房屋出租收入的税收

spike · 发表于 2015-8-19 14:02

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买了新房子以后，要决定是把旧房出租还是出售，所以必须先算一笔帐，可是对相关的税收政策一窍不通，请有经验的同学帮个忙，谢谢啦。

房子含地下车库当前价值约160000欧元，预期的租金为650欧元，请问实际的净收入大约是多少呢？

是不是只需要把租房收入和工资收入加在一起作为总收入，再根据相应的税率就能计算出净收入？比如使用这个在线税扣计算器：
https://www.steuerklassen.com/brutto-netto-rechner/

假设工资Brutto为5000，算出来1级税卡的Netto就是2813.78欧。如果加上650欧的租金收入，那么每月Brutto就是5650，算出来的Netto就是3101.56欧，所以实际增长的收入为3101.56-2813.78=287.78欧，也就是说650欧中的一大半其实被税掉了？这样算法对吗？对了，每月50欧的Ruecklage是不能转嫁给房客的，所以收入还要再少50欧。

如果真的这样的话，就只好把房子卖掉了。换成人民币在国内买理财产品的话，年收益5%应该是没问题的，即160000x5%=8000欧，比实际的租金收入高了一倍都不止，还免除了坑爹房客、维护修缮等不可预见的风险。
请大家一起帮忙出个主意，谢谢！

龙猫一号 · 发表于 2015-8-19 14:36

搬板凳坐等经验分享

shiroki · 发表于 2015-8-19 14:44

lz的算法基本上没错。不过还要考虑其他因素的，比如出租带来的退税收益、未来房租上涨的预期、未来房价上涨的预期。如果lz对未来房租和房价上涨都没信心那就卖，因为一旦出租就得等10年才能避开投机税。

spike · 发表于 2015-8-19 14:51

shiroki 发表于 2015-8-19 14:44
lz的算法基本上没错。不过还要考虑其他因素的，比如出租带来的退税收益、未来房租上涨的预期、未来房价上涨 ...

因为贷款已经付清，所以无法利用贷款利息退税，而维护修理的支出就算退税，也只是减少部分损失而已。
未来房租和房价的上涨，在德国应该不会像国内那么夸张，我预计只会比通胀高一点，发财是不太可能的。

Frank007 · 发表于 2015-8-19 14:57

龙猫一号发表于 2015-8-19 14:36
搬板凳坐等经验分享

如果家里两个人都上班的话，房租的租金怎样收税呢？

断舍离 · 发表于 2015-8-19 14:57

房租收入要在年终做Einkommensteuererklaerung里计算。你个人年收入加上房租收入减去werbungkosten等一系列费用之后得出的数额，以这个为基础缴税，然后和你当年已经交的工资税比较，多退少补。

龙猫一号 · 发表于 2015-8-19 15:01

Frank007 发表于 2015-8-19 14:57
如果家里两个人都上班的话，房租的租金怎样收税呢？

我对此一点也不懂啊，完全是小白中的小白，所以搬板凳来是学习经验的

spike · 发表于 2015-8-19 15:01

断舍离发表于 2015-8-19 14:57
房租收入要在年终做Einkommensteuererklaerung里计算。你个人年收入加上房租收入减去werbungkosten等一系列 ...

那么我用在线计算器算出来的应该是89不离10咯？因为其它框架条件是一样的，唯一的区别就是有没有这部分租金收入。

spike · 发表于 2015-8-19 15:02

据说房屋的折旧也可以抵税，有人知道这笔帐是怎么算的吗？

shiroki · 发表于 2015-8-19 15:04

本帖最后由 shiroki 于 2015-8-19 15:05 编辑

spike 发表于 2015-8-19 15:02
据说房屋的折旧也可以抵税，有人知道这笔帐是怎么算的吗？

坛子里有个特别详细的租房退税贴， lz可以搜一下。基本是每年可以退房屋价格的1/50 （说错了，不是退1/50，是退1/50的税）

ply-2015 · 发表于 2015-8-19 15:04

这是哪里的房子，多大面积呀？才租650？

断舍离 · 发表于 2015-8-19 15:09

spike 发表于 2015-8-19 15:01
那么我用在线计算器算出来的应该是89不离10咯？因为其它框架条件是一样的，唯一的区别就是有没有这部分租 ...

不太一样吧，你给出的网址是算netto工资的，brutto工资去掉税保险计算出的netto工资。你把房租收入加到brutto工资上算出了新的netto工资，相当于房租部分也扣保险和税了。而且房子其他费用这里也没能计算。

spike · 发表于 2015-8-19 15:10

shiroki 发表于 2015-8-19 15:04
坛子里有个特别详细的租房退税贴， lz可以搜一下。基本是每年可以退房屋价格的1/50 （说错了，不是退1 ...

求链接。
直接退2%不太可能，估计是把2%的折旧费作为额外支出算到抵税额度里，假设16万的2%就是3200欧，其中大约能退税多少呢？

shiroki · 发表于 2015-8-19 15:12

spike 发表于 2015-8-19 15:10
求链接。
直接退2%不太可能，估计是把2%的折旧费作为额外支出算到抵税额度里，假设16万的2%就是3200欧， ...

