mehrfamilienhaus 出租合算吗

MDMM · 发表于 2014-10-9 08:25

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我们看好一个房子是4 Familie HAUS，三层，都是独立的厨房，卫生间。，不知道这样合算不？想以租养贷。零首付，30年。
现在房子都租出去了。请大家帮我们分析一下，先谢了!

http://www.immonet.de/angebot/23169592

Wohnung Erdgeschoss:
ca. 137 m2, 4 Zimmer, Küche, Wannenbad, Gaeste-WC mit Dusche, Terrasse
Mieteinnahmen 680,00 EUR / Monat

Wohnung 1. Obergeschoss:
ca. 69 m2, 3 Zimmer, Küche, Duschbad, Balkon
Mieteinnahmen 400,00 EUR / Monat

Büro 1. Obergeschoss:
ca. 69 m2, 2 Zimmer, Küche, Duschbad, Abstellraum
Mieteinnahmen 400,00 EUR / Monat

Wohnung Dachgeschoss:
ca. 98 m2, 3 Zimmer, Küche, Duschbad
Mieteeinnahmen 510,00 EUR / Monat

sanny · 发表于 2014-10-9 08:36

你每月付银行多少呢？30年后还完了吗？

MDMM · 发表于 2014-10-9 08:40

sanny 发表于 2014-10-9 08:36
你每月付银行多少呢？30年后还完了吗？

每月950-1000

MDMM · 发表于 2014-10-9 08:40

MDMM 发表于 2014-10-9 08:40
每月950-1000

30年还清

amoy · 发表于 2014-10-9 08:43

可能地段太偏了点啊楼主家住在那一带吗如果房子租不掉基本的nebenkost还得自己付呢房子大光取暖就不少钱啦

MDMM · 发表于 2014-10-9 08:48

计划 2000欧房租 1000还贷, 1000修善基金 ( 含地税，锅炉检修等)
每月收益为0，尽可能把房子维护好。

30年后，房子归我，房屋折旧100%，地价1500平米，相当于 16万。
30年总收益16万。平均每月450元。

MDMM · 发表于 2014-10-9 08:53

amoy 发表于 2014-10-9 08:43
可能地段太偏了点啊楼主家住在那一带吗如果房子租不掉基本的nebenkost还得自己付呢房子大光取暖就不少 ...

我们这里很好租，只要价格不贪，很快就可租出去。还有在汉堡上班的人都愿意住这里。
我更倾向租给公司客户。

我们住附近

鱼之乐 · 发表于 2014-10-9 09:31

MDMM 发表于 2014-10-9 07:48
计划 2000欧房租 1000还贷, 1000修善基金 ( 含地税，锅炉检修等)
每月收益为0，尽可能把房子维护好。

2000欧房租

MDMM · 发表于 2014-10-9 09:33

鱼之乐发表于 2014-10-9 09:31
2000欧房租

贵了还是便宜了

我们这里差不多冷租就是 5-6Eur每平米

mixmas · 发表于 2014-10-9 09:45

如果是这样，应该可以吧。只是不明白为什么零首付？为什么别的人没有这个经济头脑？

MDMM · 发表于 2014-10-9 09:49

mixmas 发表于 2014-10-9 09:45
如果是这样，应该可以吧。只是不明白为什么零首付？为什么别的人没有这个经济头脑？

我觉得有风险的，30年什么都不好说，到最后也有可能赔了。
我们其实跟赌博差不多。

jingnan · 发表于 2014-10-9 10:21

核算啊。
买到手都算上，40万吧。
400000/2000X12 = 16.67. 房子看着状态很好。现在利息这么低。

如果说的都是Kaltmiete, Baujahr 2002. 而且不愁出租的话，当然核算了。

不光静态地算，要想到你现在借的40万，到30年以后，也许就是一个月的工资。那时候你要想。当年，我出了一个月的工资钱。。。

MDMM · 发表于 2014-10-9 10:28

jingnan 发表于 2014-10-9 10:21
核算啊。
买到手都算上，40万吧。
400000/2000X12 = 16.67. 房子看着状态很好。现在利息这么低。

