买二手房后，原房主有没有权利赖着不走？

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 14:06

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一般在签完notar后，我们就应该把房款付给房主吧？但是房主暂时没有找到房子，所以我们打算可以和原房主签订一个3个月的租房合同，就是三个月后租房合同自动失效。但是我们现在担心的是，原房主是家庭妇女，离婚，有两个孩子，因为德国是保护弱势群体的，如果三个月后原房主以没有找到房子，没有钱为由，不肯搬，我们怎么保障自己的权利呢。
在德国有没有什么特殊法例，说在某些特定条件下，比如没收入，租客可以无条件延长租房合同，就是我们没有办法让她搬走。或是原房主在某些特定情况下，以没有钱为由可以继续住在我们买的房子里呢？到时她应该是霸占他人财产了，我们是不是可以叫警察呢？
谢谢各位，现在有点担心这个。虽然还没有签购房合同，可是如果真的很麻烦的话，就决定放弃了。因为我们不想花精力在这个上面打官司。

huntt · 发表于 2013-4-13 17:28

本帖最后由 huntt 于 2013-4-13 17:34 编辑

你们可以修改合同，她多住3个月所以房子价格下降，交钥匙日期延后3个月，具体可以咨询notar.

最好不要签房屋租赁合同

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-4-13 17:30

据我所知，她是没有权利赖着不走的。没有钱什么的不是理由。何况这个原房主怎么会没有钱呢，她的房子卖给了你，她拿了你付的钱的。她没权利，可她就是不走的话，你就只能去起诉她。官司打赢后，法庭会强制执行，把她弄出去。这样你当然损失好多时间和精力。

她没找着房子就卖掉现在的房子，本身就挺奇怪的，我觉得不靠谱。很多人抢着买这个房子吗？没有的话，你就等她找到房子搬出去再签合同付钱。

pattonoriental · 发表于 2013-4-13 17:33

有钱变没钱，那就是一小时的事

lavenderff · 发表于 2013-4-13 17:39

huntt 发表于 2013-4-13 17:28
你们可以修改合同，她多住3个月所以房子价格下降，交钥匙日期延后3个月，具体可以咨询notar.

最好不要签 ...

这个靠谱！

jeditech · 发表于 2013-4-13 17:39

huntt 发表于 2013-4-13 17:28:52
本帖最后由 huntt 于 2013-4-13 17:34 编辑

你们可以修改合同，她多住3个月所以房子价格下降，交钥匙日期延后3个月，具体可以咨询notar.

最好不要签房屋租赁...

正解。千万别把事情搞那么复杂。

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 18:19

huntt 发表于 2013-4-13 17:28
你们可以修改合同，她多住3个月所以房子价格下降，交钥匙日期延后3个月，具体可以咨询notar.

最好不要签 ...

可是如果三个月后她赖着不走怎么办呢'她要是说没找到房子呢？

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 18:22

满架蔷薇一院香发表于 2013-4-13 17:30
据我所知，她是没有权利赖着不走的。没有钱什么的不是理由。何况这个原房主怎么会没有钱呢，她的房子卖给了 ...

她是要找租得房子，房子没有卖出去之前她肯定不会出去租房子，她还要同时付房租

jeditech · 发表于 2013-4-13 18:42

liu1230081 发表于 2013-4-13 18:19
可是如果三个月后她赖着不走怎么办呢'她要是说没找到房子呢？

付款和给钥匙应该是Zug um Zug。如果他不搬走，首先是违反购房合同，需要付罚金。其次你可以马上找Amtsgericht，因为不牵涉到出租的问题，这个处理很快，几天之内就可以让Gerichtsvollzugsbeamte 赶他出去。相反，要赶走一个赖着不走的租房的房客，是一个漫长的过程。

banapple · 发表于 2013-4-13 19:31

楼主去查一下Mieterschutz, 我知道的是1到3年.

pattonoriental · 发表于 2013-4-13 19:42

jeditech 发表于 2013-4-13 17:42
付款和给钥匙应该是Zug um Zug。如果他不搬走，首先是违反购房合同，需要付罚金。其次你可以马上找Amtsge ...

这个过程可能会是无限久

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 19:52

pattonoriental 发表于 2013-4-13 19:42
这个过程可能会是无限久

为什么是无限久，不是说几天之内就可以吗

jeditech · 发表于 2013-4-13 19:53

liu1230081 发表于 2013-4-13 18:19
可是如果三个月后她赖着不走怎么办呢'她要是说没找到房子呢？

再不放心的话，就稍微花点钱，让Notar 搞一个Notaranderkonto，这样即使她不搬走，至少你的钱是安全的。

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 19:53

banapple 发表于 2013-4-13 19:31
楼主去查一下Mieterschutz, 我知道的是1到3年.

不存在租客的问题，因为我们不打算和他签租房合同

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 19:56

jeditech 发表于 2013-4-13 18:42
付款和给钥匙应该是Zug um Zug。如果他不搬走，首先是违反购房合同，需要付罚金。其次你可以马上找Amtsge ...

