终于要签预定合同了，请问还有必要请Gutachter吗？

jennybigapple

寻寻觅觅一年多，终于等到满意的房子了。中介刚才打电话来说房主决定把房子给我们了。简直不敢相信，因为他昨天还说我们排第二的。中间的排房，2003年建。160平方。几个问题请教各位：

1.明天签预订合同。请教大家要注意什么？
2. 在预订期间还有必要请Gutachter看看吗？房子价钱是肯定不会再谈的。我们后面还有两家等着。
还是反正不能谈价了，我们也肯定买，就和房主直说，向他了解房子的状况好呢？到交房的时候请人帮忙验房？
3. 听说买卖二手房合同非常重要。合同中关于房子的状态要具体到什么程度？有没有人好心买卖过二手房给我个合同的样板我参考下。

非常感谢。

天使问号

花钱买房子那么大笔钱了。律师和gutacht还是看下吧。。没问题还好有问题就闹心了。排队什么的就别管他了。

天使问号

我觉得非常有必要的了。为什么排你前面的人不要房子了。

jennybigapple

天使问号 发表于 2014-12-16 19:00
我觉得非常有必要的了。为什么排你前面的人不要房子了。

因为他贷款周期太长，Markler等不及。另外，他压了价，那天他最后一个看房，带着Plaetzchen去的，估计最后大家喝喝咖啡聊聊，房主答应了。然后我给了Zusage和报价，他们就等不及了。

zhangzijun

jennybigapple 发表于 2014-12-16 19:20
因为他贷款周期太长，Markler等不及。另外，他压了价，那天他最后一个看房，带着Plaetzchen去的，估计最 ...

买房太急了你，我也找了半年多的房子了，已经买下非常好，价格非常优势的房子。
首先说下大概的心里战流程，
1，每个中介都会说有几个人对这房子很满意，都在等银行ZUSAGE，(其实就是心理战术)
2，你要了解下房东为什么卖这房子，他们从卖这房子到现在已经多久了？如果他们告诉你有1年以上了，那么说明他们其实比你更心急的想把这房子卖掉。 这种情况下对于我们压价上有利。
说说大致的看房流程：
1， 确认城市后，心里房价，开始大面积找房，一个星期约个3，4栋房子..
首先网上找到合适的房子后，自己先确认下位置，如果网上没有确切的地址，直接电话到中介那里问，知道了位置自己可以在google上准确的知道自己要买的房子是否是自己理想位置。
2， 位置合适后，房子介绍没有大碍的话，就直接先约个看房termin,
3, 看房当天，如果你不是行人根本也看不出什么，就只是下去大致的看下格局以及位置和房屋的外表状况了，当然这天如果这房子还挺满意的话，可以自己先跟他们砍砍价格，挑挑毛病，比如线路吵，房屋某处等不满意等，一般想卖的人，价格上当天直接有空间的。（至少我看过的80%都是可以给第一次砍价价格，下面我会说到为什么第一次要自己砍价。），
4， 看完了就先告一段落，说回去考虑下，如果有兴趣会约第二次termin,会带上gutachter来，顺便叫他们把相关材料给你们发来，后期如果要贷款的话需要的（对这房子有兴趣的情况下，没有兴趣别浪费别人资源和时间）。
5， 考虑几天，中间肯定也看了不少房，确定了哪一栋是心中理想的，然后开始找个gutachter再约个时间一起去再看一遍了。（我认识这个鬼佬很不错，也是在这德国热线上别人介绍的，很负责，价格也合适，每次看完房子之后会带他去喝喝咖啡吃小吃等）
6，带上gutachter他会仔细的给你评估后会给你一份房屋文件，以及会告诉你这房子哪里有问题，哪里需要注意的，以及后期可能要维修，装修的费用。（特别注意的是：如果当天对这房子非常有兴趣了，GUTACHTER也没有什么问题要提示你的话，可以直接叫GUTACHTER再砍价格，叫GUTACHTER砍价他一般是收取差价里的10%，所以我之前说过的第一次要自己砍价格，不然你给GUTACHTER的抽成就多了）砍价过程是否成功就看自己口才了，比如可以说如果，，这个价格可以的话就直接签预定合同了等等。
我自己看过不少房子，所以第一次都是自己砍到实在是不行的情况下了，我这栋房子是商业楼，砍下来都是几W欧的，所以想想看，如果自己不先下手为强，后面给抽成就多去好几千了。
7.确定了，剩下的就是钱的问题了，贷款与否看自己了。 贷款的过程我不知道，我是一次性中国过来的。
8，钱确定了，找NOTAR了，NOTAR最好自己那边有认识的人，不要房东找，（我自己买这栋房子那次想想算了，后来合同上的问题其实还是偏向房东那边的。）
9， 合同确定了，如果德文实在好的自己看，不大好就请人来看，我是直接给这个gutachter看的，他收费80欧一份，我觉的很值，把所有对我们不利的问题都会修改出来。。
10，修改后的满意合同，就是签字搞定，交钱了。
本人目前到了这一步，钱已经到NOTAR那中央银行里了，等待着下一步就是给房东然后是übergabetermin了。


希望能帮到你们。

jennybigapple

zhangzijun 发表于 2014-12-16 21:27
买房太急了你，我也找了半年多的房子了，已经买下非常好，价格非常优势的房子。
首先说下大概的心里战流 ...

