第二套房

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 10:12

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有了宝宝之后觉得现在的Wohnung有点小，想在最近几年买第二套房。第一套的贷款还的差不多了，想到时候出租，用租金还第二套的房贷。有以下几个问题：

1.如何可以避免第一套房出租租金的交税呢？这个税率是和工资税率一样吗？
2.听说有一种形式叫抵押贷款，就是用第一套房作为抵押去购买第二套房，这样买有什么Vorteile呢？如果第二套房比第一套房面积大，也可以用抵押贷款操作吗？

viviever · 发表于 2014-1-3 23:59

你的想法不太符合常理。一般是自主房多还月供,使得利息总量比较少;而出租房少还月供,利息占得多利于避税。感觉楼主对投资税率等有不少先入为主的不太合理的理解,,呵呵

viviever · 发表于 2014-1-3 22:38

Arterix说得对,LZ就是死活看不懂。简单说, 房1当时房价20万,当时贷款15万,目前已还13万。房2房价30万,打算贷款20万。那么把房1已还的13万Grundschuld转移到房2, 房2就只有剩余的7万需付利息;反过来,房1因为 Grundschuld被转出,需要重新为15万贷款付利息, 利息可以用来抵消房1房租收入产生的个人所得税。至于总得需要交的利息,转前是2万加20万部分需要交利息,转后是15万加7万, 总和是一样的,所以利息应该也一样的。好处就是避税啊

姽婳将军 · 发表于 2014-1-3 11:15

如果第一套还没还完贷款，就尽量减慢还款速度，这样贷款算支出，可以退一点税，如果已经还清了，那就必须上税，是你家庭收入的一部分，和工资一起报税。

抵押后，再次贷款的利率和金额有点优惠。

Arterix · 发表于 2014-1-3 12:01

正确做法：
将前一套房贷的整个款项转移到第二套身上来，这样对后者就不需要追加很多贷款了。然后对前者按原数Grundschuld（没还清之前是不会注销的）从头签定新贷款，而且尽量不要还本的那种，这样全部利息作为支出与租金收入抵消。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 13:06

Arterix 发表于 2014-1-3 12:01
正确做法：
将前一套房贷的整个款项转移到第二套身上来，这样对后者就不需要追加很多贷款了。然后对前者按 ...

第一句“将前一套房贷的整个款项转移到第二套身上来”没看懂，不卖的话怎么转移法？你是指转移剩余贷款还是转移房款？

后面一句把第一套剩余贷款重新签个只付利息的贷款合同，这种怎么签法呢？但即使这种操作可行，利息上的损失和租金交税相比我不知道哪个更多？因为我们第一套的月供利息部分已经很少了。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 13:09

姽婳将军发表于 2014-1-3 11:15
如果第一套还没还完贷款，就尽量减慢还款速度，这样贷款算支出，可以退一点税，如果已经还清了，那就必须上 ...

贷款中只有利息部分可以和租金相抵，就我们目前情况来看即使放慢还贷，可以相抵的部分也很少了，几乎省不了什么钱。另外我不知道抵押贷款需要一个无贷的房子吗？利率和金额能享受到多少优惠？

Arterix · 发表于 2014-1-3 13:10

本帖最后由 Arterix 于 2014-1-3 12:12 编辑

具体银行会帮你操作

Gold宝贝发表于 2014-1-3 12:06
第一句“将前一套房贷的整个款项转移到第二套身上来”没看懂，不卖的话怎么转移法？你是指转移剩余贷款还是转移房款？

转移房款，不用卖。

Gold宝贝发表于 2014-1-3 12:06
后面一句把第一套剩余贷款重新签个只付利息的贷款合同，这种怎么签法呢？但即使这种操作可行，利息上的损失和租金交税相比我不知道哪个更多？因为我们第一套的月供利息部分已经很少了。

