关于银行贷款利息

拔剑茫然

    在这里看到很多帖子，提出非常低的银行贷款利息。  
    结果，到银行一问。这种极低的利率，只能提供给个人自住房。如果是贷款购买投资房，比如MFH，利息至少在3%以上。
    如果投资房中包含30以上商业出租面积，则利息还要再高一些，且还本3%以上。两个相加，利息在6%以上。

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hortesie

自住房和投资房贷款利率应该没有什么大差异吧，主要还是看银行对于风险的评估。
我们刚得到一个投资房贷款利率报价，低于2.5%

google789

hortesie 发表于 2013-8-2 10:06
自住房和投资房贷款利率应该没有什么大差异吧，主要还是看银行对于风险的评估。
我们刚得到一个投资房贷款 ...

哪个银行啊 可以说么

iohsu

一个投资房包含30个商业出租屋吗？LZ是大地主啊，嘿嘿，坛子上的可能没这么大规模的，所以贷款利率低一些。。。我们问的一般的投资房和自住贷款没什么差别

拔剑茫然

google789 发表于 2013-8-2 11:42
哪个银行啊 可以说么

同问

拔剑茫然

hortesie 发表于 2013-8-2 10:06
自住房和投资房贷款利率应该没有什么大差异吧，主要还是看银行对于风险的评估。
我们刚得到一个投资房贷款 ...

我咨询的是商业银行，请问，您的利息来自哪家银行呢? 谢谢

hortesie

拔剑茫然 发表于 2013-8-2 12:13
我咨询的是商业银行，请问，您的利息来自哪家银行呢? 谢谢

是Dr.Klein的报价。
他家原来的利率给得比这个要高些，后来我们增加了抵押，利率就降了0.4%。 所以还是风险评估的问题。

拔剑茫然

谢谢,我们联系的银行很少,抵押倒是没问题.但现在基本放弃一栋非常好,非常新的投资房了.

adaa3123

还本不能算利息吧，只能算月供

拔剑茫然

adaa3123 发表于 2013-8-9 09:27
还本不能算利息吧，只能算月供

是月供。但月供太高，本来很核算的一栋楼，还本后所剩无几，立即购买就不值了。

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-9 09:41
是月供。但月供太高，本来很核算的一栋楼，还本后所剩无几，立即购买就不值了。

还本也是你自己的钱啊？还是说每月现金流太少不够机动了？对于投资房，你是觉得月供越少越好？

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 10:00
还本也是你自己的钱啊？还是说每月现金流太少不够机动了？对于投资房，你是觉得月供越少越好？

是啊，但如果还本这么高，最初几年的房租就不够还银行的了。起码头几年会比较难。

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-9 13:01
是啊，但如果还本这么高，最初几年的房租就不够还银行的了。起码头几年会比较难。

明白，这样前几年还得自己贴钱进去。不过，你买的是不是很大栋的楼？一般的几-FH好像银行没有这些限制~~~

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 13:29
明白，这样前几年还得自己贴钱进去。不过，你买的是不是很大栋的楼？一般的几-FH好像银行没有这些限制~~~

yes  ,MFH mit Geschaft

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-9 14:57
yes  ,MFH mit Geschaft

大地主啊，景仰景仰！赶紧问问意见，最近看中一栋3-FH，租金不错，租售比算挺高的了，地段出租也完全没问题，几乎不会空置。就是年代太老，1905年的房，虽然保养不错，水电暖都还算新，能下手吗？就怕再卖很难出手了，一直放手里吧，能放多久，10-20年后会不会就算不断保养都得推倒或大翻修了？那这些年的现金流又全吐出去了？有点想不明白，呵呵

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 15:32
大地主啊，景仰景仰！赶紧问问意见，最近看中一栋3-FH，租金不错，租售比算挺高的了，地段出租也完全没问 ...

大地主不敢。
这么老的房子，反正我是不会考虑的。有一个说法，德国房子设计为80年。不过，很多老房子都过百年了，还是屹立不倒。我喜欢莱茵河边那种大石头地基的房子。但那种房子太贵了。我看到的这栋MFH也在莱茵河边，只是很新，2003年的。老房子内部潜在的问题你没法发现，一旦维修，就太贵了。

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 15:32
大地主啊，景仰景仰！赶紧问问意见，最近看中一栋3-FH，租金不错，租售比算挺高的了，地段出租也完全没问 ...

老房子的结构问题很难从外表上看出来。另外，水电气，主要看管道，锅炉可以换新的，但管道很难更新

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-9 16:41
老房子的结构问题很难从外表上看出来。另外，水电气，主要看管道，锅炉可以换新的，但管道很难更新

是的，我指的就是水暖管道电路是比较新的，这种能下手嘛？进去的感觉真还不错，空气啊采光啊。。。

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-9 16:37
大地主不敢。
这么老的房子，反正我是不会考虑的。有一个说法，德国房子设计为80年。不过，很多老房子都 ...

