求教买房合同问题

321forever

各位前辈好！lz看中了海德堡的一个wohnung，刚刚收到了房屋合同，中介急着帮忙约好了7月18号的notar，但10月31日才能交房
中介给出了流程，大家帮忙看看是不是正常的
1. 7月18号做Notar，公证后会做Eigentumsvormerkung zu seinen Gunsten an dem Kaufgrundbesitz an derbeantragten Rangstelle im Gundbuch eingetragen ist.
2. Notar之后买家付税，中介费，公正费
3. 买家银行要付清卖家银行的贷款81000欧元，Buchgrundschuld
4. 10月15公证处寄信给我，收到信后14天内付清贷款，同时要联系房主，约时间检查房子，Das Vertragsobjekt vollständig geräumt ist 是付款的前提
5. 我通知自己的银行汇款
6. 房主拿到钱后，通知公证处完成房产证过户，删除原来房主姓名
7. 11月1日入住

在合同上写出，从Notar当天起，Erschießungskosten, Ausbaubeiträge要由买方承担，Reparaturen amGemeinschaftseigentum，在rücklage不够的情况下要由买方承担，但在11月正式入住前，还有3个月的时间，并且Eigentümerversammlung是在7月底举行，这是不是中介和卖房玩的猫腻，还是大多数情况是这样的？？？

合同上还写了，买卖双方都屈服于Zwangsvollstreckung，卖房被要求在10月31号前清空房屋，但卖房是单身母亲带孩子，会不会受法律保护，即使她们没有搬走，也不能强制搬走，虽然我还没有付剩余款项，但已经在10月底时付了将近10万欧元了。中介给我的答复是，双方必须要履行合同，没有任何意外，真的可信么？

还有我没有钱任何字，中介约好了Notar，如果我不买房子了，会不会要承担费用?公正当天，要是有什么地方不满意，我不签合同，要不要付公证费用？

问题较多，求各位前辈帮忙，多谢！！！

懒人_Nr?

帮顶！！！！

blue_print

一看楼主就是第一次买房，完全没有经验。
Ok 不开玩笑了。

流程基本上就是这样，这些步骤买房都是要走的。也基本上是按照这个顺序。

如果卖方没有按照协议按时搬出，那就是Vertragsbruch，要赔偿楼主所有损失的。当然，卖方一定要赖着不走，又没钱，那确实有可能要打官司之类的，有可能会拖比较久。不过我觉得楼主不用太担心。对于卖方来说，拿着楼主的钱去租房子，会比赖着不走好很多。签协议到搬出中间隔一段时间，也很正常。卖家也要确定了房子卖出去了才好开始找新的房子啊。楼主多心了。在德国甚至有人付了款之后一年多才交房的。楼主这个步骤应该算非常正常的安排了。

321forever

blue_print 发表于 2016-7-10 21:47
一看楼主就是第一次买房，完全没有经验。
Ok 不开玩笑了。

多谢您这么详细的回复，我也放心了很多😄，我是第一次买房，经验太少，中介还总着急去做notar就担心会不会有问题。

您觉得那些修理费用我在签合同后就开始承担是不是合理

blue_print

321forever 发表于 2016-7-10 21:52
多谢您这么详细的回复，我也放心了很多😄，我是第一次买房，经验太少，中介还总着急去做notar就担 ...

中介急着做Notar很正常啊。Notar签完他就可以收钱了啊。你如果还想再考虑考虑，那就让换个Termin呗。编个理由说临时要出差之类的。

那些Gemeinschaftseigentum的修理费用在签合同之后如果Rücklage不够就由买方来承担也很正常。任何大的修缮都是一个Wertsteigerung，那么你现在签的协议是按现在的房屋的价格买的，如果房屋修缮了，比如说外墙加了Dämmung，那么你的房子也会因此升值，那么升值的那部分肯定卖家是不会愿意出的，不是吗？

如果你对合同还有什么疑问，最好事先跟卖方，中介以及Notar说，签合同当天虽然可以改，不过一旦卖方不同意，就不好办了。

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哦，对了，还有两点。

一个是，你们应该看过还有多少Rücklage吧？Rücklage相当于这个房子附带的资产。

第二个是，协议里写明，房子的Zustand从你上一次看过房到10月底交房不能有变坏。在这个期间产生的Reparaturkosten必须要由卖方承担。比如说10月31号前窗户打了，房子淹了之类的，卖方是必须要负责修的。

321forever

blue_print 发表于 2016-7-10 22:49
中介急着做Notar很正常啊。Notar签完他就可以收钱了啊。你如果还想再考虑考虑，那就让换个Termin呗。编个 ...

谢谢哈，嗯我明白了，是您说的这个道理

321forever

blue_print 发表于 2016-7-10 22:49
中介急着做Notar很正常啊。Notar签完他就可以收钱了啊。你如果还想再考虑考虑，那就让换个Termin呗。编个 ...

不好意思还得麻烦您一次，在合同中的Besitz, Nutzungen, Gefahr, Lasten 中有关于房主何时交房的
Der Verkäufer bewohnt derzeit den Kaufgegenstand. Er verpflichtet sich, das Kaufobjekt bis zum 31.10.2016 zu räumen und besenrein an den Verkäufer zu übergeben. Er unterwirft sich wegen vorstehender Räumungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Die Zahlung des Kaufpreises ist voraussetzung für die Übergabe sein.

您帮我看看是不是也是正常的，中介给我描述了Zwangsvollstreckung，说是如果房主不搬走，可以报警？我也没搞明白，真的可以找警察，或是Notar么

（红色的字中介说应该是Käufer）

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321forever 发表于 2016-7-10 23:09
不好意思还得麻烦您一次，在合同中的Besitz, Nutzungen, Gefahr, Lasten 中有关于房主何时交房的
Der Ve ...

Naja, 中介只是简化的说了一下。步骤应该是你可以申请Zwangsvollstreckung，如果法院批了，那么就有专门的Vollstreckungsbeamter去找你的Verkaeufer。当然，如果真的要发生了，会要拖一段时间。

不过楼主不要自己吓自己啦。你的Verkaeferin既然当年能买房，就是还是有一定的经济基础的。她如果赖着不走，对她一点好处都没有。她的钱被法院冻结，对你的损失她全都得赔，何必呢？在德国比较怕无产阶级，这种有产的，没啥好担心的。

321forever

blue_print 发表于 2016-7-10 23:27
Naja, 中介只是简化的说了一下。步骤应该是你可以申请Zwangsvollstreckung，如果法院批了，那么就有专门 ...

那就放心多了，谢谢哈