关于Altbau Sanierung 预算的问题

bernd50514

各位好，最近我和老婆准备购置房产，最近有一个老房子的Angebot 颇让我们动心：

1966 年的Doppelhaushäfte, 处于我们城市里比较好的地段，房子朝向不错，居住面积大概 120平，占地面积大概330平，带车库和Keller， Energieausweisklasse H， Primärenergieträger: Öl。 80年代有进行过比较大的翻修，近10年来房主也做了一些修葺工作..

售价非常吸引，420K 出头。

所以我们有考虑把这个房子拿下来，然后做个比较彻底的Sanierung (包括所有室内装修, laminat, Bodenbelage, 浴室，厨房，加保暖层等) 如果用一个最终的预期的目标，我的期望是最后变成能耗等级*变成C.

通过搜索功能发现很多前辈也有过类似的讨论，我的问题是，如果做一个一个比较彻底的Sanierung/Modernisierung。需要的预算大概要多少 (我可以接受的最大预算是130K-150K）？请问这个Angebot值得拿下吗？
购房新人，请各位多多指教。

maidongxidemao

great 发表于 2020-6-17 08:21
倒算是对的，房产跟其他商品一样，都有个市场价值。政府卖地也好私人卖地也好，最终价格有没有差别取不是 ...

倒算忽略了心理价位。同样的房子不同的人有不同的心理价位和预算。比如一个价值30万的房子，对于不同人值不同的钱。有些人愿意出40万，有的人愿意出20万，也有一些人愿意出30万。但是房子只有一个。20万的人不会买，30万的人不一定买得到，最后是出40万的人花了40万买下。倒算是基于一个前提,价值30万的房子对于所有人的价值是一样的，但实际上不是的。同样你去看看政府拍卖。有些最后竞拍远高于估价，有些流拍，70%的估计都没人要。同样30万的房子私人买了翻修花30万，如果他预算是70万，对他来讲这个房子的利润是10万。所以他可以加价到40万去买这个房子。如果政策允许，开放商买了拆了盖个Mehrfamilienhaus 卖给四户，每户盈利15万，假设除去购买和拆房费用，他最终盈利是大概25万，他可以加价到55万去买这个房子。最终的结果就是开发商花40.01万买下房子拆了盖Mehrfamilienhaus。这就是为什么估价和市场最终销售价有偏差的愿因。所以完全看估价去买最终就是看着房价天天涨一直却买不起

maidongxidemao

great 发表于 2020-6-15 11:25
翻修是个无底洞，只要一开工就各种坑，除非自己很懂，否则就是折磨人。
40多万房子大翻修性价比太低了，搭 ...

我觉得二手房只有两种值得入手，一种是价格非常便宜，可以推倒重盖，你就是买他的地。另一种是不需要翻修就可以入住，比如刷个墙或者卫生间厨房换新。任何中间的都不值得。只要开始砸墙换管道之类就不建议碰，除非家里有懂的人并且可以自己干，并且你的劳动力不值钱

xiongtuzhijia

如果 买老房+修缮费用 约等于 郊区新房，而且按楼主所说老房地段很好，我会选修缮老房。长远看来好地段的房子升值空间更大，生活还方便。郊区会不会发展起来不好说。当然也要看楼主在哪个城市。

maidongxidemao

楼主记住，现在房子因为价钱高，老房和新房在价钱上没有区别。老房唯一优势是一般地点好。如果看中这点可以下手，为了便宜就算了

smtp

6几年的120平半间房42万，只有330平的地，你还觉得价格不错，那说明你哪儿房价比较高，同时也说明你哪儿人工不会便宜。
锅炉，油箱肯定要换了，你得计算在内。你还要弄到节能，那可能涉及窗户，门，甚至外墙保暖，我看有点儿悬，你省的暖气钱我看都找不回装修钱。
另外提醒你，60几年的房子是质量最差的，所有材料都是相对简化版的。另外瓦，门缝，窗户框子，暖气管子都有可能带石棉，你不装修没事儿，一装修没准就都飘出来了。
我怎么觉得你全下来60万都不如去买个新的了。

dsl20

15万，彻底翻新，估计够呛

marcuswang

估计15万很难拿下， 如二楼所言，锅炉和油箱都要换，加上你希望的那些内装，水电，地板，厨房，还有很关键的一点是，地下室的状况未知，如果有受潮，恐怕要接近20万都不一定整改好，风险太大。
不如拿着60万买个新房或者是15年之类的准新房，哪怕是地段稍微次一点的

s55g66

装修不懂就别碰，有钱不在乎那就另当别论了。
屋顶和窗户呢？要换吗？
屋内是墙纸还是putz？
想弄好要150k到200k吧，至少。有可能200k+
总之劝你买新的吧

st2477

肯定不够，翻修最少20万欧

bernd50514

感谢楼上各位的回复！我看也的确够呛，毕竟1分钱1分货....虽然这个Lager和价钱的确也好(的确远低于当地平均房价）...看来看去感觉还是买新房比较省心。。。

Sky23

220K, 卖就卖，不卖拉倒。

maidongxidemao

至少20万，要彻底装修跟新房比只是少了Rohbau,其他都一样还多了拆的费用。价格看地点。我们这边这个面积这价格可下不来

waldsiedlung

shan

st2477

买老房子基本是因为地段好，但是没有价格优势。同样的钱可以买到郊区的新房子，而且还省心。

maidongxidemao

xiongtuzhijia 发表于 2020-6-14 15:55
如果 买老房+修缮费用 约等于 郊区新房，而且按楼主所说老房地段很好，我会选修缮老房。长远看来好地段的房 ...

