投资房2选1 更新房型图

vermieten1 · 发表于 2016-5-12 07:55

fusion 发表于 2016-5-11 23:31
楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房 ...

主要是第一套房子贷款30万20年后只还了9万，还要去掉些房东房子内部装修，税收和维修等损失估计也要好几万，其实楼主就是赌的20年后房价升值几十万，但是这里面的风险就是一个利率的风险，还有其实如果同样的新房，20年后涨百分之50的话，20年后现在的新房变老房了，跟现在的20年房龄的房子比估计就需要房价增长百分之百了，所以就觉得就是楼主算的收益率风险比较大，现在目前利率已经最低了，未来再低也低不到哪里去了

fusion · 发表于 2016-5-12 08:05

本帖最后由 fusion 于 2016-5-12 07:08 编辑

vermieten1 发表于 2016-5-12 06:55
主要是第一套房子贷款30万20年后只还了9万，还要去掉些房东房子内部装修，税收和维修等损失估计也要好几 ...

确实，观察了下，同样的地区现在新房和20年老房的价格差可以到20%，现在统计数据显示房价上涨其实是这些新房拉动的，到未来的20年，同理，现在的新房成了20年老房了，到时候这个老房涨多少真说不好，其次德国二线城市如果小的话，比如开车15分钟就到郊区了，那很多人真不在乎住市区还是郊区，也就是不会到没地方造房子的地步，这个也限制当地房子涨幅，所以我也觉得200欧的收益风险有的大，最好能有500欧收益包括Ruecklage

fusion · 发表于 2016-5-12 08:12

Leannbaby 发表于 2016-5-11 22:45
地皮当然可以折旧，税务上的折旧和效用折旧不是一回事

地皮会折旧也会升值，只不过在税务上只要不卖，升值是不用报税的，但是如果是升值的你去报个折旧那就不行啊

spike · 发表于 2016-5-12 08:35

本帖最后由 spike 于 2016-5-12 10:45 编辑

gmx49 发表于 2016-5-11 21:39
我是这样考虑投资房的：每年冷租租金收入A, 首付金额B，用B除以A，结果C表示多少年收回成本（类似于市盈率 ...

首付一共就这么点钱，房价越高占比就越低，比如40万的房子，首付10万就是25%，55万就只有18%了，原则上20%和40%是影响利息的两道坎，所以40万的房子我只需首付8万，55万的我就要凑到11万了。
按照你首付越低越好的理论，第2套只要首付和第1套持平的话就会C值更高，好像也没这么简单。

另外1和2的面积不一样，每平米的单价相差不多，2的地段稍好所以略贵一点，但都在同一价位水平。

oldfox · 发表于 2016-5-12 08:44

挺好的，租金你估计少了，如果不是ost的话第一套可以租1200.
车库一定要买。
出租房小一点的平方米租金比大的要高，建议小的，住户少也是亮点。
说一下开发商是谁，

spike · 发表于 2016-5-12 09:49

vermieten1 发表于 2016-5-11 22:39
假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子 ...

我觉得200欧元是足够的，房主需要承担的费用就是地税、物业费和修房准备金，前2项本来就不高，对于新房来说第3项也不会太高，总额不会超过100欧。至于租金的所得税，我剔除地皮价格30%后重新计算的每年折旧是5600欧，加上平均的利息支出5000欧，总额已经接近每年12000的租金收入，所以税务负担原则上不会升高很多。

利息还会在今后相当长时间内保持在现在的低位，不排除进一步走低的可能性，你可以参考日本的贷款利率。而且即使利息重新走高，在德国房产市场也不会跌价，更不会崩盘，因为目前德国房市的泡沫不大，富裕地区大城市的刚需也一直存在。我认为我计算的20年上涨50%已经非常保守，只相当于每年通货膨胀的水平。而且现在斯图市区二手房的价格已经逼近期房了，好房子依然被哄抢。

我觉得你属于性格谨慎悲观的人，而且一厢情愿的相信自己的判断和预测，并且总是在观望中期待更好的购房时机，这样就很容易错失机会。我买房卖房一般在几周内就作出决定，10年前买的第1套房，今年以比原价高50%的价格出手，2年前买第2套，当时50多万的价格很多人都认为我疯了，现在同一楼盘第2期的价格已经涨了50%以上，依然在数天内被抢光。

spike · 发表于 2016-5-12 09:58

本帖最后由 spike 于 2016-5-12 10:01 编辑

oldfox 发表于 2016-5-12 08:44
挺好的，租金你估计少了，如果不是ost的话第一套可以租1200.
车库一定要买。
出租房小一点的平方米租金 ...

Ost大多属于比较差的地段，不可能冷租到1200的。
房1的开发商其实就是地皮的主人，老房子拆掉后自己集资造楼出售。这套房子原先已经卖掉了，但是买家没有贷款成功，所以又挂出来了。
我去谈时专门问了租金水平，2个房子都在14-15欧/平米。

车库的价钱也算进去了，我其实不太满意，因为是那种叠层的库位，对车的大小有限制。

kidkudo · 发表于 2016-5-12 09:58

2.5zimmer租金能到1000欧？

你确认周围的新房有这个数据？

如果能，果断入

4zimmer 如果已经这个价位，后期增值空间就有限了

jingnan · 发表于 2016-5-12 10:15

本帖最后由 jingnan 于 2016-5-12 10:58 编辑

fusion 发表于 2016-5-12 08:05
确实，观察了下，同样的地区现在新房和20年老房的价格差可以到20%，现在统计数据显示房价上涨其实是这 ...

你这个差价是20年老房和现在新房的差价，不是20年老房和20年前买价的差价。而楼主的打算，就是比较买入价和当初的卖出价。
20年前的老房，到现在涨50%肯定不止。

vermieten1 · 发表于 2016-5-12 10:31

spike 发表于 2016-5-12 09:49
我觉得200欧元是足够的，房主需要承担的费用就是地税、物业费和修房准备金，前2项本来就不高，对于新房来 ...

如果这么抢手的话，为啥房子今年年底就交房了到现在还没卖出呀呵呵

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