怎么赶她出去呢？德国法律应该是不会让她睡大街把。她要是没找到房子怎么赶她阿。

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 19:58

jeditech 发表于 2013-4-13 19:53
再不放心的话，就稍微花点钱，让Notar 搞一个Notaranderkonto，这样即使她不搬走，至少你的钱是安全的。

那就是说把签打倒notar账户，等她交房再给钱是吗？可是这样不是要他白住阿

jeditech · 发表于 2013-4-13 20:01

liu1230081 发表于 2013-4-13 19:56
怎么赶她出去呢？德国法律应该是不会让她睡大街把。她要是没找到房子怎么赶她阿。

没找到房子不是赖着不走的理由。既然卖了房子，那么到哪去是她应该安排好的。找不到房子，可以住父母家，亲戚家，朋友家，甚至住旅馆。如果你履行购房合同付了款，而她不走，法庭绝对在你这边。出租就不同了，各种Mieterschutz，后患无穷。

jeditech · 发表于 2013-4-13 20:03

liu1230081 发表于 2013-4-13 19:58
那就是说把签打倒notar账户，等她交房再给钱是吗？可是这样不是要他白住阿

对，她不搬出去，就拿不到钱。怎么是白住呢？

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:07

jeditech 发表于 2013-4-13 20:01
没找到房子不是赖着不走的理由。既然卖了房子，那么到哪去是她应该安排好的。找不到房子，可以住父母家， ...

如果极端情况下Gerichtsvollzugsbeamte来了之后她就是不走，说没父母，没朋友，也没钱住旅馆，怎么办，反正法庭不可能让她睡大街阿，即使法庭站我这边，要走法律程序打官司也是很漫长的阿，在这种情况下要怎么让她搬呢？

huntt · 发表于 2013-4-13 20:31

liu1230081 发表于 2013-4-13 20:07
如果极端情况下Gerichtsvollzugsbeamte来了之后她就是不走，说没父母，没朋友，也没钱住旅馆，怎么办，反 ...

这种情况买卖合同无效还你钱啊

jeditech · 发表于 2013-4-13 20:32

liu1230081 发表于 2013-4-13 20:07
如果极端情况下Gerichtsvollzugsbeamte来了之后她就是不走，说没父母，没朋友，也没钱住旅馆，怎么办，反 ...

老兄，你真是够担心的了。我详细说一下吧。

Notarieller Kaufvertrag 不同于一般的合同，因为经过公证，有特殊的Beweiskraft. 如果合同里有Vollstreckungsunterwerfung 的条款，而签约方违反合同，无须法庭判决，就可以直接采取Vollstreckung 的措施。所以你要在合同里让Notar 加上Vollstreckungsklausel, 如果卖家收钱后不搬走，你请Notar出一份vollstreckbare Urkunde，交给卖家，最好有证人在场。之后马上可以让警察或Gerichtsvollzieher 把他赶出去。

这是德国，没有人敢对抗Gerichtsvollzieher，他们是可以使用武力的。至于她出去之后去哪里，不是你的问题，法庭也不会管，最多警察会通知他的家属，看是否能安排，具体要看他的情况了。

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:33

jeditech 发表于 2013-4-13 20:03
对，她不搬出去，就拿不到钱。怎么是白住呢？

请问一下，如果三个月后交房，房款是签完notar就付还是交房前付，如果是交房前付那这三个月grundbuch也无法办理更名是吗？

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:50

jeditech 2013-4-13 20:32
°ɡ

Notarieller Kaufvertrag ...

л

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:51

jeditech 2013-4-13 20:32
°ɡ

Notarieller Kaufvertrag ...

л

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:53

jeditech 2013-4-13 20:32
°ɡ

Notarieller Kaufvertrag ...

л

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 20:53

jeditech 发表于 2013-4-13 20:32
老兄，你真是够担心的了。我详细说一下吧。

Notarieller Kaufvertrag 不同于一般的合同，因为经过公证 ...

哦，是这样阿，那就放心了。多谢阿

jeditech · 发表于 2013-4-13 21:03

liu1230081 发表于 2013-4-13 20:33
请问一下，如果三个月后交房，房款是签完notar就付还是交房前付，如果是交房前付那这三个月grundbuch也无 ...

付款和交房是Zug um Zug。既然是三个月后交房，那当然是那时候付款。Grundbucheintrag一般在付款后一个月左右。

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 21:15

jeditech 发表于 2013-4-13 20:32
老兄，你真是够担心的了。我详细说一下吧。

Notarieller Kaufvertrag 不同于一般的合同，因为经过公证 ...

那在请问一下，Vollstreckungsunterwerfung这个条款是有固定的内容还是我们摇和notar商议来定，在那种情况下可以执行？我们在网上看了这种条款好多都是保护卖方的，请问哪里有这种条例吗？vollstreckbare Urkunde这个notar就有权利出具是吗？

liu1230081 · 发表于 2013-4-13 21:24

jeditech 发表于 2013-4-13 21:03
付款和交房是Zug um Zug。既然是三个月后交房，那当然是那时候付款。Grundbucheintrag一般在付款后一个月 ...

那是不是说签notar时就写明交钱时间和交房时间，但是auflassungsvormerkung是签notar时就做了即使没交房款是吗？

jeditech · 发表于 2013-4-13 21:57

liu1230081 发表于 2013-4-13 21:24
那是不是说签notar时就写明交钱时间和交房时间，但是auflassungsvormerkung是签notar时就做了即使没交房款 ...

是的。Auflassungsvormerkung是为了保护买方的利益，防止卖家在签约后把房子卖给其他人，所以签约后马上要写进Grundbuch。

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