投资房2选1 更新房型图

MC2015

vermieten1 发表于 2016-5-11 15:13
你这里面计算收益时候没去掉你一开始投资的10万，还有你的房子是40万，购买的nebenkosten也要好几万呢， ...

看这名字就知道很厉害 哈哈

pinpin

spike 发表于 2016-5-11 12:38
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设 ...

折旧费哪里有8000呀，房价里的土地价格不能折旧。

pinpin

不过斯图的话没问题，我建议买，第一个第二个无所谓，出得起钱就行。

findinger999

趕快買

spike

vermieten1 发表于 2016-5-11 16:10
你这里面哪里还是不对，租金收入和房价已经重复计算收益了，你这样大概算算是很容易搞晕的呵呵

没有觉得重复啊，房价是20年后再次出手的售价，与租金收入没有关系。

spike

断舍离 发表于 2016-5-11 16:21
楼主自住的房子还贷还完了吗？没还完不如把钱用在自住还贷上，买个小一点的投资房百分之百贷款或者连nebenk ...

自住房子的利息也不是很高，虽然跟现在的利息不能比。手头的余钱现在应该用来投资，理论上只要收益高于贷款利息就行。这也是我考虑买房的主要动机。百分之百贷款对手头没钱的人来说是最佳选择，可是我要把银行里的钱花出去啊，有首付的话利息相对更低一些，当然要找到平衡点。

gmx49

我是这样考虑投资房的：每年冷租租金收入A, 首付金额B，用B除以A，结果C表示多少年收回成本（类似于市盈率），C的值
小于10： 极好。
10-20：一般好。
大于20：不好。
你的第一套房子的C是8.3；极好。第二套房子假设你首付1/3就是11.3，一般般。

可见其诀窍是首付款要低，租金收入要高。

但是：你的第二套房子的平均买价比第二套高了40%多，可见是极好的地段，升值空间大很多，所以应该优先考虑第二套，同时要把首付降下去。如果无法下降首付到1/3，还是买第一套吧。

vermieten1

spike 发表于 2016-5-11 20:16
没有觉得重复啊，房价是20年后再次出手的售价，与租金收入没有关系。

假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子赚到的，另外你每个月200欧元余款远不够交税和nebenkosten房东出的部分的，你算的收益里面有重复的地方了，主要的风险其实是20年后利息情况，如果利息涨上去的话房价不会涨的上去，德国房子上涨就是这几年利息下跌的缘故，如果利息上涨上去的话看好了德国房子必定要跌价了，所以你这个投资是有风险的

fusion

vermieten1 发表于 2016-5-11 21:39
假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子 ...

楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房子中间装修，都是没租金收入的，买新房不是Kaufpreise就搞定了，还要Sonderausstattung。楼主自己住的房子还没还清，不如先把自己住的贷款还掉

Leannbaby

vermieten1 发表于 2016-5-11 14:11
房屋折旧每年没有8000欧元，要房价去掉地皮价格之后再算折旧，地皮不能折旧

地皮当然可以折旧，税务上的折旧和效用折旧不是一回事