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萍聚头条

楼主: spike

[买房建房] 论买新房出租投资是否值得

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发表于 2016-5-13 21:31 | 显示全部楼层
我觉得早两年买肯定赚的。现在这个情况很难说。总觉得好像快到顶了。。。
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发表于 2016-5-13 21:35 | 显示全部楼层
我倾向买位置较好的老Einfamilienhaus出租,反正是老房子也不怕折旧,再折也折到头了,能收点儿租金回来都算赚的,主要是等土地增值。再说老房子被租客损坏了那里也不心痛。当然前提是家里要有动手能力强的人,有些简单的装修工作可以自己来做,比如装地板,贴壁纸,瓷砖什么的。老房子对施工质量不会要求很高,权当新手练手了。最重要的是买房子前一定要找靠谱的Gutachter好好鉴定一下,房子老可以,不要有大的致命缺陷,比如地下室潮湿等等。
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发表于 2016-5-13 21:36 来自手机 | 显示全部楼层
spike 发表于 2016-5-13 21:25
你把计算方式复杂化了,银行利息已经包含在月供里了,不需要重复扣。
房东承担的费用是物业费和维修准备 ...

你的表格里计算不知道是不是妥当,如果简化的话应该是你到20年后预计的房子价格减去还剩下的贷款余额,再减去你一开始投入的钱,再减去20年间可能补缴的税和维护费用极其可能断租的情况,这样算下来才比较合理,不要把租金收入和还贷的再次搅和在里面算了
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发表于 2016-5-13 21:55 | 显示全部楼层
老房子对施工质量不会要求很高,

老房子如果不装修好也是很难找到好租客的。如果还遇到一个多事的租客,也能把人折腾个半死。
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发表于 2016-5-13 22:59 | 显示全部楼层
vermieten1 发表于 2016-5-13 21:36
你的表格里计算不知道是不是妥当,如果简化的话应该是你到20年后预计的房子价格减去还剩下的贷款余额,再 ...

你这样只算了房子增值而赚的钱,租金里除去银行利息余下的也是要算上的。
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发表于 2016-5-13 23:03 | 显示全部楼层
spike 发表于 2016-5-13 21:09
好吧,如果20年后房价涨幅还没有超过通货膨胀的话,房市也太惨淡了,就像德国的90/00年代。东德或偏远地 ...

我也觉得斯图或慕尼黑不会跌。说得不好听的,就算Berlin跌了,经济好的两个州都会挺过去的。
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 楼主| 发表于 2016-5-13 23:24 | 显示全部楼层
Memphis 发表于 2016-5-13 22:59
你这样只算了房子增值而赚的钱,租金里除去银行利息余下的也是要算上的。

其实很简单,只需要计算我账面上的收入和支出就可以了。
租金收入和再出售价格就是收入,从账户里支出的有首付、装修费、房东承担费用、贷款到期后需要偿还的尾款,剩下就是暂时未知的补缴所得税,其他没有了。
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发表于 2016-5-13 23:30 | 显示全部楼层
spike 发表于 2016-5-13 23:24
其实很简单,只需要计算我账面上的收入和支出就可以了。
租金收入和再出售价格就是收入,从账户里支出的 ...

这个大家都理解,你用具体数字代入算一下就知道了年收益率不会超过6%.
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发表于 2016-5-13 23:32 来自手机 | 显示全部楼层
Memphis 发表于 2016-5-13 22:59
你这样只算了房子增值而赚的钱,租金里除去银行利息余下的也是要算上的。

主要楼主那部分租金多余的事实上拿不到啊,200欧元补补税维护费用等等还不够呢,但他计算里却把这收益也算进去了,
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发表于 2016-5-13 23:34 来自手机 | 显示全部楼层
FangZi123 发表于 2016-5-13 20:14
说个稀松平常的推测,如果两口子都是Akademiker,挣得也是这个钱,一个月一家子的净收入在7000到10000间 ...

净收入7000,Brutto要14万以上了,普通家庭有这么高家庭年收入?
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 楼主| 发表于 2016-5-13 23:47 | 显示全部楼层
Memphis 发表于 2016-5-13 23:30
这个大家都理解,你用具体数字代入算一下就知道了年收益率不会超过6%.

在以租养贷的前提下,只需要计算原始的资金投入的收益率即可,也就是首付加装修费。
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 楼主| 发表于 2016-5-13 23:49 | 显示全部楼层
vermieten1 发表于 2016-5-13 23:32
主要楼主那部分租金多余的事实上拿不到啊,200欧元补补税维护费用等等还不够呢,但他计算里却把这收益也 ...

够不够拭目以待咯,我觉得jingnan可能更有发言权
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发表于 2016-5-14 05:51 来自手机 | 显示全部楼层
spike 发表于 2016-5-13 21:09
好吧,如果20年后房价涨幅还没有超过通货膨胀的话,房市也太惨淡了,就像德国的90/00年代。东德或偏远地 ...

德国的房价跟cpi没啥特别大的关系的,主要跟利率有关,以前CPI高的时候房价是不涨的,现在几年都是通货紧缩了房价大涨
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发表于 2016-5-14 08:03 来自手机 | 显示全部楼层
现在热的是买房市场,租房市场一般。以前租房的多买房的少。现在利率低钱贬值快大量的人都在买房。如果月租超1000欧那还真不如买房。投资新房出租不看好。如果是靠近市中心的房子倒是可以考虑。
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