关于买房回国之后托管的事情

Lilly酱

rt
去年在法兰克福买了一个Wohnung，明年交房，但是过两三年之后准备回国。
想请问回国之后房子的托管问题都有什么需要注意的事情吗？
找新租户Weitervermieten的事情我知道可以委托中介，付给中介一两个月的租金作为佣金就可以。
但是1.每年Hausgeld结算账单的收寄
      2.租户需要维修家里譬如水管之类的事情
      3.前一个租户如果需要交房检查应该委托谁
      4.听说要定期开业主大会，人不在德国的话怎么办
这些事情都还没搞懂，请问有没有人了解的，谢谢！

maidongxidemao

全都可以托管。我们租的房子从来没见过房东。所有的事情都是跟托管公司交涉的。租金也是给那个公司。当然费用肯定高

Lilly酱

maidongxidemao 发表于 2019-11-6 08:46
全都可以托管。我们租的房子从来没见过房东。所有的事情都是跟托管公司交涉的。租金也是给那个公司。当然费 ...

嗯嗯谢谢！昨天打了两个物业公司的电话问，一个公司说他们业务已经满了不再接收新客人了，一个公司说他们公司只负责整栋楼的管理，如果这栋楼不是他们业务范围的话他们不能单独管理这栋楼里的某一户。
想问下有没有人知道法兰靠谱的托管公司，感谢！

D.Rich

我看到的大部分托管公司sondereigentumsverwaltung都是按项目收费的，比如帮你给租客写一封信收费20之类的，pauschal的一两个月租金作为报酬的多见吗？
另外我还能想到两个事儿也许你应该考虑下，一个是人不在德国就没有个人9000多得免税额了，不知道你有没有计算这个。另一个是，过几年如果需要内部大幅度修缮，不知道托管公司能不能信得过了。
你自己住3年卖了得收益不用交税啊，不考虑套现了吗？人不在德国，房子的各种管理的费用扣掉后，不太容易赚到钱了吧

gtgtgt

你买的应是MFH 中的一Wohnung, 明年交房后一定会有整幢房的Hausverwalter (HV), 你可将所有这些全交该HV办, 省心,也不贵.
我自己在法兰有几幢小型MFH, 距离远,所以都全权委托HV管理/包括房客与维修管理,平均每户不到5百pauschal给HV. 关于租客,你可事先规定诸如: 不吸烟,无宠物,或其他特定人群.我就声明绝不租给.......不说,否则会被国人喷,反正来看房的不知真房东......
每年我也会开车去巡视一次,会会黄毛租客,查看房子,不满意的话可换掉HV......

Lilly酱

D.Rich 发表于 2019-11-6 20:38
我看到的大部分托管公司sondereigentumsverwaltung都是按项目收费的，比如帮你给租客写一封信收费20之类的 ...

您好，我说的pauschal的一两个月租金作为报酬是指找新租客的报酬，不是指其他项目的收费。
我买的是新房，短期几年内应该不存在大幅度修缮的问题，还有就是我人也不在法兰，不太能作为自住使用。
关于你说的9000免税额的问题我确实没有考虑过，不过房租收益还要扣掉房子每年的折旧费还有贷款利息之类的支出，这个问题我还要查一下，感谢提醒！
买房之前粗略算了下投入的本金的回报率，不过还是有些担心以后回国之后的托管问题。

Lilly酱

gtgtgt 发表于 2019-11-7 18:16
你买的应是MFH 中的一Wohnung, 明年交房后一定会有整幢房的Hausverwalter (HV), 你可将所有这些全交该HV办, ...

谢谢回复！是的我买的是一栋新楼里的一套2 Zimmer的小Wohnung。我的购房合同里确实有写明一家物业公司HV，购房合同写明这家HV在交房后会负责3年整栋楼的管理。
你的HV的Pauschal这么便宜呀，你说的这500欧是不管多少年都只交这一次吗？不管这些年中间换多少租客？之前买房的时候，卖房中介说他们给赠予一次交房后免费找房客的服务，但是之后再换租客的话就是每帮忙找一次新租客就收一个月房租做佣金。
所以业主大会这种也不是必须到场是吗，修理家里的水管家具之类的，还有水电费账单这种都可以委托大楼的HV做是吗？谢谢！

Lilly酱

D.Rich 发表于 2019-11-6 20:38
我看到的大部分托管公司sondereigentumsverwaltung都是按项目收费的，比如帮你给租客写一封信收费20之类的 ...

请问可以告知一下关于离开德国没有9000欧免税额度的条款哪里可以找到吗，我找了一下没有看到，谢谢！

D.Rich

Lilly酱 发表于 2019-11-8 01:20
请问可以告知一下关于离开德国没有9000欧免税额度的条款哪里可以找到吗，我找了一下没有看到，谢谢！

不好意思，我一时也找不到了，这个也不是专门针对房产的，就是以前看人离开德国后，就没有每年的免税额度了

gtgtgt

Lilly酱 发表于 2019-11-8 00:26
谢谢回复！是的我买的是一栋新楼里的一套2 Zimmer的小Wohnung。我的购房合同里确实有写明一家物业公司HV ...

