投资房2选1 更新房型图

spike · 发表于 2016-5-12 10:43

vermieten1 发表于 2016-5-12 10:31
如果这么抢手的话，为啥房子今年年底就交房了到现在还没卖出呀呵呵

房子年初才开建，可能小开发商效率高吧，号称最快年底交房。说这是剩下的最后一套房子，原先卖掉过一次，因为买家贷款不成功所以上周又挂出来了。

liliss · 发表于 2016-5-12 10:44

房价涨了，但不一定卖得出去。我们这里一2006年的双拼，卖92，5W，卖了好久了没卖出去。

spike · 发表于 2016-5-12 10:51

fusion 发表于 2016-5-11 23:31
楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房 ...

地段好房租合理的话一般不会断租，换租客时更方便涨租金，20年里租金总得涨几回吧。因为不是自住，所以基本上不会有太多Sonderwuensche，不过房1需要做的改动更大一些，我的方案是改成3 Zimmer，装修预算大约1万。

我目前不打算优先还贷款，如果投资的收益远高于贷款利息，为什么要急着还贷呢？

spike · 发表于 2016-5-12 11:00

liliss 发表于 2016-5-12 10:44
房价涨了，但不一定卖得出去。我们这里一2006年的双拼，卖92，5W，卖了好久了没卖出去。

那这个房子肯定有缺陷，或者开价过高，都接近100万了。
我还是相信自己的眼光的，至少已经买过的2套房子都很值。

乐水鸣佩环 · 发表于 2016-5-12 11:07

走路10分钟到国王街的房子，不愁租不出去。

spike · 发表于 2016-5-12 12:30

vermieten1 发表于 2016-5-12 11:09
你要看前面15年都没涨，就是最近几年利息不断降低才涨的，20年后假如利息涨到百分之3，像楼主说的这套房 ...

你完全没有考虑通货膨胀的因素，20年前德国人的平均工资多少？20年后呢？20年后的2000欧元跟今天的2000欧元能比吗？20年增值50%的话，扣除通胀因素几乎就是原地踏步，勉强抵消物价上涨的成本。现在大多数理财手段的风险都要大很多，难道就放在银行里等着它贬值吗？
20年房龄不算多，维护得好的话可以算8成新，德国还有一大堆50-80年代的二手房，只要地段好一样抢手。

spike · 发表于 2016-5-12 12:32

乐水鸣佩环发表于 2016-5-12 11:07
走路10分钟到国王街的房子，不愁租不出去。

房2脚程快的话差不多，房1需要再多走一里地

jingnan · 发表于 2016-5-12 13:26

vermieten1 发表于 2016-5-12 11:09
你要看前面15年都没涨，就是最近几年利息不断降低才涨的，20年后假如利息涨到百分之3，像楼主说的这套房 ...

你要是在去年在这里扯淡的时候就买了，现在已经涨了10%了。如果还继续扯的话，明年又涨了10%。
我去年买了，今年买了，这就是区别。

我没时间瞎扯

Delta85 · 发表于 2016-5-12 14:08

spike 发表于 2016-5-12 12:32
房2脚程快的话差不多，房1需要再多走一里地

据说你的描述，第一个房子所处地段，查看了地价，推算出实际单价应为每平方米3635.

jingnan · 发表于 2016-5-12 14:14

Delta85 发表于 2016-5-12 14:08
据说你的描述，第一个房子所处地段，查看了地价，推算出实际单价应为每平方米3635.

如果是3635一平米的话，而且能租15欧每个月，值得买

Delta85 · 发表于 2016-5-12 14:35

jingnan 发表于 2016-5-12 14:14
如果是3635一平米的话，而且能租15欧每个月，值得买

问题是楼主进价大约每平方4800欧。

caper · 发表于 2016-5-12 14:44

别算了。爱拼才会赢

Delta85 · 发表于 2016-5-12 14:54

caper 发表于 2016-5-12 14:44
别算了。爱拼才会赢

斯图的地价和房价不成比例啊，明显房价偏高，平均价格每平贵800-1000欧。

jingnan · 发表于 2016-5-12 14:55

Delta85 发表于 2016-5-12 14:35
问题是楼主进价大约每平方4800欧。

我投资理念是要靠租子就要不亏。

看过一个文章说，房地产3个发展阶段
1。靠租子盈利，健康的市场
2。靠租子没利了，靠房子涨价，火热市场。
3。租子无所谓了，光靠涨价，泡沫市场。

我觉得德国现在在进入第二个阶段了。比赛到中场。

fusion · 发表于 2016-5-12 15:06

jingnan 发表于 2016-5-12 09:15
你这个差价是20年老房和现在新房的差价，不是20年老房和20年前买价的差价。而楼主的打算，就是比较买入 ...

