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此房事非彼房事！
自9年前金融危机以来，加上后来一连串事情发生(货币超发，利率低下，欧盟成员国移民增加以及2015年大规模的所谓难民入境),导致德国房事吃紧。不动产价格连创新高。笔者认为这种趋势还会持续下去相当长一段时间。原因如下：
首先牵涉到欧洲政治生态及欧洲政治制度的缺陷。民主社会的弊端越来越显示它的短板：为了讨好选民，每一期政府许诺尽可能多的福利，而福利得靠税收支撑。 在税收不变的情况下，政府必须举债来兑现选前许诺。后果就是债务如滚雪球一般，只会越来越大。政府为了应对，会增发货币，降低利率。这导致人民财富相对贬值。同时，低利率导致投资人不得不选择更好的投资方式，比如股票或不动产。 德国人是相对保守的民族，大部分人对股票之类的东西比较忌讳，于是大家的资金就转移到不动产市场。在供给不变的情况下，价格自然就上升。
第二，欧洲，特别是南欧国家及法国经济普遍低迷，年轻人失业率奇高，而德国的经济相对来说一枝独秀。欧盟及申根国之间的人员就业科自行流动，所以很多欧洲的年轻人用脚投票往德国跑，住房需求增加。这也给本来就吃紧的房市雪上加霜。
第三，不得不扯上中国。这些年来，中国经济扩展到低中高端通吃的态势，与欧洲老牌国家相比，中国的产品在规模效应及相对更低的人工成本双从作用下，竞争力本来就不强的一些欧洲国家的经济越来越低迷，这种情况只会越来越坏，笔者看不到翻盘的机会。在欧洲德国的制造业相对来说一直比较稳健，所以经济方面影响不大。那么，持续下去的后果就是今后越来越多的欧洲年轻移民继续往德国迁移。
第四，难民大量涌入，德国政府的难民政策比较"人性化"，于是政府出资，高价从房产市场争夺房源。这也导致的不动产价格火上浇油半地继续攀升。这些难民属于多子女的群体，可以预见，产子率高企，会导致今后对房子的需求更加强劲。
第五，英国脱欧导致很多本来想投资英国的人撤资，把这些资金投向更有钱途的德国不动产市场。从金融业角度来说，法兰克福的房地产价格会有一个比较大的长久的上升期。
第六，德国房地产价格相对于其他欧洲所谓富裕国家其实价格不算太高，还属于性价比比较合算的投资。比如，首都柏林的房价可能只有巴黎，伦敦等一半都不到。
德国虽是不错的投资目的地，并不意味着，到处都适合投资。投资德国几个大城市总体来说前景不错，但是工业发达的地区比如德国南部的慕尼黑地区, Ingolstadt地区，斯图加特地区，法兰克福地区，科隆-杜塞多夫一带，汉堡地区，博登湖四周等应该也是不错的选择。除了德累斯顿，莱比锡，相对来说可能东德的前景黯淡一些。
即使上述地区，也要注意房子所在位置，德语的Lage Lage Lage很重要。只要是有地铁，轻轨，S-Bahn/铁路1公里以内，步行不超过10分钟的地带，即使目前可能属于不太好的区，长远来说升值潜力还是比较可观的。德国跟美国不同，社会治安相对还不错，加上完善的公共交通，所以总体可以归纳为：市中心房价最高，越往外房价呈递减态势。现在看起来离市区20分钟的郊区，将来很可能会变成人口居住密集的区域。房价攀升，会把那些收入相对较低的人群赶走到更偏远更便宜的地带。
从风险角度考虑，由于大部分是年轻移民以及德国人本身决定小户型的房地产更适合投资。80平米以上的房子风险更大。因为德国的法律比较偏重于保护租客。 租大房子的人一般是有家庭的人(一般是夫妻二人加一到两个孩子)，德国的模式是男的出去工作，老婆在家。就是说，一家只有一个人的收入。万一男的失业或因为别的原因无法或不愿付房租的情况下，房东想要赶走房客需要花费很多时间及金钱。如果是有孩子的家庭或年长的房客，要赶走房客难上加难。所以，投资目的的话，尽可能避免投资这种大户型的房子。
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发表于 2017-5-11 09:08
楼主