新研究：德国房市繁荣已经到顶峰，大城市公寓价格或将大幅下跌30%

袖底香

2017年，德国的房地产价格再次上涨近8％，但是本周二德国房地产中央委员会（ZIA）发表的一个报告认为在不久的将来，房市将回归，将有更多德国家庭能买得起房。

报告声称：房地产的盛宴还没有结束，但是将迎来理性回归。特别是有些地方，房价已经达到高峰，从现在开始，房价可能会下跌。
2017年，德国房市的增长根本没有放缓的迹象，新租房的冷房租上涨了4,3％，每平方米的房租中间价达到7,46欧元。增幅高于前一年的3,1％。公寓房房价也再次上涨7,9％（每平方米的中间价达到2120欧元），虽然略低于2016年的8,8％, 但同样是一个比较大的增幅。

下面是德国7个特大城市房租和房价在2017年的涨幅，其中蓝色是房租，红色是房价：



那么研究人员为什么认为房市将理性回归呢？除了利率可能上涨以外，还有如下原因：

1.租金上涨速度远远低于房价上涨速度

2017年，延续前几年趋势，房价上涨速度远超租金上涨速度。自2009年以来，德国的新租房租金上涨了26％，而同期房价上涨61％。因此房价相比房租高估35％。据报道，自2009年以来，德国400个城市和地区中，317个城市和地区的房价涨幅高于租金涨幅，232个城市和地区，其差距甚至超过了20个百分点。A级大城市更明显，例如在汉堡，2009年以来房价上涨了90％，而租金仅上涨23％；慕尼黑房价上涨143％，租金上涨43％。这些差异表明，某些城市已经出现房地产泡沫。另一方面，因为租金和房价之间的差距太大，投资价值越来越低。

2.柏林和慕尼黑等城市吸引的青年人开始减少

例如柏林和慕尼黑，因为房价和房租上涨，对生活成本上涨尤其敏感的德国年轻人开始迁出，20至30岁的德国年轻人无法承担住房费用，不再自动流入大都市，反而是德国东部，莱比锡，科特布斯和罗斯托克等城市如今正在获利。而西德，年轻人更愿意迁入如帕绍，班贝格，菲尔特和因戈尔施塔特等城市。这意味着：只有外国移民大量迁入才能确保大城市房市的继续发展。但是难民和来自南欧的移民日渐减少，外国人涌入的情况可能有所缓解，也就是说，大城市的房需也会缩水。

3.公寓的供应正在增加

所有A级大城市，公寓供应正在加速增长。2009年，德国7大城市每年大约有19000套公寓上市，到2016年已经上升到41200套，柏林新建的公寓最多。这也缓解了市场的压力。而且公寓的供应还会增加，至少是柏林这样的城市。而法兰克福或汉堡，目前也有大量已经批准但尚未完成的建筑项目。
下图是德国大城市每平方公寓的中间价：


专家认为，慕尼黑，斯图加特和法兰克福等城市，新房供应量将首次超过房需。而柏林，至少也会发展到供需平衡的水平。而德国房地产中央委员会的合作者Empirica研究所甚至认为：未来四年，柏林，慕尼黑和斯图加特的公寓价格可能会大幅下跌 30％。

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kidkudo

年轻人都去东德？

请问工作机会呢？

这帮砖家和国内一样的，国内砖家也说房价会跌，结果呢？

至少未来十年内，房价还要涨（市区好地段），只是增长会比较缓慢了。

xiangweiwei

准吗，这个，不会是一帮砖家的研究成果吧

live

跌百分之三十？这也太狠了吧？

superpopeye

专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道，地段好的房子，只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯图2区的新projekt，在hoehenpark边上，价格ca. 5000欧一平米，中午12点开卖，当天晚上7点就邮件说所有50套房子都被预订了。

蟹肉

superpopeye 发表于 2018-2-21 13:57
专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道，地段好的房子，只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯 ...

5000 也太便宜了吧。

东柏林都超 5000 了。

西柏林  10000 以上的楼盘比比皆是了。

superpopeye

蟹肉 发表于 2018-2-21 14:06
5000 也太便宜了吧。

东柏林都超 5000 了。

所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的，剩下的都是朝北朝西的房型，就这情况半天工夫全被订了。朝南的房型也真心一般，4 zimmer wohnung光一个走廊就10几平米

蟹肉

superpopeye 发表于 2018-2-21 14:10
所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的，剩下的都是朝北朝西的房型，就这情况半天工 ...

盖多点。学柏林60-90 年代，盖个几十万套廉租房。 哈哈

cnscgy

专家年年唱衰，房价年年涨！
啥时候专家都说要涨，没一个人唱衰，那时候才是真的该注意了。
中国的经验告诉你，根本不用看租售比……

great

一般是经济砖家说啥，反着做就对了。
房子是买涨不买跌，真到那一天房价开跌的时候，大家应该有更大的危机要考虑。

superpopeye

看看澳洲，加拿大和英国，就知道德国房市潜力还有多大了