20年前的老房，到现在涨50%肯定不止

这个靠眼光了，买入价要加维修费再加20年利息和现在比啊。。。不过其实大家都说得对，只不过在不同的usecase里

vermieten1 · 发表于 2016-5-12 15:23

fusion 发表于 2016-5-12 15:06
这个靠眼光了，买入价要加维修费再加20年利息和现在比啊。。。不过其实大家都说得对，只不过在不同的us ...

买投资房的人还有个问题是不能光看第二年涨了百分之10，这没用，因为第二年不可能出售，不然赔上10年或20年的利息的话都亏不少钱了，实际就要赌到10年或20年贷款结束的时候利率到底咋样了

skydeutschland · 发表于 2016-5-12 15:25

jingnan 发表于 2016-5-12 10:15
你这个差价是20年老房和现在新房的差价，不是20年老房和20年前买价的差价。而楼主的打算，就是比较买入 ...

我有一个房子，20年前的，96年造。当时新房价360000马克，相当于180000欧元。05年9万5买的，现在大概16，17万可能能卖出。从20年的时间长度看，增值-10%

Delta85 · 发表于 2016-5-12 15:30

skydeutschland 发表于 2016-5-12 15:25
我有一个房子，20年前的，96年造。当时新房价360000马克，相当于180000欧元。05年9万5买的，现在大概16 ...

哈哈，你太倒霉了，96年36万马克应该是豪宅了，只能说买主被开发商斩了一刀。

vermieten1 · 发表于 2016-5-12 15:31

skydeutschland 发表于 2016-5-12 15:25
我有一个房子，20年前的，96年造。当时新房价360000马克，相当于180000欧元。05年9万5买的，现在大概16 ...

他会说你投资眼光不好呵呵

Delta85 · 发表于 2016-5-12 15:39

vermieten1 发表于 2016-5-12 15:31
他会说你投资眼光不好呵呵

96年，不是自住，谁会去买房？

jingnan · 发表于 2016-5-12 15:53

本帖最后由 jingnan 于 2016-5-12 16:28 编辑

skydeutschland 发表于 2016-5-12 15:25
我有一个房子，20年前的，96年造。当时新房价360000马克，相当于180000欧元。05年9万5买的，现在大概16 ...

96年36万，你05年9万5能买到，只能是在东德，那批统一后拿补贴造的房，那批人是有可能亏了。那时候能拿补贴，能利息退税，能亏损退税。总之亏损没有账面上那么多。

不过，我怀疑是否真那么惨，9年后半价卖出。

让你捡了便宜， 10年赚了70%，投资眼光太好了啊。

Shinny · 发表于 2016-5-12 15:58

jingnan 发表于 2016-5-12 14:55
我投资理念是要靠租子就要不亏。

看过一个文章说，房地产3个发展阶段

能不能解释一下，比赛到中场的时候还要不要继续进场，你也是刚刚又加码了。

Shinny · 发表于 2016-5-12 15:59

jingnan 发表于 2016-5-12 13:26
你要是在去年在这里扯淡的时候就买了，现在已经涨了10%了。如果还继续扯的话，明年又涨了10%。
我去年 ...

就喜欢看你们俩扯

jingnan · 发表于 2016-5-12 16:02

Shinny 发表于 2016-5-12 15:58
能不能解释一下，比赛到中场的时候还要不要继续进场，你也是刚刚又加码了。

现在还有地方可以进场啊，二手房能拿到回报5%，新房拿到4%以上的地方大把。

Shinny · 发表于 2016-5-12 16:05

jingnan 发表于 2016-5-12 14:14
如果是3635一平米的话，而且能租15欧每个月，值得买

3636 一平新房斯图市区是买不到了，卫星城能买到，但租子很低。

Shinny · 发表于 2016-5-12 16:07

jingnan 发表于 2016-5-12 16:02
现在还有地方可以进场啊，二手房能拿到回报5%，新房拿到4%以上的地方大把。

那就要离市区远些，或小点的城市，再问一下，管理起来还方便吗。

cool.s · 发表于 2016-5-12 16:14

skydeutschland 发表于 2016-5-12 15:25
我有一个房子，20年前的，96年造。当时新房价360000马克，相当于180000欧元。05年9万5买的，现在大概16 ...

以前的房子，如果地段不错的，基本能维持住在建造价.
地段好的,占了地皮的优势,一涨一跌,不亏,地段差的,地价涨得慢涨得少,但房子跌得快跌得多,亏.德国的房市就这几年红火起来的,以前就如一摊死水.

martinwalser · 发表于 2016-5-12 16:27

spike 发表于 2016-5-11 12:38
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设 ...

出租房算抵税的时候可以把折旧也算进去？

jingnan · 发表于 2016-5-12 16:29

martinwalser 发表于 2016-5-12 16:27
出租房算抵税的时候可以把折旧也算进去？

每年按房价的2%，不包括地价部分，不过Wohnung地价占很少。

vermieten1 · 发表于 2016-5-12 19:07

jingnan 发表于 2016-5-12 16:29
每年按房价的2%，不包括地价部分，不过Wohnung地价占很少。

地价不是占房价的百分之30吗

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