购买二手房时有没请gutachter的吗

Akim

买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschreibung和合同完事，自己看房时注意墙脚，壁角，窗四周，浴室淋浴间顶是否有潮湿发霉的情况也就差不多了，地下室潮湿发霉用鼻子闻一下都可以感觉到。慕尼黑的房子除非有大缺陷实在卖不出去，否则没人有功夫等着G去看。

过份

Akim 发表于 2015-4-3 15:07
买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschr ...

二手房也有baubeschreibung么？那大概是比较新的二手房吧？如果是70年代的mehrfanilienhaus或者hochgebaeude里的wohnung还有必要要求房东出具baubeschreibung么？

Akim

过份 发表于 2015-4-3 15:25
二手房也有baubeschreibung么？那大概是比较新的二手房吧？如果是70年代的mehrfanilienhaus或者hochgebae ...

70年代的更要看了，要看有没有用石棉。

马有六甲

作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个gutachter全程检查是非常必要的，因为问题大都出现在施工过程中，即使是重点市政项目，医院学校，施工问题也不可避免，少了几根钢筋，混凝土浇筑上去就一点办法都没有了，后期加固修改的成本远远高于请一个监理来验收的费用。

新房/比较新的二手房（不超过5年的）：这类的房子由于刚建好没多久，并且还在保修期内，一般不会有问题并且即使有问题也还没有暴露出来，再退一步讲，即使房东发现问题，由于在保修期内，他也可以修缮完毕再出售，对于购房者通常风险很小，请不请gutachter就比较随意了，如果不请，也没什么大问题。如果请了，重点关注下地下室车库等容易发霉的地方就好，顺便帮忙计算评估下房屋价格。这种由于质检时间不长，按实际时间计算对业主比较有利。基本上一个小时或一个半小时就可以搞定

二手房（5年以上，10年以内）：这类房屋通常会达到其市场价值的最高点，此类房屋由于过了保质期，并且使用了近10年，问题已经开始慢慢暴露出来，钢筋局部会锈蚀，外墙保温层会渗水脱落，门窗密封开始失效等等。并且按照规定需要进行外墙维护。这种情况下虽然还是请不请没有决定性作用，但有能力的话建议还是请一个，虽然有可能看不出什么问题，评估计算的价格由于购房者众多也没有办法让房主降下来，但是至少心里有个数，清楚房屋的真实价格是多少，购房后需要准备多少资金用于装修维护和后期保养。这类房子通常需要1.5到2个小时的时间。也是按照实际时间计算对业主比较合适。

二手房（15年以上）：这类房子如果之前房东没有进行过维护的话，购房就要格外谨慎了。问题开始大量暴露出来，钢筋锈蚀混凝土风化脱落发霉漏水等等，并且接下来几年要进行暖气厨房等等设施的维修。请一个gutachter还是很必要的，可以清楚房屋的价格以及后期投入。这类房子基本要2个小时以上来查看，虽然业主需要花小几百来找人，但是这类房子相对比较容易和房东讨价还价，一般能省5k到10k。对于业主来说钱花的还是很值的。

2手房（20年以上）：老房子请gutachter的钱是应该要准备出来的，有一些东西行业内部的人比较清楚，举2个小例子，比如87年到95年间由于使用的砌块制造工艺原因，导致这种墙体特别容易吸水发霉。又或者60年代混凝土由于使用含有氯离子的减水剂导致混凝土墙体，楼板等内部钢筋腐蚀加剧。所以当gutachter具备这些知识的时候，就会有重点的检查这些地方。并且由于这类房子基本都处于大修阶段，监理还能够给出大修的预算，业主可根据这些后期投入来决定是否购置该房。这类房子通常也要2个小时以上，并且由于后面还要计算维修费用等等，总时间要在3个小时或以上，这时可以考虑按总价，可能会比按照实际时间算价格合适些。同样这类房子价格还是比较容易和房东进行商讨的，对于业主来说，只要最后购入该房，钱就不算白花。

最后总结：Gutachter作为一个职业存在，就必然有它的合理性和市场需求。当然由于从业人员的水平经验等原因，可能有些问题不能被及时发现。或者可能有的人不够负责任，随便看看了事。但是对于业主来说，你是更希望Gutachter发现问题呢还是没发现问题呢？发现问题你可能觉得钱花的很值得，请的人靠谱，可这同时也说明房子质量有问题。不发现问题你可能觉得钱白花了，请的人不靠谱，可这同时也说明房子本身没问题。这么纠结的事情还是留给各位自己决定吧。

最后祝大家都能在德国买到称心如意的房子。

blueciel

3796587 发表于 2015-4-3 12:17
我们以前看中了的房子，请了G，知道了问题，但价格是谈不下来的，再一次又请了G，结果房子被别人抢走了。 ...

就像前面有人提到的，如果时间可以，还是有必要的，至少认识下房子存在的问题。谢谢

blueciel

Akim 发表于 2015-4-3 15:07
买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschr ...

慕尼黑房子太抢手了，。我们准备让朋友先看看。你说的几点记下了，谢谢

Kitty不是猫咪

我们刚买得房子就没请，还是个老房子，主要看上户型和地还有城市。你真去申请贷款了，银行也会给你估价的，我觉得gutachter更多的作用是告诉你哪里需要近几年修，主要问题是什么。如果你已经想要了。
我们上个房子就一切按程序走的，找得Gutachter,申请贷款，预约公证，有什么用呢？我们公证前一天，房主告诉我们中介，她已经把房子卖掉了，真是...
这个房子，我们去看得时候，另外一个人也在想要找gutachter阶段，我老公立马说，我们要了，这就是我们历经两次被骗，终于最后买到房子的经历.
对我们最重要的是学区好，住在那里的人层次相对高，屋子采光是我们见过最好的，地也很大，我老公喜欢弄花园。
很多时候你犹豫的时候，房子已经没了

blueciel

马有六甲 发表于 2015-4-4 10:55
作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个 ...

好专业啊，谢谢了。请问下如果有个55年的房子，但是2010年全部翻新过。和另一个03年的房子，同一城市，地段接近，但是前一个售价低越8万，是不是还是不太划算，因为之后维护的费用很高？

Kitty不是猫咪

没那么贵吧，我们请过就500欧

strong

马有六甲 发表于 2015-4-4 10:55
作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个 ...

好专业啊，请教一个问题，下面这项买二手房有什么要注意的么

besondere nicht eingetragende oeffentl. rechtliche Beschraenkungen oder Auflagen (z.B. Denkmalschutz, Nutzungsbeschraenkungen, Modernisierungsgebot)

这项填 keine，没有什么问题把，谢谢