezshen 发表于 2013-3-28 20:01
我现在很后悔离父母太远,所以让孩子以后靠我近点,成本最低么

可是儿大不由娘啊。我和老公还想，等我儿子以后上别的地方去的话，我们就把房子卖掉，到儿子住的地方去住。希望他别去兔子不拉屎的地方。

chezshen · 发表于 2013-3-28 21:58

满架蔷薇一院香发表于 2013-3-28 20:37
可是儿大不由娘啊。我和老公还想，等我儿子以后上别的地方去的话，我们就把房子卖掉，到儿子住的地方去住 ...

都这么打算的

不过总得来说,远离父母,从成本来看,不管物质的,还是精神的 ,都很高. 我以后老了要回国,所以最好让孩子回国工作,那就完美拉

yanyanqq · 发表于 2013-3-28 23:09

Aquaspirit 发表于 2013-3-28 11:32
我家的算过，说这种方式收益的性价比很低，还操心。

但是现在也没有更好的投资方式了

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-3-29 00:21

chezshen 发表于 2013-3-28 20:58
都这么打算的不过总得来说,远离父母,从成本来看,不管物质的,还是精神的 ,都很高. 我以后老了要 ...

天呢，老了以后回国，你觉得还能适应吗？我现在回国几周都觉得人到处都多得受不了。我梦想的养老的地方是西班牙。

ERICHANSA · 发表于 2013-3-29 01:44

chezshen 发表于 2013-3-28 11:18
10年就回本,还蛮核算的....我们这里价格太高了,20年都不知道能不能回本

回什么本？
hausgeld一年就得2000欧，剩3000欧，如果没有维修费用，30多年回本。算上维修费再加10年

chezshen · 发表于 2013-3-29 08:50

满架蔷薇一院香发表于 2013-3-28 23:21
天呢，老了以后回国，你觉得还能适应吗？我现在回国几周都觉得人到处都多得受不了。我梦想的养老的地方是 ...

我超喜欢中国啊,现在立马让我回去都行

R211 · 发表于 2013-3-29 10:12

findinger999 发表于 2013-3-28 16:58
我同意你的想法，就是买公寓。其他的投资什么的，真的不是很理想的。尤其在欧元区债务危机没有解决的情况 ...

就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的这么快。
其实有些房地产投资项目，不需要自己去操心出租，维修这些事，都包给公司去做的。我曾谈过一个公寓，就是这样操作。

游西 · 发表于 2013-4-3 22:30

R211 发表于 2013-3-29 10:12
就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的 ...

你那套买了吗？很多人提到hausgeld， hausgeld不是应该算在房租里面吧。我也想过包给公司，但是如果只有一套房子应该不划算的吧？

viviever · 发表于 2013-4-3 23:46

游西发表于 2013-4-3 22:30
你那套买了吗？很多人提到hausgeld， hausgeld不是应该算在房租里面吧。我也想过包给公司，但是如果只有一 ...

Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是不能转嫁给租客的. 不过大部分不可以转嫁给租客的Hausgeld可以作为房租收入的Werbungskosten用于年底退税. 房子的任何维修以及贷款的利息也可以作为房租收入的Werbungskosten用于年底退税.
我觉得在家庭收入税率比较高的情况下, 贷全款买房出租挺好的, 因为:
A=房租收入
B=贷款利息+不可以转嫁给租客的Hausgeld+房子的维修费用+2%*房价(房子的年折旧费)
A需要交税, B部分退税, 假如A<B, 那么B-A的部分可以在你们其它年收入里来退税. 假如四级税卡年收入里有相当一部分属于最高的42%的Steuersatz, 那么结果就是不但相当于A不用交税了, 而且还可以退回(B-A)*42%的税.
当然, 房子出租肯定是比较折腾的. 运气好碰到稳定的好房客最好, 每年换一个房客的话就比较郁闷了.

stella1016 · 发表于 2013-4-4 09:09

viviever 发表于 2013-4-3 23:46
Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是 ...

b里的折旧费好像要看房子的baujahr，有的旧房子仿佛超过30还是40年就没有折旧费了。

viviever · 发表于 2013-4-4 09:54

stella1016 发表于 2013-4-4 09:09
b里的折旧费好像要看房子的baujahr，有的旧房子仿佛超过30还是40年就没有折旧费了。

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer absetzen. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis für den Kauf oder Bau des Hauses erreicht ist. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin zwei Prozent im Jahr absetzen – allerdings nur für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

stella1016 · 发表于 2013-4-4 10:02

viviever 发表于 2013-4-4 09:54
Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Ver ...

明白了，谢谢！

游西 · 发表于 2013-4-4 13:01

viviever 发表于 2013-4-3 23:46
Hausgeld里一大部分可以转嫁到租客身上, 但有些费用, 比如电梯维修, Hausmeister的费用, Ruecklage等, 是 ...

谢谢你的回复，真详细！

pattonoriental · 发表于 2013-4-4 13:20

R211 发表于 2013-3-29 09:12
就因为现在债务危机，银行利息率才这么低。也使本来没什么机会买房的人都可以贷款买房了。所以房价才升的 ...

这样的公司叫什么？

jeditech · 发表于 2013-4-4 16:02

游西发表于 2013-3-28 13:29
这样啊，看来我想的太简单了。我看得都是杜塞的房子，有的成色看起来不错的样子。而且我觉得杜塞应该还是很 ...

杜塞的房子最近一两年涨得很厉害，好地段的房子很少能看到房价和年租比２０以下的了。装修好点的甚至开价到房价和年租比２５以上，简直是抢钱。不过如果可以看到价格合适的，其实在杜塞买房出租是很理想的，但房子绝大部分在中介手里，要加上中介费。税收方面，因为是出租，利息可以扣税，如果全额贷款，加上每年２％的折旧扣税，其实不会多交多少税。日常管理有Ｖｅｒｗａｌｔｅｒ，不用怎么操心。关键要挑好房客，换房客的时候可能要稍稍装修一下。

其实每种投资都有风险，都要操心。股票，基金其实风险我觉得更大些。德国大城市的不动产一般不会贬值，即使有也很有限，何况平时有房租收入。关键是要找到好房子。

游西 · 发表于 2013-4-5 09:25

jeditech 发表于 2013-4-4 16:02
杜塞的房子最近一两年涨得很厉害，好地段的房子很少能看到房价和年租比２０以下的了。装修好点的甚至开价 ...

请问房价和年租比20的意思是说: 假如房子年租5000，房价在100 000+对吗？

jeditech · 发表于 2013-4-6 10:27

游西发表于 2013-4-5 09:25
请问房价和年租比20的意思是说: 假如房子年租5000，房价在100 000+对吗？

是的。以前说合理的房价年租比是18，现在的杜塞基本很少有20以下的，除非房子有问题。

i777 · 发表于 2013-4-9 23:50

Aquaspirit 发表于 2013-3-28 14:03
私人养老保险和自己存钱没多大差别。

可能还不如存钱

i777 · 发表于 2013-4-9 23:56

handada 发表于 2013-3-28 17:13
听很多人说过，用第二套房还贷。好想美国的金融危机就是这么出来的。把美国整烂了，又来德国。

什么跟什么啊，金融危机是因为贷款方追求利益降低贷款要求的门槛，促使很多无稳定偿还能力的人去借贷。一普通投资人，或者说一伙，甚至一大伙，就算成心，也没能力搞出危机来

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