论买新房出租投资是否值得

vermieten1 · 发表于 2016-5-13 17:51

Memphis 发表于 2016-5-13 17:41
关键是7000欧一平的房子能多高租金租出去，25欧一平？

你们会全德国找合适的投资房吗，一般人也只会在附近找找，没你们那种实力啊！

Delta85 · 发表于 2016-5-13 17:53

FangZi123 发表于 2016-5-13 17:51
在妈你黑用抢房子的说法，一点都不过分，本家人几周来紧跟房产，为约一个Termin，真的得讨好Markler。

抢新房。

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 18:38

Delta85 发表于 2016-5-13 17:53
抢新房。

2000年后建的一般都不错。在签合同前，我订一个Baugutachter，让专家看几眼。

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 18:47

vermieten1 发表于 2016-5-13 17:51
你们会全德国找合适的投资房吗，一般人也只会在附近找找，没你们那种实力啊！

全德国找合适的投资房的人，肯定是有来头有钱投的人，我觉得像我们这种小打小闹的，还是找离窝近点的好管理。我打算买房子的策略，从租金上来说亏的，但钱在银行里呆着更亏，还是欠钱好点。我自己也做了最坏打算，就是说，如果我根本得不到租金，我还是能够把每月的Rate还掉，租金算锦上添花了，帮我还每年的Sondertilgung。

Memphis · 发表于 2016-5-13 18:59

慕城已经不适合用租售比来衡量投资取舍了，现在就看房价的顶部在哪里了。大家估计新房3年后均价会涨到多少？

Delta85 · 发表于 2016-5-13 19:07

Memphis 发表于 2016-5-13 18:59
慕城已经不适合用租售比来衡量投资取舍了，现在就看房价的顶部在哪里了。大家估计新房3年后均价会涨到多少 ...

当刚需全被赶出慕城时，房价基本到顶了。

Memphis · 发表于 2016-5-13 19:16

Delta85 发表于 2016-5-13 19:07
当刚需全被赶出慕城时，房价基本到顶了。

德国不存在刚需这一说

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 19:57

本帖最后由 FangZi123 于 2016-5-13 20:04 编辑

Memphis 发表于 2016-5-13 18:59
慕城已经不适合用租售比来衡量投资取舍了，现在就看房价的顶部在哪里了。大家估计新房3年后均价会涨到多少 ...

估计不下来，我还是缺了大局观。因为我最近又在找房，感觉比我半年前买时又涨了百分之十。
我家和新邻居年初时聚了一下，谈下来，大家的感觉都是，辛亏买了，而且不错，自己不住的话还很好租。我旁边的邻居就一直是土生土长的妈你黑人，住在Moosach，她两年来一直找房，直到找到现在的房子，才下手的。先把她家Mehrgenerationshaus卖了，用这个钱买的我家旁边的边房。我感觉我邻居都是有点钱的人。

Memphis · 发表于 2016-5-13 20:07

涨是好事，关键是能涨到多高，这样评估是为了不要做接盘侠。

Delta85 · 发表于 2016-5-13 20:08

Memphis 发表于 2016-5-13 19:16
德国不存在刚需这一说

为什么？换个表达方式，如果净收人每月3500－5000欧的人，想在慕城买房自住，30年也还不清贷款，到那时见顶。

Delta85 · 发表于 2016-5-13 20:12

Memphis 发表于 2016-5-13 20:07
涨是好事，关键是能涨到多高，这样评估是为了不要做接盘侠。

你的意思是去猜顶，而不是评估。房市的顶和抄股一样，你能猜对吗？

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 20:14

Delta85 发表于 2016-5-13 20:08
为什么？换个表达方式，如果净收人每月3500－5000欧的人，想在慕城买房自住，30年也还不清贷款，到那时见 ...

说个稀松平常的推测，如果两口子都是Akademiker，挣得也是这个钱，一个月一家子的净收入在7000到10000间很正常的，买房应该压力不大。如果一个人养家，那还是比较吃力的。

Delta85 · 发表于 2016-5-13 20:17

FangZi123 发表于 2016-5-13 20:14
说个稀松平常的推测，如果两口子都是Akademiker，挣得也是这个钱，一个月一家子的净收入在7000到10000间 ...

你这是二口子，沒孩子。最理想状态。

Memphis · 发表于 2016-5-13 20:20

Delta85 发表于 2016-5-13 20:08
为什么？换个表达方式，如果净收人每月3500－5000欧的人，想在慕城买房自住，30年也还不清贷款，到那时见 ...

观念不一样，在德国由于各种因素，买房不是必须的。人们没有在中国的那种买房压力。

Memphis · 发表于 2016-5-13 20:23

Delta85 发表于 2016-5-13 20:12
你的意思是去猜顶，而不是评估。房市的顶和抄股一样，你能猜对吗？

投资房市和股市的赚钱理念虽然相似，但风险系数完全不是一个级别的，所以具体问题要具体分析。

QCheng1 · 发表于 2016-5-13 20:31

FangZi123 发表于 2016-5-13 20:14
说个稀松平常的推测，如果两口子都是Akademiker，挣得也是这个钱，一个月一家子的净收入在7000到10000间 ...