看看你就明白了
http://dolc.de/forum.php?mod=vie ... hlight=%CD%CB%CB%B0
至于能退多少那得看你的收入

harryzs · 发表于 2015-8-19 15:14

卖掉也要交税还要Notar...可能还有中介，最后你得到的钱要小于 160000了。

spike · 发表于 2015-8-19 15:23

本帖最后由 spike 于 2015-8-19 15:32 编辑

断舍离发表于 2015-8-19 15:09
不太一样吧，你给出的网址是算netto工资的，brutto工资去掉税保险计算出的netto工资。你把房租收入加到br ...

各种社保如退休金、医保、护理保、失业保基本上都已经封顶了，前后几乎没有差别，只有收入所得税和团结税是与Brutto挂钩的，税务局关心的是我最终的Brutto收入，不管收入来源是工资还是租金，所以理论上不会相差很多。
唯一还能指望的恐怕就是房屋的折旧费了。但不知道税务局是按照买方时的售价还是房屋当前的市场价格来计算的折旧，如果是按照市场价，由谁来判定呢？

Frank007 · 发表于 2015-8-19 15:24

harryzs 发表于 2015-8-19 15:14
卖掉也要交税还要Notar...可能还有中介，最后你得到的钱要小于 160000了。

请问卖掉为啥也要交税？自住房卖掉也要交吗？还是说房子出租过后再卖掉才交税呢？

shiroki · 发表于 2015-8-19 15:27

spike 发表于 2015-8-19 15:23
各种社保如退休金、医保、护理保失业保基本上都已经封顶了，前后几乎没有差别，只有收入所得税和团结税是 ...

可惜是按你买的价格，不按市场价

spike · 发表于 2015-8-19 15:28

harryzs 发表于 2015-8-19 15:14
卖掉也要交税还要Notar...可能还有中介，最后你得到的钱要小于 160000了。

Notar估计就2、3千块，因为是自住房而且满了10年，我认为是不需要交税的。

shiroki · 发表于 2015-8-19 15:30

harryzs 发表于 2015-8-19 15:14
卖掉也要交税还要Notar...可能还有中介，最后你得到的钱要小于 160000了。

卖房的notar是买家交。中介目前基本上也是买家交（卖方市场，你懂的）
税的话自主房不用交投机税

vermieten1 · 发表于 2015-8-19 17:08

spike 发表于 2015-8-19 15:02
据说房屋的折旧也可以抵税，有人知道这笔帐是怎么算的吗？

而且只是房屋本身价格可以折旧，售价要去掉分摊到的地皮的价格，

Gladys · 发表于 2015-8-19 20:50

shiroki 发表于 2015-8-19 14:30
卖房的notar是买家交。中介目前基本上也是买家交（卖方市场，你懂的）
税的话自主房不用交投机税

卖房的Norta当然是卖家付，中介费买家卖家都要付。

spike · 发表于 2015-8-20 08:36

vermieten1 发表于 2015-8-19 17:08
而且只是房屋本身价格可以折旧，售价要去掉分摊到的地皮的价格，

请问怎样才可以查到或计算出房屋本身的价格？比如在哪个文档中？

spike · 发表于 2015-8-20 08:38

突然想到为了新房贷款，我已经把旧房抵押给银行了，在这种情况下是不是卖房不再是我能够做主的事了？如果想卖房，有什么办法吗？银行会同意吗？会提出什么条件？

fusion · 发表于 2015-8-20 08:41

ply-2015 发表于 2015-8-19 14:04
这是哪里的房子，多大面积呀？才租650？

哈哈，我怎么觉得相反，16万的房子竟然可以出租650欧，很划算啊。我们这边价值20万的估计只能出租600欧最多

fusion · 发表于 2015-8-20 08:44

spike 发表于 2015-8-19 14:28
Notar估计就2、3千块，因为是自住房而且满了10年，我认为是不需要交税的。

这里是指不用交投机税，收入税还是要交的吧

spike · 发表于 2015-8-20 09:00

本帖最后由 spike 于 2015-8-20 09:01 编辑

fusion 发表于 2015-8-20 08:44
这里是指不用交投机税，收入税还是要交的吧

买房还贷的钱都来自我的税后收入，如果还要交收入税岂不是重复收税了？
就算是只收取差价部分，但是房价的增长中通货膨胀是重要因素，怎么可能为通货膨胀征税？

vermieten1 · 发表于 2015-8-20 09:17

spike 发表于 2015-8-20 09:00
买房还贷的钱都来自我的税后收入，如果还要交收入税岂不是重复收税了？
就算是只收取差价部分，但是房 ...

所以投资房子是有钱人的事情啊，如果现金全部买下的房子出租的收入就是算入收入收税的，但是房子折旧啥的可以免去一部分税。。

spike · 发表于 2015-8-20 09:32

vermieten1 发表于 2015-8-20 09:17
所以投资房子是有钱人的事情啊，如果现金全部买下的房子出租的收入就是算入收入收税的，但是房子折旧啥的 ...

这里说的不是出租收入，而是卖房的收入。

fusion · 发表于 2015-8-20 09:51

spike 发表于 2015-8-20 08:00
买房还贷的钱都来自我的税后收入，如果还要交收入税岂不是重复收税了？
就算是只收取差价部分，但是房 ...

增值的那部分啊

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