neubau +kfw+bauspar

kungkung

今天谈了个offer：
neubau贷款30万（首付10%），分成两部分：

• kfw55，贷10万， 利息1.35%，每月还335
• 银行，20万，利息1.29% （前提是开bausparkonto（开户费900一共），不开的话，也是1.35%左右）每月利息215，然后344存入bausparkonto里
  

所以每月一共还355+215+344 = 893


第一次接触bauspar， 不知道大家觉得这个offer怎样。 还是选不开bauspar然后 1.35%+1.35%的组合？

多谢

sterne_559

Bauspar就是每个月这个355欧存在一个账户里，每年根据你的存款补贴一点钱（现在Guthaben Zins很低，0.01%左右），十年后一起还给银行。但这十年内你银行贷款的20万本金是没还的。因此每月给银行的利息215也是不变的。
不选Bauspar的话就你每月给银行还款数仍是不变的（Tilgung+Zinsen), 但由于你每年都在还本金，因此在每月还款数不变的情况下，利息会越来越少，还本金数是越来越多。
你可以自己算下有Bauspar 1,29%和没有1,35%的利息有多少差别，值不值用这个Bauspar。

chinapope

银行 20万，利息1.29%   这个也是10年的吧 ？
感觉你这只是把利息给还了。两部分10年后，还有很大一笔尾款，对不。

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 15:58
银行 20万，利息1.29%   这个也是10年的吧 ？
感觉你这只是把利息给还了。两部分10年后，还有很大一笔尾 ...

对，都是10年的。kfw的Tilgungssatz 是2.8%，银行的是2.5% 。 还银行的是355 （存到bausparkonto）+214 （利息），然后十年后可以取出来还。我主要不太明白这个bauspar，反正都是给银行，不同的是还本金还是存到bausparkonto（还能保证10年后的低息），听着不错。 （当然，我也看了论坛里的好多帖子，这个应该没有那么完美）

MLY2015

kungkung 发表于 2019-1-31 16:05
对，都是10年的。kfw的Tilgungssatz 是2.8%，银行的是2.5% 。 还银行的是355 （存到bausparkonto）+214  ...

你这个利息怎么这么高，我也刚申请的贷款，房价18w，贷款18w5，10年利息0.98%，20年Volltilgung1.23%
不知道你是自住还是投资的

kungkung

MLY2015 发表于 2019-1-31 16:11
你这个利息怎么这么高，我也刚申请的贷款，房价18w，贷款18w5，10年利息0.98%，20年Volltilgung1.23%
不 ...

。。。你的怎么这么低。。。。。我这个还是谈了两家银行，和interhyp后比较出来的最低offer。。。

chinapope

我和你的差不多，前年签的。第一部分，kfw55 10万 第二部分，用普通贷款，普通贷款是20年，直接绑定1,9%。没有用bauspar。
如果10年后的利息高，我就赚了，否则就亏了。

KFW55的房子，有政府 5000欧补贴，所以第一部分实际上只有 0,9%

chinapope

kungkung 发表于 2019-1-31 16:13
。。。你的怎么这么低。。。。。我这个还是谈了两家银行，和interhyp后比较出来的最低offer。。。

volltilgung 的利息较低。

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 16:15
我和你的差不多。也是 第一部分，kfw55 10万 第二部分，用普通贷款，普通贷款是20年，直接绑定1,9%。没有用 ...

嗯，20年1.9%不错的。只是我家那位就想弄10年。
现在就是在犹豫要不要bauspar。
再问下，kfw的5000欧补贴是怎么个形式给？我看了下银行给的offer，貌似没有提这5000欧的事

chinapope

kungkung 发表于 2019-1-31 16:24
嗯，20年1.9%不错的。只是我家那位就想弄10年。
现在就是在犹豫要不要bauspar。
再问下，kfw的5000欧 ...

kfw55的房子，建成后有个Energie ausweis，就是能耗证明。
开发商给你后，你交给你的贷款银行。他们会处理接下来的事，5000欧zuschuss直接从kfw贷款额里扣掉。我个人建议kfw10万欧部分，前10年尽量多还。

后面的部分搞个20年的，直接锁定利息。Bauspar也是用来锁10年后利息的，不过bauspar有开户费用。

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 16:28
kfw55的房子，建成后有个Energie ausweis，就是能耗证明。
开发商给你后，你交你的贷款银行。他们会处理 ...

对了，这个kfw10万欧部分，10年后剩下的钱，怎么算？还是低息还是走正常贷款？

chinapope

尾款走正常贷款，重新签合同，看当时的利息。
风险就是10年后的年利息涨到3%以上，你觉得有可能么？

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 16:35
尾款走正常贷款，用到期时的利息。
风险就是10年后的利息涨到3%以上，你觉得有可能么？

OK。现在理解你说为什么kfw10万欧的部分尽量多还了

kungkung

sterne_559 发表于 2019-1-31 16:40
Bauspar就是每个月这个355欧存在一个账户里，每年根据你的存款补贴一点钱（现在Guthaben Zins很低，0.01%左 ...

Aha! 明白了！这就去算算！多谢！

chinapope

kungkung 发表于 2019-1-31 16:36
OK。现在理解你说为什么kfw10万欧的部分尽量多还了

欧洲央行的通涨调控目标是2%上下，这些年都没有达到。
美国通涨调控目标已经到了，它们已经把基础利息提高到区间2%-2,25%，目标据说是3%
而商业银行在放贷时会在这个基础上再多收一些。

kungkung

sterne_559 发表于 2019-1-31 16:40
Bauspar就是每个月这个355欧存在一个账户里，每年根据你的存款补贴一点钱（现在Guthaben Zins很低，0.01%左 ...

