请问大家是如何计算回报率

taojiasheng

请问大家是如何计算回报率？

VB-NingShui

冷租x12/房价这个只能算是毛利润率，如果要算具体的收益，大概公式是 （冷租-Rücklage)x10/ 购房总价=
其中rücklage是房屋休整基金，x10 算10个月的收益是要抛去所得税 因为投资房可以抵扣贷款利息以及2%的房屋价值还有些杂费差不多2个月冷租费用，最后/购房总价 房屋购买还有房产交易税，中介费，公证费以及出租前的一些简单装修费用都要算进去。
希望能帮助到楼主分析收益。需要注意，如果家庭里有hausfrau或者hausmann在医疗保险属于familieverischerung，因为投资房的收益，超过435后需要单独购买医疗保险，大概150欧左右/月，如果已经有工资收益单独在公保里就不用额外负担这个费用了。

lat0607

冷租 x 12  / 购买价格

taojiasheng

谢谢啦

taojiasheng

VB-NingShui 发表于 2018-9-13 21:02
冷租x12/房价这个只能算是毛利润率，如果要算具体的收益，大概公式是 （冷租-Rücklage)x10/ 购房总价=
其 ...

https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1908116

按照这个帖子的算法，回报率跟平时的算法差很多啊。 你是如何看呢

VB-NingShui

taojiasheng 发表于 2018-9-14 13:13
https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1908116

按照这个帖子的算法，回报率跟平时的算法 ...

那位哥哥做的公式没有问题，他算的是房屋升值+租金收益/房屋总价的比例。这样计算是整体收益回报率，我给出的紧紧是租金收益做的回报率，因为房屋升值部分这个很难用公式表示，最好是租金收益率完了+大概的平均房屋升值收益。
他写的还是很仔细的，有几个小问题需要额外注意，1. 房屋贷款10年，15年，20年利息跨度是很大的，并没有0.5%这么一点，2. 现实中贷款49w的贷款，月供大概在1600-2000欧元左右，1200月供设定有点低了，这样的结果就是很有可能现金流会是负数，也就是说除房租外每月还得往里面投几百块，对于投资现金为王的各位看官，是否合适投资最后还是需要来看租售比而非整体收益。
房屋投资是最简单的杠杆效应，回报率最少也是4年后或者10年后的事情了，这几年房市火爆主要还是因为整体租金上涨以及利息比较低，利息升高后会进入平稳期，所以还是应该抱着长期投资的目的来做。

我个人认为还是要按照每家的情况和理念来具体看待，每一个投资都有优缺点，找到自己当下最合适的模式才是关键。

ljmw2000

如果家庭里有hausfrau或者hausmann在医疗保险属于familieverischerung，因为投资房的收益，超过435后需要单独购买医疗保险，大概150欧左右/月

这个太坑了

smtp

commerzbank的公式是 卖价 (不算nebenkosten) 除以 年租金 要小于 17。大于17都属于不太划算，大于20属于白忙活。

smtp

ljmw2000 发表于 2018-9-15 22:36
这个太坑了

可以两口子去签nießbrauch，把使用权过给有工作那个。没工作那个就又是没收入了，报税时候要上交nießbrauch给税务局。如果两个人一起报税，报税时候一定要注意没工作那个写没收入，因为税务局可能没注意就直接平分了。保险公司就看你报税栏写多少收入，超了就会管你单独收保险。这个也有缺点，比如房屋折旧就只能算一半儿了等等，具体最好找税务师算下到底划不划算。