买房投资在一线大城市还是二线中等城市？

jeditech

最近利率低，所以一直在考虑买房出租作为投资。但是一线大城市的房价最近一两年涨得很多，拿北威州来说，科隆和杜塞好地段的房价，过去两年涨了大概有20%到30%吧，很多房子看着的确不错，但价格上实在觉得是在宰人，房主相趁机捞一把。房子已经在出租了，房租不是随便可以涨的。

二线城市，如Essen, 多蒙，Aachen等等，房价稍低些，从房租收益上说，不比一线城市差，但以后的升值空间也比较小。

纠结之中，请大家谈谈自己的看法。

Polier

投资是买涨不买落。

1线涨有一线涨的原因

2线回报率高，高回报，意味着高风险，ESSEN的回报率最高，房价降的最快。

房屋投资不仅是为了赚房租哈

jeditech

Polier 发表于 2013-4-11 10:42
投资是买涨不买落。

1线涨有一线涨的原因

Essen 也看地段吧，象Bredeney的房子就涨了不少。

Polier

jeditech 发表于 2013-4-11 10:48
Essen 也看地段吧，象Bredeney的房子就涨了不少。

那是肯定，总体在降，整个鲁尔区都疲软除了科隆和杜村

个人观点，

jeditech

Polier 发表于 2013-4-11 11:12
那是肯定，总体在降，整个鲁尔区都疲软除了科隆和杜村

个人观点，

大致是这样。科隆不熟，所以主要考虑杜塞。但实在不甘心被人宰，所以也考虑二线城市了。

Polier

本人对杜塞不熟，那里目前经济不错，但不知是否多元化，受冲击性如何。要经得起考验。

满架蔷薇一院香

买房投资，除了房租外，更重要的是保值啊。通货膨胀的厉害，买房是比较稳妥的投资或者说是一种养老保险啊。如果这样看的话，大城市的房价比较有保证的，二线城市难说。

梦醒时分999

如果有钱，当然一线是首选。

jeditech

梦醒时分999 发表于 2013-4-11 12:49
如果有钱，当然一线是首选。

有钱也不想被人宰啊。冷租每月500的房子，卖15万，实在觉得是抢钱。

梦醒时分999

楼上不是有人告诉你了么？既然是以投资为目的的买方，当然Lage对重要。你不要比较短期内的房租，而是要看，房子的增值空间大不大的。

梦醒时分999

而且如果是在一线城市，15万能买到的房子，应该建筑年代比较久，而且空间不会很大吧？
这个价位，真的还好了。

jeditech

梦醒时分999 发表于 2013-4-11 13:25
楼上不是有人告诉你了么？既然是以投资为目的的买方，当然Lage对重要。你不要比较短期内的房租，而是要看， ...

买房出租作为投资，增值空间当然重要，但房租也是不可忽略的。德国不是中国，房价上升主要看需求，而不是政策影响，这点和其他欧洲国家比如西班牙，荷兰等等是不同的。为什么二线城市的房价涨不上去？看看城市的人口流动统计就知道了。大部分中等城市的人口在逐渐萎缩，对房源的需求当然上不去。一线城市的人口因为就业机会多，在增加，所以房价上去了。当然欧元危机让很多人寻找相对安全的投资方式也是一个原因，但这只是一个辅助因素，看二线城市的房价就知道了。

所以我觉得大城市的房价升值空间也是有限的，如果现在就高价买进，房租又不高，即使等上十几二十年，收益也是有限的。相反，二线城市的房子升值有限，但如果房租较高，出租稳定，同样可以提供较高的收益。

Polier

jeditech 发表于 2013-4-11 13:37
买房出租作为投资，增值空间当然重要，但房租也是不可忽略的。德国不是中国，房价上升主要看需求，而不是 ...

房子没有升值空间，就是赔本，房子是要折旧的，越旧越贬值。

如果房租能把利息和Tilgung还掉，就可以了

jeditech

Aquaspirit 发表于 2013-4-11 13:31
这价格不很正常吗？

房价年租比是25，如果你觉得正常，要么是不了解行情，要么是太有钱了，不在乎。

pidi

一线城市，必须的。

jeditech

Polier 发表于 2013-4-11 13:42
房子没有升值空间，就是赔本，房子是要折旧的，越旧越贬值。

如果房租能把利息和Tilgung还掉，就可以了 ...

房租抵掉月供是必须的，不然还要贴钱进去，投资就不值了。

梦醒时分999

Aquaspirit 发表于 2013-4-11 12:31
这价格不很正常吗？

岂止正常，简直就是便宜到家了。
但是楼主是以房价和年租的比例来考量了，所以。。。

Polier

jeditech 发表于 2013-4-11 13:48
房租抵掉月供是必须的，不然还要贴钱进去，投资就不值了。

在热门城市，开始的几年，可能必须贴，只能投资未来

或者说投机未来的升值空间

jeditech

梦醒时分999 发表于 2013-4-11 13:50
岂止正常，简直就是便宜到家了。
但是楼主是以房价和年租的比例来考量了，所以。。。

不以房价和年租的比例来考量,以什么为根据呢？

jeditech

Aquaspirit 发表于 2013-4-11 14:36
看地区情况。我们这片冷租500多的房子，售价也是不会低于20万的。所以我觉得那房子价格挺实惠。

估计你在慕尼黑，汉堡之类超一流城市。杜塞这里还没有这么离谱。

i777

jeditech 发表于 2013-4-11 13:20
有钱也不想被人宰啊。冷租每月500的房子，卖15万，实在觉得是抢钱。

租售比是要考虑的, 不然应该回中国买, 潜力无穷, 德国房产也就比存款强点

cnhktw

投资的话肯定选一线城市。

lavenderff

我也觉得这个价钱挺正常的。德国买房出租就是保值，租售比不怎么样。
利率低其实长远来看也没省太多钱，最多小几万。房价涨了远不止这么多。唉。
我现在有点怀疑房市是不是太hyper了，两年涨了30%-50%，还有多少空间？慕尼黑城里现在新房一平4000-6000，德国工资又低，难道温州炒房团从中国杀到美国现在又杀到德国来了？

w84best

jeditech 发表于 2013-4-11 13:37
买房出租作为投资，增值空间当然重要，但房租也是不可忽略的。德国不是中国，房价上升主要看需求，而不是 ...

正解

jeditech

lavenderff 发表于 2013-4-12 00:25
我也觉得这个价钱挺正常的。德国买房出租就是保值，租售比不怎么样。
利率低其实长远来看也没省太多钱，最 ...

在慕尼黑估计这个价格算正常市场价格，但我觉得整个市场绝对是在泡沫化。我一个朋友在慕尼黑，年薪税后有八万多，都感叹市中心的房子买不起。他的收入当然还不算大富，但在普通的中产阶级来说，绝对是高薪了。这样的收入对房价还是望而却步，那让普通收入的人住哪？

这几年先是次贷危机，然后是欧元危机，让德国散户对其他投资方式失去了信心，于是很多人转而投资房产，加上慕尼黑的经济发展始终不错，收入相对德国其他地区高，导致房价的不断上涨。但工资上涨是有限度的，一般也就跟通货膨胀率上下。到大部分人的收入无法承担房价的时候，这个泡沫就要破了。

Coraline

当然是选一线大城市 。。。 有增值潜力

CindyamMain

房租20年收不回成本的还不如存银行

pidi

普通人买贵地段的。
只有精通地产行业，懂分析懂计算才能找有潜力的地段以期待暴富。