求助，关于购置二手房，卖家在Notar之后仍需住一年的情况

LesrinePan

最近看中了一套DHH，由于地段非常满意，马上就付了定金。银行在谈，购房合同在改。只有一个问题，卖家刚买了一块地要造房子，预计一年之后才能搬走，中介在邮件中说“Eigentumsübergang (Eigentum bedeutet, wem es gehört) am 01.09.2018 erfolgt aber der Besitzübergang erst am 01.06.2019 (Besitz bedeutet, wer im Haus wohnt).”遇到这种情况我们是不是有权利收卖家租金？不然我们交着月供，这边还租着房子住，不是太不合理了吗？

kidkudo

当然，理论上房子过户就是你的了

租金这个你要和卖家商量，然后正式写在合同里。

jingnan

不要签出租合同， 因为那样就是出租关系了。
1. 直接要求降房价， 这样可以连税， Notar 都降了。
2. 别忘记签条款， 如果到时候搬不出去， 每月罚金XXX， 这个要大于大于租金。 并， 如果大于2个月还搬不出去， 可以直接把他赶出去， 不需要法院判决。

LesrinePan

jingnan 发表于 2018-7-16 14:46
不要签出租合同， 因为那样就是出租关系了。
1. 直接要求降房价， 这样可以连税， Notar 都降了。
2. 别 ...

有道理，付租金还要交税。

jingnan

关键是尽量避免产生出租关系， 德国法律保护租户。 容易扯不清。

LesrinePan

jingnan 发表于 2018-7-16 14:46
不要签出租合同， 因为那样就是出租关系了。
1. 直接要求降房价， 这样可以连税， Notar 都降了。
2. 别 ...

关于一年之后的情况我们是不是还可以这么操作，比如现在先付95%的房款，剩下的等到卖家搬走了再给？

liuliu66

我们当时NOTAR之后，原房主还要再住两个月，用于搬家，期间他支付房租，我们在NOTAR的时候写的很清楚，原房主之后住到什么时候，每个月支服多少房租给我们，如果超出这个时间，就要支付罚金，每个月多少钱。就这样就行了，我们也没再签什么租房合约。你把罚金写高点，我们当时是房租写的1200欧，超出两个月之后是2000欧每个月再外加罚金。

LesrinePan

liuliu66 发表于 2018-7-16 19:56
我们当时NOTAR之后，原房主还要再住两个月，用于搬家，期间他支付房租，我们在NOTAR的时候写的很清楚，原房 ...

是的，因为我们要延后一年呢，所以想着签个合同更保险。

liuliu66

LesrinePan 发表于 2018-7-16 20:07
是的，因为我们要延后一年呢，所以想着签个合同更保险。

你写进NOTAR里不是比什么都保险吗？

LesrinePan

liuliu66 发表于 2018-7-16 20:13
你写进NOTAR里不是比什么都保险吗？

我们想notar也写，再来一份租房合同，毕竟一年，时间太长了。

liuliu66

LesrinePan 发表于 2018-7-16 20:39
我们想notar也写，再来一份租房合同，毕竟一年，时间太长了。

这租房合同总的来说对你不利，算你的收入，你还要报税交税。实际收入没那么多。之后你们就是承租关系了。
建议你就NOTAR写清楚，之后一年的房贷由他们承担，房屋所有的杂费由他们承担，具体多少钱你们再定，然后超过时间还没搬走，就要支付额外的滞纳金，房贷，还有你们现在的房租等等。

Erteilung

liuliu66 发表于 2018-7-17 11:24
这租房合同总的来说对你不利，算你的收入，你还要报税交税。实际收入没那么多。之后你们就是承租关系了。 ...

合同的确是个复杂的东西啊。

LesrinePan

liuliu66 发表于 2018-7-17 11:24
这租房合同总的来说对你不利，算你的收入，你还要报税交税。实际收入没那么多。之后你们就是承租关系了。 ...