没这么大胆的想过，
只是觉得每月在房子那耗费40小时，拿450欧，算个Mini Job

MDMM · 发表于 2014-10-9 10:29

毕竟舒舒服服坐家里，没人会给你钱

krap · 发表于 2014-10-9 10:38

曾经也有这个想法，后来还没下手房子已经被卖了。。
我觉得首要看合不合算，不是房价，而是你这个房子在今后30年可能一直找到租客。。我看了下，北部不熟悉，不过貌似离汉堡还很远，那里有什么工业，或者什么原因让人去那里居住吗？！
我原来看中的房子是Rhein/Main地区，交通绝对方便，绝不缺租客的地方，所以同样的想法的人很多，也没有抢过别人

豆猫 · 发表于 2014-10-9 11:40

房价358.000 欧，每月还1000欧，是包括本金和利息吗？那30年能还清吗？
另外现在很少有银行提供0首付了。就算有利率也会较高（你和银行已谈过吗？利率是多少?）
还有就是中介费就要5,95% (21.000多欧) 再加上税，公证费，其他各种费用。开始也要准备35.000 – 40.000欧现金。

小泥巴 · 发表于 2014-10-9 11:44

lz不打算还,sondertilgung吗?

MDMM · 发表于 2014-10-9 11:50

豆猫发表于 2014-10-9 11:40
房价358.000 欧，每月还1000欧，是包括本金和利息吗？那30年能还清吗？
另外现在很少有银行提供0首付了。 ...

0首付那现在的房子作抵押，同一家银行。
房子降到30万了，
因为我把要刷墙，过几年换锅炉，换地毯，维修费，
头6个月作这些工作，无法出租，损失的房租，共作价5万8 跟他谈的。
我刚开始出的价其实是 28万3

30年全部还清

qunzi80 · 发表于 2014-10-9 13:46

哪得房子太便宜了吧

MDMM · 发表于 2014-10-9 14:00

qunzi80 发表于 2014-10-9 13:46
哪得房子太便宜了吧

我有一朋友是Makler，他跟我出的建议价，35万无房客，有房客30万。很公平，因为我会面临很多麻烦事。

dornmann · 发表于 2014-10-9 14:17

广告上2000的房租，一般来说都是暖租，这样lz到手的实际收入可能1500都不到。1500除去房贷，其他费用，也留下不多。
我们也有一段时间有mehrfamilienhaus出租。我不知道lz要不要自住，自住有好有坏。好的地方，房客有问题，不用赶去房子那边。我们当时房子在别的地方，2户房客一有什么问题，直接找我们。哪怕很小的问题。当时我们就像他们保姆似的。我们当时户房客都有2到3个孩子，相互抱怨对方的孩子太吵，谁在花园多占了地方。。。。很心苦，老被他们的事情烦到，还老要去房子那边。我们手中的wohung的房客，就从来不烦我们。自住坏的地方，房子单套面积大的话，可能租客带小孩，我绝对不想和带小孩的家庭住一起。没什么偏见，个人不好的经历而已。mehrfamilienhaus没有hauverwaltung,什么事情都要自己操心，我们当时也不需要修房子什么，但光光加油，就烦死我们。heizung是新的，但老出问题。经常烦死。所以现在我们只买wohung.
我们贷款银行，他们希望投资最好分在不同的地方，这点会影响到利率。
反正我们只找wohnung投资，我们的经历，感觉wohnung方便很多，不怎么操心。而且市里的位置，以后好出手，涨价也快。

MDMM · 发表于 2014-10-9 14:22

dornmann 发表于 2014-10-9 14:17
广告上2000的房租，一般来说都是暖租，这样lz到手的实际收入可能1500都不到。1500除去房贷，其他费用，也留 ...

