求助大家，超过10%Rendite的房子该不该买

mierbach

Julianliu93 发表于 2017-9-12 12:41
我自住的wohnung是700欧一平买的，但我隔壁刚刚卖房，790欧一平卖的。我买来投资的Haus10万欧，每年冷租1 ...

1000欧每月的Haus是单个房间散租吗？整租的话，10万的haus的zustand很难让人一个月花1000房租啊。
散租的话收益高的，但是花的精力也大啊。

Julianliu93

abe12345678 发表于 2017-9-12 19:34
大兄弟，你考虑问题求最优解不对，要求最差解，需要考虑三个因素：
1.能不能从银行贷到大头；
2.每年交税 ...

这些问题我都考虑了呀，我有个最大的优势就是目前学生身份，没有正职收入所以每年不用交税，其他的断租可能性和贷款我也解决了。

其实突然想说点题外话，我感觉我们这里好像就跟时间停住了一样，这些年德国房市的疯长根本没有影响这里。大家如果不是要打算留一辈子是不会买房的，租一二十年房子的家庭太多了。当然或许也跟我们这是大学城，没有大企业，所以大家收入都不高有关。我接触到的房东不少是外地的，买了房拿给中介管。还有本地大户，有好几栋楼，吃租子就过得非常好了。我买了的这栋就是从一个本地大户手里买的，她爱人去世了，要搬去跟儿子住所以出手房子。我总共知道三个中国人当年读书的时候在这里买房，算算年头他们应该挣了不少了，那几栋位置也是非常好，基本不断租的。但他们跟德国人不一样，没有找人管理，应该也没有翻修过，租客一个nach一个，所以房子状态都不太好。

我几个月前甚至想过在这里买若干房产，每年靠收租过得非常轻松，但现在幸好醒悟了：我人生还那么长，确实该出去看看，要不然现在就能看到自己老了什么样了。

Julianliu93

mierbach 发表于 2017-9-12 21:08
1000欧每月的Haus是单个房间散租吗？整租的话，10万的haus的zustand很难让人一个月花1000房租啊。
散租 ...

散租的，但是二楼三楼长期租给德国家庭，一楼租给学生情侣，房租都非常稳定，之前的回复里说了。然后房子的除草跟楼道打扫都委托了租客，付给他的钱算在NK里面转嫁给租客。我新找的租客是中国人，动手能力极强，房子的各种小问题都是他自己解决，比如换个锁刷个墙，我出材料费，之前租给他的时候商量好了，车库可以免费给他用，但是小问题他尽量自己解决不要找我。就出租而言未来五年甚至十年都是没问题的。

great

Julianliu93 发表于 2017-9-12 16:36
其实人口萎缩的小城市应该都能有10%甚至以上的收益率，就像刚刚楼上说的，大家只租不买，那卖价肯定就越 ...

其实还好啦，即使人口萎缩，10%的回报率，最终也不会赔的，毕竟房产不会变成负值，基本10年就回本了，到时候即使房产就值几万也是赚的，更何况如果是小城市大学城的话，不会怎么跌的。

魑魅魍魉

但大学城人口流动惊人啊，如果是租给学生的话，住私房的最多两年，等排到studentenwerk的房子就都搬了。一两年就得换一波租客，做房东也是心累啊。

Julianliu93

great 发表于 2017-9-13 10:35
其实还好啦，即使人口萎缩，10%的回报率，最终也不会赔的，毕竟房产不会变成负值，基本10年就回本了，到 ...

现在的收益是12%，理想地算8年基本就回本了，但问题是我最多三年后就不是学生身份了，如果回国就没有基本免税额了，留下来工作到时候算上工资要交不少税呢，这种收益率怎么做账都没法做成负收益的，这也是我发愁的地方。主要是要从自己拿到的房租里面交税，相当于从自己口袋里拿钱，感情上觉得有点亏，德国的钱真不好赚。

jingnan

Julianliu93 发表于 2017-9-13 11:25
现在的收益是12%，理想地算8年基本就回本了，但问题是我最多三年后就不是学生身份了，如果回国就没有基本 ...

德国有免税额度的，如果你光房租就超过免税额度，还是交点税吧。

交税就是亏了的思想是不对的。

Julianliu93

魑魅魍魉 发表于 2017-9-13 10:49
但大学城人口流动惊人啊，如果是租给学生的话，住私房的最多两年，等排到studentenwerk的房子就都搬了。一 ...

这也是我特别想跟大家说的，小城市大学城的私房比学生宿舍便宜非常多，而且我们这宿舍几乎全是单人间，所以学生情侣很快就会搬出来住，或者对租金在意的学生也愿意几个人合租，当然一般私房条件确实比宿舍差，毕竟老房子。还有最重要的是宿舍只能满足20%的学生入住，也就是说80%的学生不得不住私房。我看了宿舍的地皮，以后已经没有办法再修新楼了。由于这个原因，有好些中介自己修了学生公寓出租，不过也只能满足几百人的需求。我目前面临最大的挑战是上个月我了解到有个外地的大中介买了一大块地皮，要投资1500万欧修新宿舍，如果真的修成了，加上今后的人口预期，我觉得就真的有点危险了

datudou

1. 学生也不是赚多少钱都免税，房屋收入大约免税额度也要交税。
2. 房子不维修吗。维修费用一年要几千欧。 如果不维修，以后出手不易。
4. 而且，按照这个房价，装修费用会超过房价的。这样的房子很少有人敢接手。