谢谢你那么详细的回复。说心急到也谈不上，因为前几次太心急也没成。这次索性抱着无所谓有没有的心态去的。看来我要保持这个心态。节奏放慢。
合同我是一定会去找律师看得，身边没有懂行的人啊。能不能给我看看合同中房子状态那部分的条款怎么写的？我想参考一下。谢谢你。

我的理解是合同中我要提出房子哪些方面是完好的。房主因该提出房子中存在问题的地方，他不打算改的。这样避免交房时矛盾。我的理解对吗？
另外，重大的质量问题，比如说隐蔽的水管在交房后（半年或更长）爆了等，无法预计的问题，能否在合同中提出由原房主承担一部分？

问一下，如果交房Termin在好几个月后，那是不是全款也要到Notar的中央银行？还是可以先付一部分，最后交房了再付？

谢谢！

jennybigapple

Uebergabetermin的时候能不能找Gutachter看？ 房款一定是会扣一部分最后给的。

zhangzijun

jennybigapple 发表于 2014-12-16 21:55
谢谢你那么详细的回复。说心急到也谈不上，因为前几次太心急也没成。这次索性抱着无所谓有没有的心态去的 ...

你是买房子，不是租房子啊。怎么可能这样订合同。合同是大众化的，是NOTAR处出具的。

jennybigapple

zhangzijun 发表于 2014-12-16 22:13
你是买房子，不是租房子啊。怎么可能这样订合同。合同是大众化的，是NOTAR处出具的。

合同是大众化，不过还是会有对买家不利的地方。需要找专人看合同，补充细则。我可能举的例子不合适吧。因为房子里有些东西他留给我们。看前辈的帖子好像都要拍照存证什么的，所以想起来问问。

马有六甲

jennybigapple 发表于 2014-12-16 23:10
合同是大众化，不过还是会有对买家不利的地方。需要找专人看合同，补充细则。我可能举的例子不合适吧。因 ...

notar的合同不会详细到这种程度的，除非如果你和卖方都这样要求（卖方通常不会答应），notar也可以加进去。
不属于房屋的部分（比如家具）记得要写清楚价格，这个对于你以后支付税款是有影响的。

jennybigapple

马有六甲 发表于 2014-12-17 01:25
notar的合同不会详细到这种程度的，除非如果你和卖方都这样要求（卖方通常不会答应），notar也可以加进去 ...

是的今天中介谈到了，他把价格分成两部分，房款和厨房 15000. 这样房价就低了15000.  相应的税和公证等费用就少一些些。
他说大家都这么干的。

马有六甲

jennybigapple 发表于 2014-12-18 00:29
是的今天中介谈到了，他把价格分成两部分，房款和厨房 15000. 这样房价就低了15000.  相应的税和公证等费 ...

是都这么干，不过记得要和你贷款银行说明，因为这两部分的贷款利率是不一样的，不能够统一归到房屋贷款里面。如果不事先说明，会导致不必要的手续费和贷款利率的上调。

jennybigapple

马有六甲 发表于 2014-12-18 02:19
是都这么干，不过记得要和你贷款银行说明，因为这两部分的贷款利率是不一样的，不能够统一归到房屋贷款里 ...

嗯。谢谢提醒！

lxq

马有六甲 发表于 2014-12-18 02:19
是都这么干，不过记得要和你贷款银行说明，因为这两部分的贷款利率是不一样的，不能够统一归到房屋贷款里 ...

这个不一样啊，那一般哪个贷款利息更高呢

马有六甲

lxq 发表于 2014-12-23 21:47
这个不一样啊，那一般哪个贷款利息更高呢

性质不一样啊，房贷利息会低一些。

lxq

马有六甲 发表于 2014-12-23 22:37
性质不一样啊，房贷利息会低一些。

谢谢，那你知道，是先付哪个贷款吗？

马有六甲

lxq 发表于 2014-12-23 22:57
谢谢，那你知道，是先付哪个贷款吗？

首先，不是所有银行都会把买家具装修房子的钱贷款给你的，如果根据notar的材料银行发现你的房屋贷款有用于其它用途，会追加手续费和提高贷款利率。其次，先付那个贷款是你决定的，不是银行决定的。

lxq

马有六甲 发表于 2014-12-24 02:29
首先，不是所有银行都会把买家具装修房子的钱贷款给你的，如果根据notar的材料银行发现你的房屋贷款有用 ...

