开个讨论分析贴关于 Immobilienverkauf mit Darlehen

konami1204

出售正在还贷中的房子  
这方面的帖子在坛子里搜了一下很少。。。相关的条例政策也不是很清楚。
只知道和银行提前解约的话，要支付很高的Vorfaelligkeitsentschaedigung。
能否请高人具体讲解一下，比如现在投资买房的话，基于未来要卖的前提下，

1. 买房时，在和银行签订贷款协议的时候Eigenkapital，Tilgungsrate，Sollzinsbingdung Jahre，Songdertilgung等等应该如何设置比较有利。

2. 卖房时，又有哪些政策需要注意。

3. 核算具体收益 需要考虑哪些费用，不知有木有计算公式啥的。

欢迎大家各述己见，提供多方面的信息交流讨论哈。多谢。

dornmann

个人觉得选择正确时机出售更重要，2014涨幅减弱，是出售wohnimmobilien的好时机

konami1204

谢谢楼上的，现在都还没买呢，呵呵。
欢迎大家各述己见，提供多方面的信息交流讨论哈

jeditech

首先楼主要说明买房是自住还是出租，因为税务上有区别，直接影响收益和以后出售的计算。

如果是自住，税务上没有什么可以考虑。首付，月供，利息绑定期限和ST等，主要看个人经济能力和其他投资渠道的收益，不能一概而论。一般是首付多一些，这样降低贷款利率。贷款数目比较大的话，目前是低息期，利率绑定可以考虑长一些。

如果是出租，税务上有不少要注意的地方，可以看我以前的帖子和坛子里其他的帖子。

关于Vorfaelligkeitsentschaedigung，其实没有那么可怕。尤其是签约在低息阶段，以后市场利率上涨了，提前解除贷款合同其实对银行没有损失，赔偿数额是非常有限的。具体计算方法可以去这里下：http://www.test.de/Baudarlehen-E ... bloesung-1159358-0/ 关键是自己要对房子有一个明确的计划，是打算长期出租，还是一段时间后打算转手，这样提前关注市场利率，尽量减少罚金。

dornmann

如果lz考虑投资的话，那其实immobilien的类型也讲究，如果投资gewerbeimmobilien，einzelhandel目前可以考虑

konami1204

谢谢 jeditech。
主要是想看看在德国目前的房市下除自住外，另投资1套房产（出租），是否合适。
投资的房产：目前的想法是用租金来cover月供，可以（长期）出租个3年5年的，当价格合适的时候打算转手。 这种想法不知是否可行，基于这种思路：
在买房时，首付，利息绑定期限和ST方面怎么谈会比较有利。


请jeditech及其他高人指导，谢谢。

konami1204

dornmann 发表于 2014-2-4 15:45
如果lz考虑投资的话，那其实immobilien的类型也讲究，如果投资gewerbeimmobilien，einzelhandel目前可以考 ...

gewerbeimmobilien，einzelhandel，指的是商铺吗？
您是指在大城市，比在慕尼黑这种吗？能具体分析分析吗。
谢谢

chezshen

konami1204 发表于 2014-2-4 17:42
谢谢 jeditech。
主要是想看看在德国目前的房市下除自住外，另投资1套房产（出租），是否合适。
投资的房 ...

3，5年就出手？？手续费回来了么，利息呢。。。房价3，5年不会涨很多，除非是慕尼黑市中心

konami1204

chezshen 发表于 2014-2-4 17:47
3，5年就出手？？手续费回来了么，利息呢。。。房价3，5年不会涨很多，除非是慕尼黑市中心

这个确实没有什么概念。所以想请高手指教。3, 5年是打个比方，见笑了。
具体肯定还是要核算后， 不知慕尼黑现在的房价每年涨幅是在什么水平，在immo24上看房子，拉到下面动辄就是 +10,87%
Kaufpreistrend
im letzten Jahr
，这个数值不知如何参考。相当于1年10%的涨幅？
另外在 核算具体收益时， 需要考虑哪些费用，不知有木有计算公式啥的

chezshen

konami1204 发表于 2014-2-4 18:02
这个确实没有什么概念。所以想请高手指教。3, 5年是打个比方，见笑了。
具体肯定还是要核算后 ...

看城市的，南边大城市肯定有这个数，其他地方就难说了