虾米啊!
这500欧是每户每年都要给的, 而且些十多年中间也没换多少租客.
这要谈的, 谈出对双方都有利的.....
z.B.8户的MFH每年收4000, 在HV认真管理下十年只换了5户,租金涨了40%, 房子整体保养得很好(维修费我另出). 我满意,HV挣得也不少啦

great

其实没必要想的那么复杂，也不要觉得房屋托管需要做多少事情。租客跟房东也好还是托管公司也好交流一般都是电邮和电话，你人在哪里无所谓。找一个靠谱的不是短期住住的房客，房屋状态好(你那是新房), 日常琐事房客直接跟HM联系，小修小补房客按合同自己处理，你住哪里都无所谓，每年一次年度结算水电垃圾等杂费，没多少事情的，email足够。即使换房客，托管公司也不会自己去找，也得去委托出租中介，跟你自己委托中介也一样。

Uldenbaturu

Lilly酱 发表于 2019-11-8 01:20
请问可以告知一下关于离开德国没有9000欧免税额度的条款哪里可以找到吗，我找了一下没有看到，谢谢！

免税多少是要你自己算得，没有法律规定了退税9000欧元这种条文。

在算退税之前你要先算要交多少税，打个比方比如你现在工资收入的税率已经达到了50%，你的房子准备租1000欧元每月，这1000欧元是你工资收入以外多出来的收入，是要上税的，因为你的收入已经达到50%的税率，所以你这1000欧的收入要缴纳500欧的税。

缴税算完以后你才开始算退税，按照规定你的房子租出去给国家贡献了500欧元的税收，所以国家不应该对房子当年产生的成本再征一次税。所以国家说你租房当年的，如果贷款买房，贷款的利息可以不缴税，房屋折旧可以不缴税，房屋维护保养费用可以免税，买割草机的折旧费可以免税，等等等等（细节很多，自己去查），这时候你就可以开始计算了，比如你贷款买这套房子每月要还500欧元的利息，那这1000欧元就是免税的，报税的时候国家给你退1000X50%=500欧元，假设你的房子是50万欧元买的，房子折旧40年，每月折旧50万/40/12=1041欧元，那这1041欧元也是免税的，就是1041X50%=520欧元，其他的退税例子我就不举了，利息和折旧应该是最大的两项，这样你一个月可以退税500+520=1020欧元

1020欧元的退税减去500欧元的租房收入缴税=520欧元， 这520欧元每月是你真正从国家退出来的钱，一年就是520x12=6240欧元

所以说，如果你的收入越高（所得税税率高），贷款利息越高（利息基数大），房子越值钱（折旧基数越大），你能退税的金额就越高。

不过我自己没有办过租房退税，上面这些都是我在网上看了以后学的，仅供参考

hahaxixi

你在德国ANMELD的话每人每年可以有9000的免税，你的收入低于9000不用交税。具体去查steuer tabellen.

Lilly酱

gtgtgt 发表于 2019-11-8 11:44
虾米啊!
这500欧是每户每年都要给的, 而且些十多年中间也没换多少租客.
这要谈的, 谈出对双方都有利的 ...

好的谢谢！
你说的这500欧是扣除转嫁到租客头上的水暖垃圾处理费等等Nebenkosten，剩下还需要交到HV那里的Hausgeld是吧？

Lilly酱

great 发表于 2019-11-8 13:09
其实没必要想的那么复杂，也不要觉得房屋托管需要做多少事情。租客跟房东也好还是托管公司也好交流一般都是 ...

好的，感谢！是我之前想的太复杂了

Lilly酱

D.Rich 发表于 2019-11-8 10:19
不好意思，我一时也找不到了，这个也不是专门针对房产的，就是以前看人离开德国后，就没有每年的免税额度 ...

谢谢你的回复。
我自己查到了法律条款Einkommensteuergesetz第50条第一款
Beschränkt Steuerpflichtige dürfen Betriebsausgaben (§ 4 Absatz 4 bis 8) oder Werbungskosten (§ 9) nur insoweit abziehen, als sie mit inländischen Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. 2§ 32a Absatz 1 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag des § 32a Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 erhöht wird; dies gilt bei Einkünften nach § 49 Absatz 1 Nummer 4 nur in Höhe des diese Einkünfte abzüglich der nach Satz 4 abzuziehenden Aufwendungen übersteigenden Teils des Grundfreibetrags.
这个条款就是在讲离开德国之后交税没有Grundfreibetrag的事。
但是房租减去还的贷款以及贷款利率，到手的纯收入并没有很多。

D.Rich

Lilly酱 发表于 2019-11-10 17:34
谢谢你的回复。
我自己查到了法律条款Einkommensteuergesetz第50条第一款
Beschränkt Steuerpflic ...

太好了，谢谢你的信息！也是，现在能买到有大量现金流的房子也是很难得

maidongxidemao

great 发表于 2019-11-8 13:09
其实没必要想的那么复杂，也不要觉得房屋托管需要做多少事情。租客跟房东也好还是托管公司也好交流一般都是 ...

我们租的房子的托管公司就是房屋中介，他们直接登广告。看房交接全是跟他们做的。现在一站式服务很多的，很多人出租房子也并不全是为了靠房租养贷。有时候就是用来投资的。分散现金

badboy0306l

有没有哪位有实际操作过啊，能解释下具体流程吗？
1.银行卡到期之后，如何进行转账？哪一家银行能够支持这种业务？
2.离境超过一年，签证作废。到时候租房的那些钱还是按照德国这边的收税吗？到时候Abmelden了税号还会在吗？
3.离开德国几年后房屋想要出售，是否还需要本人再来德国一趟？
或者有没有人知道这些事情有专门的律师或者服务机构可以咨询的吗？