租房新判例：和前租客达成的刷墙承诺无需履行

袖底香

关于德国租房要不要在搬出时刷墙，一直是一个有争议的话题。一般来说，就是搬进去是什么样子，搬出时恢复到原样就可以了。也就是说，如果房客搬进了一间未经修复的公寓，房东在房客搬家时不能强制要求房客刷墙。但是，现在市场上的房子越来越难找，很多人直接从前房客手里接收房子，并答应前房客在搬出时刷墙，也就是和前房客达成了协议，直接接收一间未经修复的公寓，而不是直接和房东达成协议。那么这类协议是否有效？联邦法院（BGH）本周三做出了最终判决：对前租客的承诺并不意味着承租人要进行刷墙和修复工作。

根据2015年的一项具有里程碑意义的判决，房客没有刷墙义务了，原则上只要恢复到搬进时的状态就可以了。但是如果和前房客达成了协议，这个协议在法律上有没有效，换句话说，房客是不是要把房子恢复到前房客入住时的状态？根据德国法院的一个最新判决，和前租客的协议是无效的，现租客只要恢复到自己搬进去的状态，因为现租客搬入时是一间没有经过修复的公寓，所以搬出时也无需修复，即使和前租客有刷墙协议，现租客也无需额外去刷墙。（Az.VIII ZR 277/16）

关于德国的美化小修理（Schönheitsreparaturen），包括墙壁和天花板的粉刷或保持墙纸，内部散热器，门或窗框清洁干净，一般并不要求专业人士进行，只要自己能“专业地”完成，那么租客可以自己进行。是否要进行美化小修理一般以租房合同为准，但是德国法律实际只要求租户保持公寓的良好状态。目前市场上几乎已经没有强制进行翻新整修的租约合同。

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