2000是冷租，我也觉得wohnung好，所以一次投资4个，可能有点冒险了。

dornmann · 发表于 2014-10-9 14:39

MDMM 发表于 2014-10-9 13:22
2000是冷租，我也觉得wohnung好，所以一次投资4个，可能有点冒险了。

就觉得每周40小时，有点想当然，我们自己有很负面的经历，经历自己找新房客，因为kaution的事情和房客争执，房子有一点问题，要自己找人解决，实际出来很多问题，老被烦死，心累。这点不是金钱能衡量的。所以我们现在看房子，不只看价格，也会估计是不是将来有不少潜在问题。被之前的经历弄怕了。2000冷租是你们自己找新房客的情况下才有，还是现在就2000呢？找新房客也真是门学问。

ooopssi · 发表于 2014-10-9 14:54

房子蛮好的, 便宜.

LynnH · 发表于 2014-10-9 17:06

本帖最后由 LynnH 于 2014-10-9 16:10 编辑

1. 投资贷款的利息和自己买房贷款的利息是不一样的。
2. 租金要交税。
3. 如果4间都租不出去，银行的Rate你自己的收入能撑几个月？
4. Kaufpreis-Miete-Verhaeltnis 14.9 。。。一般20是分水岭。我看过很多都差不多19啊，22啊，新房好的Lage 30或者更高都是常有的。这么好的Kapitalanlage别人抢还怕来不及，会再降价1/7卖给你？

LynnH · 发表于 2014-10-9 17:25

楼主胆子挺大的。用自住房做抵押贷款。。。

MDMM · 发表于 2014-10-9 21:55

LynnH 发表于 2014-10-9 17:06
1. 投资贷款的利息和自己买房贷款的利息是不一样的。
2. 租金要交税。
3. 如果4间都租不出去，银行的Rat ...

对带租户降到30万
房租就不挣钱进2000出2000 我和老婆刚注册了合作公司尽量把钱支出去
会计让我们把每月油钱报进去在签俩手机说是房客和工程公司联系
把家里的清洁工和擦玻璃的费用也开过去还有拿出一部分钱捐给我们这的重点学校
给孩子打基础
我觉得德国人其实心眼挺多

krap · 发表于 2014-10-10 09:15

dornmann 发表于 2014-10-9 14:39
就觉得每周40小时，有点想当然，我们自己有很负面的经历，经历自己找新房客，因为kaution的事情和房客争 ...

找新房客也真是门学问

真难得，看到有人有这么多出租的经验。。我们明年也涉及到找房客了。能给点意见吗？是找Markler好，还是自己找？合同你们是用的模板吗？来的人都是自带Schufa吗？什么样的租客比较稳定可靠呢？万分感谢。。

dornmann · 发表于 2014-10-11 15:54

krap 发表于 2014-10-10 08:15
真难得，看到有人有这么多出租的经验。。我们明年也涉及到找房客了。能给点意见吗？是找Markler好，还 ...

我们其实经验不多，真正有房出租也不到一年。但不到一年经历7，8户房客，对我们挑战挺大。狗血的事情也不少。我们有用中介找房客，也自己找过房客。有些是自动接手的。我本人比较喜欢在大公司工作的单身国外国人，其次单身德国中老年人。再后德国带小孩的家庭，再后德国没小孩的家庭。最最差的是外国带小孩的家庭。我们本身的经历，让我很讨厌土耳其家庭。有些德国家庭表面上看起来还好，但事后有什么争执，也是很难调解的。

并非如此 · 发表于 2014-10-13 10:13

MDMM 发表于 2014-10-9 08:40
30年还清

如果0首付，
每月950-1000
是不可能30年还清的，你已经拿到银行的贷款angebot了吗，这不太现实，如果是真的，肯定划算，不要犹豫了。

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萍聚头条

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