管它哪个多，算总账啊。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 13:11

Arterix 发表于 2014-1-3 13:10
具体银行会帮你操作

我是完全没懂你的意思，都不知道怎么和银行说

Arterix · 发表于 2014-1-3 13:15

Gold宝贝发表于 2014-1-3 12:11
我是完全没懂你的意思，都不知道怎么和银行说

就说想买新一套，旧一套要出租作为Steuersparmodell，然后看银行提出什么方案。
如果和我这说的不同，那银行人员不称职

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 13:16

Arterix 发表于 2014-1-3 13:10
具体银行会帮你操作

1）转移房款，应该就是抵押贷款那种形式吧？其他还能怎么转移呢？

2）当然要管哪个多，如果利息上的损失多，那就不用这样操作。而且这样的合同我都不知道存不存在。

Arterix · 发表于 2014-1-3 13:18

按我说的方案，你利息上哪有损失呢？第一套月供所还利息转到第二套了嘛！

Arterix · 发表于 2014-1-3 13:43

Gold宝贝发表于 2014-1-3 12:16
1）转移房款，应该就是抵押贷款那种形式吧？其他还能怎么转移呢？

2）当然要管哪个多，如果利息上的损 ...

不知中文的准确翻译

Grundschuld ＝抵押贷款??

1。转移贷款就是把原来那套房的Grundschuld用于新房。

2。关于利息损失见上。
这类合同叫做Tilgungsfreies Darlehen

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 16:01

Arterix 发表于 2014-1-3 13:18
按我说的方案，你利息上哪有损失呢？第一套月供所还利息转到第二套了嘛！

我举个例子，比方第一套房我每月月供1200，现在里面本金占1000多，利息占100多。租出去冷租至少也1200. 如果按你的方案，把剩下的贷款签一个Tilgungsfrei的贷款合同，每月的月供1200只还利息，和冷租1200相抵。可是租金我本来也只是按工资的税率交税，不过交个百分之二三十，大概每个月300左右，而利息我却要多付1000多，而且本金还一直不能还，这样损失太大了。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 16:03

本帖最后由 Gold宝贝于 2014-1-3 16:06 编辑

Arterix 发表于 2014-1-3 13:43
不知中文的准确翻译 Grundschuld ＝抵押贷款??

1。转移贷款就是把原来那套房的Grundschuld ...

那你的意思还是指抵押贷款咯，不知道抵押贷款有什么要求，怎么个操作法呢

Arterix · 发表于 2014-1-3 16:06

Gold宝贝发表于 2014-1-3 15:01
我举个例子，比方第一套房我每月月供1200，现在里面本金占1000多，利息占100多。租出去冷租至少也1200. ...

可是你第二套房不就少交1000利息了吗？
而且利息和冷租相抵使得你一分税不用交呢。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 16:12

本帖最后由 Gold宝贝于 2014-1-3 16:17 编辑

Arterix 发表于 2014-1-3 16:06
可是你第二套房不就少交1000利息了吗？
而且利息和冷租相抵使得你一分税不用交呢。

我第二套房是正常贷款合同，用第一套租金还对不对？那我并没有少交1000利息，相反由于这个方案多交了（1000多利息 - 第一套租金交税300）的差额

你这个方案，表面上看第一套房的月供和租金相抵租金不要交税了，但实际上月供里面本金和利息的结构完全改变了，所以反而是损失大。

Arterix · 发表于 2014-1-3 16:18

Gold宝贝发表于 2014-1-3 15:03
那你的意思还是指抵押贷款咯，不知道抵押贷款有什么要求，怎么个操作法呢

银行之间会把抵押互相转的，收几百块手续费。如果追加贷款还是在原来银行，这种转换都省了。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 16:23

Arterix 发表于 2014-1-3 16:18
银行之间会把抵押互相转的，收几百块手续费。如果追加贷款还是在原来银行，这种转换都省了。

签哪套房的房贷那套房本身就会作为抵押的。我想知道如果我用另一套房抵押能有什么更大的Vorteile呢？作为抵押的房子需要无贷吗

Arterix · 发表于 2014-1-3 16:25

Gold宝贝发表于 2014-1-3 15:12
我第二套房是正常贷款合同，用第一套租金还对不对？那我并没有少交1000利息，相反由于这个方案多交了（ ...

我说少交利息是这个意思：第二套房的贷款少很多，基本不需要动用第一套的租金。

Arterix · 发表于 2014-1-3 16:51

Gold宝贝发表于 2014-1-3 15:23
签哪套房的房贷那套房本身就会作为抵押的。我想知道如果我用另一套房抵押能有什么更大的Vorteile呢？作为 ...

