本帖最后由 袖底香 于 2017-2-9 12:52 编辑
很多人买房都不愿意买带租客的房子，因为德国法律保护租客利益，要涨房租或要把租客赶出去是非常麻烦的事，很多人想通过自住Eigenbedarf结束租房合同，但是德国对于Eigenbedarf是有很严格的法律规定的，例如本来规定以自住名义解约租客的权利只针对单个自然人，不针对法人，但是本周三德国的一个新判决允许几个投资者共有的投资房或者继承来的房子同样可以用自用名义解约租房合同，而租客协会则对这个判决提出批评。
具体的案例是慕尼黑一对老夫妻，租住了30年的房子现在属于4个投资人共有，其中一个提出自己的女儿要自用收回房子，慕尼黑地方法庭做出了不准解约的判决，但是联邦最高法院则认为：如果是几个投资者共有的投资房或者继承来的房子，同样可以以自住名义解约租客。这样，只要投资人或者所有人中的一个符合德国法律里面自住的定义，就有权解约租客。另外，原来法律规定，如果房东在同个房子有空房的话，不能以自住名义解约，但是现在法律允许解约，只是租客也有权要求高额的搬家费。租客协会认为这个判决下来以后，德国法律对租客权益的保护将受到损害，投资者可能滥用这一条来解约租客。
那么，德国对于解约租房到底是如何规定的，今天就来说一说。
解约原因
在德国，房东不能随便解约租客，法律允许的解约原因可以有下面这些：
Pflichtverletzungen durch den Mieter: 租客违反一般义务的情况，如骚乱或侮辱其他租客，但是解约前必须警告。
Verwertung:房子推翻重建。
Vertragsverletzung: 租客违约，例如未经房东允许做二房东。
Mietrückstände: 拖欠租金。
Eigenbedarf: 自用，房东要自用或者房东近亲要用房。
自用的定义到底是什么？
自用，除了房东自己搬进去算自用，房东近亲要用房也可以算自动。包括配偶，父母，子女，祖父母，孙子女，兄弟姐妹，侄女，侄子，公婆或岳父母，继子女都属于房租法规定的近亲范围。另外房东家庭成员的同居伴侣，护工或者保姆等要租房，也可以用自用名义解约旧租客。
自用是需要提交有关书面解释的，必须详细说明什么人要用房子，为什么必须用这个房子，如果是家庭成员需要的话，还必须透露这个人的实际生活条件，例如儿子找了个女朋友要搬出去居住，就可以以自用名义解约投资房的租客。
而有些亲属关系的人要租房的话，不能用自住名义解约。例如：
叔叔，阿姨
表亲
侄孙和侄孙
离婚夫妇
同居伴侣的父母
同居伴侣的孩子
什么情况下，以自用为前提的解约不成立？
✔ Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:业主或者其近亲以后根本不自用。
✔ Bei rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf: 业主有其他可以住的房子。
✔ Bei überhöhtem Wohnbedarf: 房子使用面积超过业主自用范围，如一个人住300平。
✔ Bei befristetem Eigenbedarf: 业主只是短期自用。
✔ Bei Zweckverfehlung: 房子解约以后的使用目的和解约书上面说的不同。
如何以自用名义解约？
必须书面通知，而且这个通知一定要写清解约原因。法定的通知期和租房长短有关：
出租时间 | 房东提出解约，提前通知时间 | 房客提出解约，提前通知时间 | 5年以内 | 提前3个月通知 | 提前3个月通知 | 7年以内 | 提前6个月通知 | 提前3个月通知 | 8年以上 | 提前9个月通知 | 提前3个月通知 |
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发表于 2016-12-15 11:44