谢谢，我只是想有可能的话，把差不多8%的税啊，公证啊之内的费用，以及车库的钱加进去，一直很疑惑，不知道这些钱算什么，如果算房屋费用的话，那首付是不是要根据这些钱的总和算，相应房屋税之类的费用就要提高，如果不算，单独计算，那是不是这部分的利息就该更高，买wohnung一般都是可以直接入住的吧，难道还需要什么特别装修吗，不知道我是不是想的有点理想

ruth

lxq 发表于 2014-12-24 17:47
谢谢，我只是想有可能的话，把差不多8%的税啊，公证啊之内的费用，以及车库的钱加进去，一直很疑惑，不知 ...

这个每个银行不一样的，你要具体到每家去谈，或者找个贷款中介。
有的银行这些钱可以算在总额里，然后你的自有所有的资金都可以算作首付。
有的银行要求你这部分钱自己付掉，如果你还有余款再作为首付部分。
一般还是都需要多多少少装修一下的吧，铺个地什么的。看你买新房还是旧房了。

马有六甲

lxq 发表于 2014-12-24 17:47
谢谢，我只是想有可能的话，把差不多8%的税啊，公证啊之内的费用，以及车库的钱加进去，一直很疑惑，不知 ...

你最好自己找银行去谈，每个银行应该规定都不一样。

wohnung也需要家具，还有厨房啊，水龙头啊等等。。。还是留些预算比较好

lxq

马有六甲 发表于 2014-12-24 23:33
你最好自己找银行去谈，每个银行应该规定都不一样。

wohnung也需要家具，还有厨房啊，水龙头啊等等。 ...

好的，谢谢

lxq

ruth 发表于 2014-12-24 23:04
这个每个银行不一样的，你要具体到每家去谈，或者找个贷款中介。
有的银行这些钱可以算在总额里，然后你 ...

好的，有的谈了，谢谢

bankok

zhangzijun 发表于 2014-12-16 21:27
买房太急了你，我也找了半年多的房子了，已经买下非常好，价格非常优势的房子。
首先说下大概的心里战流 ...

大侠，请问你家房子交接好了吗，很感谢你告诉大家仔细经历，小白我有问题请教，能告诉我你那个gutachter的联系方式吗，我马上要签合同了，还有钱已经到NOTAR那中央银行里是全款吗，你能再告诉大家UBERGABE的经历吗，先谢啦，你可以私信我

tirkew

zhangzijun 发表于 2014-12-16 21:27
买房太急了你，我也找了半年多的房子了，已经买下非常好，价格非常优势的房子。
首先说下大概的心里战流 ...

嗯，很详细。

不过觉得要看地方，在慕尼黑这样的砍价方式近乎天方夜谭。目前是卖方市场，南方地区买房跟抢似的。我都没怎么砍价，刚被房主虐了一次。

lilatraum

tirkew 发表于 2015-1-12 17:34
嗯，很详细。

不过觉得要看地方，在慕尼黑这样的砍价方式近乎天方夜谭。目前是卖方市场，南方地区买 ...

砍价确实要看房子的抢手程度

zhangzijun

可以,übergabe 很简单啊,就是交房当天把  改读的电,水,Heizung 等读了,直接联系anbieten跟他们说换房东水电等要ummelden !你要那电话我发你!

hanflyingtiger

zhangzijun 发表于 2014-12-16 21:27
买房太急了你，我也找了半年多的房子了，已经买下非常好，价格非常优势的房子。
首先说下大概的心里战流 ...

您好 您的回帖好详细 我最近也想买房  想问问您在哪里找的gutachter 可以推荐给我吗 您在哪个城市 必须找同城的吗

hanflyingtiger

马有六甲 发表于 2014-12-18 02:19
是都这么干，不过记得要和你贷款银行说明，因为这两部分的贷款利率是不一样的，不能够统一归到房屋贷款里 ...

如果房款外的那部分不贷款 用自己的钱 是不是就没有这个问题了， 比如房屋380000 报350000 其余30000交现金 就可以省30000的notar和税钱 理解的对吗

马有六甲

hanflyingtiger 发表于 2015-1-16 20:06
如果房款外的那部分不贷款 用自己的钱 是不是就没有这个问题了， 比如房屋380000 报350000 其余30000交现 ...

嗯，差不多是这样的。税款反正是根据notar合同中房屋价格来定的。就按照你举得例子，如果你说其它的30000是厨房，家具等等，还说的过去，但是有的人为了省钱会说家具厨房80000，然后房价300000.这样过于虚假的就会有被追查的风险。

hanflyingtiger

一般哪些部分可以算在房款外呢 除了厨房 带不走的家具 像车库什么的算吗 或者还有什么可以算在房款外