2003年的房可遇不可求啊，应该不会比新房便宜吧？

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 22:16
是的，我指的就是水暖管道电路是比较新的，这种能下手嘛？进去的感觉真还不错，空气啊采光啊。。。

老房子屋顶高，采光好，您看到管道都是新的吗？那差不多相当于推倒重建。千万不要是露出部分较新，墙内还是老管子。德国卖家可以耍很多花样的。

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-9 22:17
2003年的房可遇不可求啊，应该不会比新房便宜吧？

贵的要死啊。所以，还贷比例太高，反而不容易买呢

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-10 08:14
老房子屋顶高，采光好，您看到管道都是新的吗？那差不多相当于推倒重建。千万不要是露出部分较新，墙内还 ...

你的意思是如果管道都是新的，只有墙体是旧的，还是可以考虑的？现在先谈谈价格，如果价格能大概谈妥，会找Gutachter把关，只有所有管道都小于20年，才打算下手，你觉得怎么样？

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-10 08:15
贵的要死啊。所以，还贷比例太高，反而不容易买呢

那为什么不直接找新建房？还是说此地段根本没有新房？

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-10 14:14
那为什么不直接找新建房？还是说此地段根本没有新房？

就是因为地点太棒了，莱茵河边，又紧邻信息港，租房的都是附近工作的白领，房子新，结构好，建筑材料也是一流，估计10几年内完全不必修房。德国的房子一般30年面临大修，这个才10年，只是价格高的邪门。本来计算下来，还不错。但跟银行具体一聊，才明白。这里帖子里说的利息，都是自住房，确实利息低。但出租房拿不到那么好的利息。加上，办公室房租高于百分之30，利息又高一个档次，并且，还本至少3% ，加起来，就高于房租收入太多了。

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-10 14:13
你的意思是如果管道都是新的，只有墙体是旧的，还是可以考虑的？现在先谈谈价格，如果价格能大概谈妥，会 ...

管道材料还有很大区别呢。老房子管道往往是金属的，容易损坏，近几十年来都是PVC等材料的，不会锈蚀，不易损坏。更重要的是，墙体内的保温材料如果失效，就只能在外面贴夹层。总之，主要问题出现在建筑内部，墙体，地下。外部基本看不出来什么。过去看过一个老房子，水管表面不错，就是流量很小，一问，是老管道比较细。虽然现在墙体外部分管子挺粗的。电路也是大问题，能更换的部分好说，有些地方老电线，容易出事故。
德国有很多东欧和老土的装修队，他们的业务是买老房子，然后更新，有的甚至把上部基本拆除，然后重建。我亲眼看到一家干的活，连那老土自己都说，当时是练手，是学习阶段。最近，房价高企，正在高价出售呢。

拔剑茫然

iohsu 发表于 2013-8-2 12:11
一个投资房包含30个商业出租屋吗？LZ是大地主啊，嘿嘿，坛子上的可能没这么大规模的，所以贷款利率低一些。 ...

投资和自住房利息差，关键是自住份额在60%以上，银行给利息优惠。

拔剑茫然

adaa3123 发表于 2013-8-9 09:27
还本不能算利息吧，只能算月供

还本高本来是好事。但银行的计算，就是在贷款期间，你每月的利息支付不变，还本只是在总款额上逐渐降低。当然，十年后，你的贷款减少很多，但这10年里，你是按照固定的价格还利息啊。

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-10 14:37
管道材料还有很大区别呢。老房子管道往往是金属的，容易损坏，近几十年来都是PVC等材料的，不会锈蚀，不 ...

这么说，你的建议是太老的房最好走开咯？那5-60年老的房呢？还是你只考虑近10年的次新房？我本考虑百年老房不修撑不到现在，相比有些刚好到大修年限的房可能状态更好。比如这房是2002年的 gas Zentralheizung, 比很多8，90年代烧油的都新，估摸着气的管道也不会太旧？ 电路也是近10年翻修过的。不知道你说的这些墙体里的，以及地下的隐患Gutachter有没有专业仪器查出来？

iohsu

拔剑茫然 发表于 2013-8-10 14:30
就是因为地点太棒了，莱茵河边，又紧邻信息港，租房的都是附近工作的白领，房子新，结构好，建筑材料也 ...

听起来是很不错！资金不足的人只能矮子里挑将军，要不好地段老房子，要不差点地段新点房子，我想选前者。对了，话说出租房修理能退税，我还想有个老店的房子可以年年折腾退点税呢，如果10来年不用修，租金收入不是得实打实地缴税上去？