两个人工作拿7000平常，拿10000不易，都是4号税卡。

vermieten1 · 发表于 2016-5-13 20:32

Memphis 发表于 2016-5-13 20:20
观念不一样，在德国由于各种因素，买房不是必须的。人们没有在中国的那种买房压力。

是啊，你说的很有道理，说德国没有刚需是对的，我们只是中国人必须买房的看法，不能代表德国人，如果利率升高或者房价过高，他们可以果断不买了，他们对消费度假等等生活质量更看重

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 20:53

vermieten1 发表于 2016-5-13 20:35
四级水库两口子拿7000在德国比例也低啊，那家庭毛收入每年要16，17万了吧

看你认识的人了，我们因为大概就同事间来往下，一般两口子都大学毕业的，所以觉得很正常。我们家属于屌丝级别了，开着不起眼的车，穿着很不品牌的衣服，同时不花钱的健身，还租的房子。
你们家啥情况啊？

spike · 发表于 2016-5-13 21:09

oldfox 发表于 2016-5-13 16:22
你这个表格是典型的理想主义啊，现实生活不可能那么美好的。
我举过例子，司徒的房价曾经有过40年不涨的历 ...

好吧，如果20年后房价涨幅还没有超过通货膨胀的话，房市也太惨淡了，就像德国的90/00年代。东德或偏远地区确实有这个可能，但斯图或慕尼黑不会，希望不至于如此吧。

spike · 发表于 2016-5-13 21:25

Memphis 发表于 2016-5-13 16:46
楼主如果扣掉银行利息，不可转嫁给租客的费用（实际应该高于100欧每月），房租收入税（另外注意：地税是应 ...

你把计算方式复杂化了，银行利息已经包含在月供里了，不需要重复扣。
房东承担的费用是物业费和维修准备金，旧房可能会超过100欧，新房不会。
厨房由房客自行解决，其他配置尽可能用标配，所以预算10000欧我觉得够。
所得税的高低取决于利息和折旧费用能抵消多少租金收入，我预计每年需要补缴的税不会很多。

spike · 发表于 2016-5-13 21:27

Schneckefleck 发表于 2016-5-13 16:13
Grundbuch Eintragung, Notar 还有Makler都是一开始就要付的。

Nebenkosten都包含在首付里了

昵称已满 · 发表于 2016-5-13 21:31

我觉得早两年买肯定赚的。现在这个情况很难说。总觉得好像快到顶了。。。

ttgxrrkl · 发表于 2016-5-13 21:35

我倾向买位置较好的老Einfamilienhaus出租，反正是老房子也不怕折旧，再折也折到头了，能收点儿租金回来都算赚的，主要是等土地增值。再说老房子被租客损坏了那里也不心痛。当然前提是家里要有动手能力强的人，有些简单的装修工作可以自己来做，比如装地板，贴壁纸，瓷砖什么的。老房子对施工质量不会要求很高，权当新手练手了。最重要的是买房子前一定要找靠谱的Gutachter好好鉴定一下，房子老可以，不要有大的致命缺陷，比如地下室潮湿等等。

vermieten1 · 发表于 2016-5-13 21:36

spike 发表于 2016-5-13 21:25
你把计算方式复杂化了，银行利息已经包含在月供里了，不需要重复扣。
房东承担的费用是物业费和维修准备 ...

你的表格里计算不知道是不是妥当，如果简化的话应该是你到20年后预计的房子价格减去还剩下的贷款余额，再减去你一开始投入的钱，再减去20年间可能补缴的税和维护费用极其可能断租的情况，这样算下来才比较合理，不要把租金收入和还贷的再次搅和在里面算了

skype3 · 发表于 2016-5-13 21:55

老房子对施工质量不会要求很高，

老房子如果不装修好也是很难找到好租客的。如果还遇到一个多事的租客，也能把人折腾个半死。

Memphis · 发表于 2016-5-13 22:59

vermieten1 发表于 2016-5-13 21:36
你的表格里计算不知道是不是妥当，如果简化的话应该是你到20年后预计的房子价格减去还剩下的贷款余额，再 ...

你这样只算了房子增值而赚的钱，租金里除去银行利息余下的也是要算上的。

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 23:03

spike 发表于 2016-5-13 21:09
好吧，如果20年后房价涨幅还没有超过通货膨胀的话，房市也太惨淡了，就像德国的90/00年代。东德或偏远地 ...

我也觉得斯图或慕尼黑不会跌。说得不好听的，就算Berlin跌了，经济好的两个州都会挺过去的。

spike · 发表于 2016-5-13 23:24

Memphis 发表于 2016-5-13 22:59
你这样只算了房子增值而赚的钱，租金里除去银行利息余下的也是要算上的。

其实很简单，只需要计算我账面上的收入和支出就可以了。
租金收入和再出售价格就是收入，从账户里支出的有首付、装修费、房东承担费用、贷款到期后需要偿还的尾款，剩下就是暂时未知的补缴所得税，其他没有了。

Memphis · 发表于 2016-5-13 23:30

spike 发表于 2016-5-13 23:24
其实很简单，只需要计算我账面上的收入和支出就可以了。
租金收入和再出售价格就是收入，从账户里支出的 ...

这个大家都理解，你用具体数字代入算一下就知道了年收益率不会超过6%.

vermieten1 · 发表于 2016-5-13 23:32

Memphis 发表于 2016-5-13 22:59
你这样只算了房子增值而赚的钱，租金里除去银行利息余下的也是要算上的。

主要楼主那部分租金多余的事实上拿不到啊，200欧元补补税维护费用等等还不够呢，但他计算里却把这收益也算进去了，

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