刚算了下，大概差5000块钱，就是说bausparkonto多花5000买个10年后的保险。 这才要考虑考虑了

chinapope

kungkung 发表于 2019-1-31 16:42
Aha! 明白了！这就去算算！多谢！

Bauspar的主要作用在是10年后，除了你归还一部分贷款，你还可以从银行里多贷一部分，用现在的低利息接着还尾款。这个条件在bauspar的合同里应该有写。

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 16:57
Bauspar的主要作用在是10年后，除了你归还一部分贷款，你还可以从银行里多贷一部分，用现在的低利息接着 ...

有是有，但是算了下，差5000块钱，相当于5000块买个保险，不知道值不值

chinapope

kungkung 发表于 2019-1-31 16:55
刚算了下，大概差5000块钱，就是说bausparkonto多花5000买个10年后的保险。 这才要考虑考虑了

恩。原理是这样的。
基本就是个风险控制问题，要省利息就都签10年贷款，不要bauspar。

10年后尾款到时再说，如果还是低利息，就再签个10年，赚大了。

MLY2015

chinapope 发表于 2019-1-31 16:23
volltilgung 的利息较低。

20年1.23%是volltilgung,10年的0.98%不是

maidongxidemao

kungkung 发表于 2019-1-31 16:13
。。。你的怎么这么低。。。。。我这个还是谈了两家银行，和interhyp后比较出来的最低offer。。。

利息跟你还款能力和首付比例有关系。

kungkung

maidongxidemao 发表于 2019-1-31 18:44
利息跟你还款能力和首付比例有关系。

理解！

kungkung

chinapope 发表于 2019-1-31 17:04
恩。原理是这样的。
基本就是个风险控制问题，要省利息就都签10年贷款，不要bauspar。

哈哈，“赚大了“这个好

sterne_559

kungkung 发表于 2019-1-31 16:55
刚算了下，大概差5000块钱，就是说bausparkonto多花5000买个10年后的保险。 这才要考虑考虑了

看你十年后贷款还剩的多不多，如果不多的话，就不用选Bauspar， 如果还剩很多就可以用。另外楼主为何要用bauspar和银行贷款绑定的形式呢？我自己就是先签的银行贷款，然后单独再另外买一个Bauspar来锁定十年后的利息。这样的好处一是每月都在还银行本金，给银行交的利息会越来越少。二是给Bauspar每月存入的钱非常灵活，可以自己选择。我现在刚开始每月Bauspar只存20欧，等以后手头有钱了再提高存款数，甚至可以在截止日期前一次性打入所需的存款数，保证40%Sparsumme就可以申请60%低息贷款了。我个人觉得手头有现金流还是比较重要的。

kungkung

sterne_559 发表于 2019-2-1 09:39
看你十年后贷款还剩的多不多，如果不多的话，就不用选Bauspar， 如果还剩很多就可以用。另外楼主为何要用 ...

10年后剩的不少，bauspar和贷款绑定，是银行提出的拿更低利息的前提，当然，但是最低每月还bausapr300多，这样如果每月再还本金。。那就还的有点多了。。

sterne_559

kungkung 发表于 2019-2-1 09:50
10年后剩的不少，bauspar和贷款绑定，是银行提出的拿更低利息的前提，当然，但是最低每月还bausapr300多 ...

这个。。。1,29%和1,35%感觉银行也没有低很多利息。
你自己可以多问问其他的Bauspar，我了解的是存款阶段是没有最低限额的，我每月现在只存20欧。给Bauspar还款时才有一个最低限额。十年后你用Bauspar的钱给银行还本金，然后再签Anschlussfinianzierung时每月还款额会比现在少吧，另外十年了也涨了不少工资。

chinapope

sterne_559 发表于 2019-2-1 09:58
这个。。。1,29%和1,35%感觉银行也没有低很多利息。
你自己可以多问问其他的Bauspar，我了解的是存款阶 ...

我也考虑加个 bauspar 10年后用来做Anschlussfinanzierung.
请问，你的bauspar是加了riester wohn么？

sterne_559

chinapope 发表于 2019-2-1 10:13
我也考虑加个 bauspar 10年后用来做Anschlussfinanzierung.
请问，你的bauspar是加了riester wohn么？

我没有加，Riester又是另外单独买的。但是Riester好像不能用来还银行贷款吧，房屋装修或者买个Einbaukueche可以用Riester.

chinapope

sterne_559 发表于 2019-2-1 10:18
我没有加，Riester又是另外单独买的。但是Riester好像不能用来还银行贷款吧，房屋装修或者买个Einbaukuec ...

这里有篇2018年的文章介绍, Mit Wohn-Riester bei der Anschlussfinanzierung sparen
https://www.focus.de/immobilien/ ... ren_id_8986271.html

sterne_559

chinapope 发表于 2019-2-1 10:44
这里有篇2018年的文章介绍, Mit Wohn-Riester bei der Anschlussfinanzierung sparen
https://www.focus ...

这是个新的政策，我5年前签的可能就是普通的Riester,不是Wohn-Riester。而且文章上说如果要拿国家的补助至少要把Bruttoeinkommen的4%存进去，我感觉还挺多的