我只知道Grundschuld不一定和哪套房捆绑的，可能不是抵押的意思。
我说的这个方案，归根到底是把出租那套房的费用提上去，起避税免税的效果。而自用的这套，因为将原先那套房基本快还清的贷款转移过来，几乎没多大支出。
你想两处房抵押的方案呢，也能实行，但是自用和出租房产混在一起，税收方面很难分清处理。

江南织造 · 发表于 2014-1-3 16:52

Arterix 发表于 2014-1-3 15:06
可是你第二套房不就少交1000利息了吗？
而且利息和冷租相抵使得你一分税不用交呢。

如果利息和冷租相抵，那不就没有盈利了吗，那还折腾啥呀

Arterix · 发表于 2014-1-3 17:00

江南织造发表于 2014-1-3 15:52
如果利息和冷租相抵，那不就没有盈利了吗，那还折腾啥呀

贷款购房出租本身就是折腾啊。

当然，楼主的情况是本来自住，现在想换大一点的房，不想折腾的话该怎么办呢？
卖掉原来的再买新的也是个办法。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 20:30

Arterix 发表于 2014-1-3 17:00
贷款购房出租本身就是折腾啊。

当然，楼主的情况是本来自住，现在想换大一点的房，不想折腾 ...

我的目的不是贷款购房出租，如果是投资的目的我买二手房直接出租就可以了。我在一楼写的很清楚，我是自住的目的，但第一套房有点嫌小了，所以想买一套更大的。但第一套房地理位置很好不想卖，买第二套房也没有经济压力所以不需要卖第一套。只是想合理的安排下，避免不必要的支出。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 20:33

Arterix 发表于 2014-1-3 16:51
我只知道Grundschuld不一定和哪套房捆绑的，可能不是抵押的意思。
我说的这个方案，归根到底是把出租那 ...

我前面已经用一个例子分析过了，你这个方案，表面上看第一套房的月供和租金相抵租金不要交税了，但实际上第一套房月供里面本金和利息的结构完全改变了，所以反而是损失大。

Arterix · 发表于 2014-1-3 22:06

Gold宝贝发表于 2014-1-3 19:33
我前面已经用一个例子分析过了，你这个方案，表面上看第一套房的月供和租金相抵租金不要交税了，但实际上 ...

第一套房有损失的同时第二套房获利，不是说算总帐嘛。
你不信就不采用吧，我的情况和你类似。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 22:09

Arterix 发表于 2014-1-3 22:06
第一套房有损失的同时第二套房获利，不是说算总帐嘛。
你不信就不采用吧，我的情况和你类似。

我第二套房没有获任何利啊。其实你的方案只是第一套房剩下的贷款是多付利息还是租金交税的问题。我的情况这样操作是利息大于租金。

Arterix · 发表于 2014-1-3 22:20

Gold宝贝发表于 2014-1-3 21:09
我第二套房没有获任何利啊。其实你的方案只是第一套房剩下的贷款是多付利息还是租金交税的问题。我的情况 ...

你还是木明白。

第一套房的优势全部转移到第二套房了呀，怎么叫没利。
如果不转，第一套房的租金收入没有任何相抵，全部列入征税项目。第二套房是自住，税收法不允许将其支出抵税。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 22:25

Arterix 发表于 2014-1-3 22:20
你还是木明白。

第一套房的优势全部转移到第二套房了呀，怎么叫没利。

我就是不明白你的意思，第一套房的什么优势转移到第二套房了？
我那个例子不是说的很明白，不转的话，第一套房出租的租金不过是百分之二三十的税率大概300多欧元支出，可按你的方案我每个月月供里的利息要比原来多付1000多欧，反而亏损700多欧。

Arterix · 发表于 2014-1-3 22:30

Gold宝贝发表于 2014-1-3 21:25
我就是不明白你的意思，第一套房的什么优势转移到第二套房了？
我那个例子不是说的很明白，不转的话，第 ...

可你第二套房的月供里的利息就少1000多块啦，而这份月供是不算税收里的，纯省。

Gold宝贝 · 发表于 2014-1-3 22:41

本帖最后由 Gold宝贝于 2014-1-3 22:51 编辑

Arterix 发表于 2014-1-3 22:30
可你第二套房的月供里的利息就少1000多块啦，而这份月供是不算税收里的，纯省。

如果你和楼上是一个意思，那我明白了

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