一年之后不搬走的惩罚措施已经谈好了。但这一年当中的房租，卖家只肯每月给这地区最低的租金，也不减房价。实际上这片地方房租比均价高不少的，我们太喜欢这房子，而且定金也交了，看来只能妥协了。

kidkudo

LesrinePan 发表于 2018-7-17 12:28
一年之后不搬走的惩罚措施已经谈好了。但这一年当中的房租，卖家只肯每月给这地区最低的租金，也不减房价 ...

可以试着让他付你贷款和过了免息期的利息，再谈谈。不要着急，楼上liuliu66建议已经给的很清楚了。

这一年时间很长，很多东西还是要考虑进去，不要因为喜欢房子就热晕头脑。有些东西写在前面比事后扯皮好很多。

另外不要自己想当然了，定金没有法律效力。任何定金交了也可以不要啊，没有notar一切都不作数。

卖家也可以把定金退给你卖其他人。我就有这样的经历，还不止一次。

liuliu66

LesrinePan 发表于 2018-7-17 12:28
一年之后不搬走的惩罚措施已经谈好了。但这一年当中的房租，卖家只肯每月给这地区最低的租金，也不减房价 ...

那就没办法了，主动权在别人手上。那还不如，把1年的房租折价到总的房价里，然后让他们不用交房租住一年。这样对你们双方都有利啊，你可以少付购置税，他们也可以少交卖方的盈利税，你们还不用为房租去交税。

LesrinePan

kidkudo 发表于 2018-7-17 12:36
可以试着让他付你贷款和过了免息期的利息，再谈谈。不要着急，楼上liuliu66建议已经给的很清楚了。

这 ...

因为这家中介的主要业务其实是造房子，我们现在都在想如果最后谈不拢，就和他商量定金拿来找他们直接造新房子算了。就是现在地皮都好偏。

jfping

交了多少定金？

LesrinePan

jfping 发表于 2018-7-17 13:20
交了多少定金？

5000

kidkudo

LesrinePan 发表于 2018-7-17 13:16
因为这家中介的主要业务其实是造房子，我们现在都在想如果最后谈不拢，就和他商量定金拿来找他们直接造新 ...

那也可以，当然lage是第一位的。既然你已经有了PlanB，那就更不慌。

楼上说的很清楚了，额外签租房合同各种不划算，何况对方还想压低租金。这种条件放个1两个月就算了，一年。。。你要知道现在贷款免息期很多只有一年，最多18个月，多出来的利息谁付？这又不是期房分期款的利息，是整个房款的利息，不少钱的。最重要是万一拖延，扯皮的事情很大，现在造房子就没有几个不拖的，这一年能造完不还是未知数。

你摆出你的诚意，对方要卖，也要摆出诚意。至少这种条款我是看不出任何诚意的，没必要把自己搞得那么被动。

LesrinePan

kidkudo 发表于 2018-7-17 14:28
那也可以，当然lage是第一位的。既然你已经有了PlanB，那就更不慌。

楼上说的很清楚了，额外签租房合 ...

有道理，新房当然好，就是怕拖，而且位置也不满意。现在买个房子真心不容易，跟抢一样

jfping

LesrinePan 发表于 2018-7-17 13:31
5000

咋要这么多的定金呢。

像楼上说，你给出你的诚意，但是该要的条款要坚决争取，
如果最后是他们的问题，至少定金也得安全拿回。

LesrinePan

jfping 发表于 2018-7-17 15:35
咋要这么多的定金呢。

像楼上说，你给出你的诚意，但是该要的条款要坚决争取，

当时实在太喜欢这房子了，完全没还价就付了定金

liuliu66

LesrinePan 发表于 2018-7-17 18:26
当时实在太喜欢这房子了，完全没还价就付了定金

现在已经没有定金一说了，新规定定金一律可以退还的。我们看房期间所有的卖家不管中介还是私人的，一律不收定金。

BBB

19楼说得很对，卖家说他新房一年之后盖好就搬走，可这年头盖房子，那哪个建房公司能准时按期交房，基本没有。到时候他不搬走，就扯皮的吧。所以我建议别买，看别的，下一个会更好。