哪有那么好的事情，老房装修好的价格不比同地区新房价格低。看看各大城市市中心老房的价格就知道了。比如曼海姆好区的老房，150平，400到500的地，70万以下根本买不到，70万都是要大修的老房。把装修费用算上，跟新房差不多了。你不要忘了，不管如何kernsanierung,老房永远不能在节能上跟新房比。同样老房风险很大，比如装修时发现有石棉就会大幅提高成本。

maidongxidemao

st2477 发表于 2020-6-14 15:22
买老房子基本是因为地段好，但是没有价格优势。同样的钱可以买到郊区的新房子，而且还省心。

郊区新房也有缺点，现在很多郊区都郊的不得了了，配套设施也不行，而且土地面积小了很多。所以还得看各人的需求。老区新房本来就是奢侈品

xiongtuzhijia

maidongxidemao 发表于 2020-6-14 16:18
哪有那么好的事情，老房装修好的价格不比同地区新房价格低。看看各大城市市中心老房的价格就知道了。比如 ...

楼主说420K价格非常吸引，地段也好，但不知道楼主在哪儿。一线城市这个价非常吸引了。不排除房主急需现金低价出售的情况，例如看中了新房急需首付，我同事就遇到这种。不过老房确实操心多，楼主还需要问清楚房子和房主的状况。

maidongxidemao

xiongtuzhijia 发表于 2020-6-14 17:04
楼主说420K价格非常吸引，地段也好，但不知道楼主在哪儿。一线城市这个价非常吸引了。不排除房主急需现金 ...

放心吧，肯定不会是一线城市的。就是二线都不可能。真有那么吸引人的早就卖掉了，还等楼主网上问啊……不知道海德堡算一线还是二线，新区weststadt市中心， 政府卖180平居住面积200平出头的Reihenhaus 还要1.2 Millionen.

great

maidongxidemao 发表于 2020-6-14 18:18
放心吧，肯定不会是一线城市的。就是二线都不可能。真有那么吸引人的早就卖掉了，还等楼主网上问啊……不 ...

按德国A-D档划分， 海德堡算C档

great

翻修是个无底洞，只要一开工就各种坑，除非自己很懂，否则就是折磨人。
40多万房子大翻修性价比太低了，搭上各种操劳操心不说，投进去的钱最后的总价可能比新房还高，要是80万左右的老房还值得折腾一下

maidongxidemao

great 发表于 2020-6-15 09:48
按德国A-D档划分， 海德堡算C档

你是按照价格还是人口区分？海德堡市中心和传统富人区还是很贵的，我说的那个地方不是传统富人区。但交通比较好。

jingnan

我觉得可以倒着算， 先算上地价，好比当地1000欧一平， 300平是30万。 房子如果是新的多少钱，按一年2％折算。 60年代几乎折算完了。 过50年的房子本身不算钱，只算地价。 除非是历史性建筑或重新翻修过。
财务局也是按每年2％折旧的。

maidongxidemao

jingnan 发表于 2020-6-16 12:03
我觉得可以倒着算， 先算上地价，好比当地1000欧一平， 300平是30万。 房子如果是新的多少钱，按一年2％折 ...

这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每平卖的地，私人手里1000以下根本没有。同样如果一个房子残值100k不等于他对你的价值是100k,如果你打算把这个房子推倒重建，那这个房子的残值对你来说是负的，因为你要花钱去拆房子。但是如果一个预算420k的人马上拎包入住，那对他来讲房子的价值是420k

jingnan

maidongxidemao 发表于 2020-6-16 14:57
这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每 ...

倒算的方法，很多评价员都采用。可以很快大致算出估计价格。
地皮价格当然要按市场价算，政府拿地价是相当于有优惠，一般要排队的。 拿到地的人，没人肯按那个价格出售，就说明了这点。
每个房子对于每个个人的使用价值是不同的， 这里讲的是市场估价
当然有参考价值
有42万预算的人，找到一个市场价值30万，可以拎包入住的房子，这个估算对他就有12万的价值

great

maidongxidemao 发表于 2020-6-16 14:57
这样算对于私人买家来说没有参考价值。一般政府公布的平均地价都比市场上的价格偏低。我们这里政府700每 ...

倒算是对的，房产跟其他商品一样，都有个市场价值。政府卖地也好私人卖地也好，最终价格有没有差别取不是因为商品本身的价值，而是不同卖家持有的成本和追逐利润不同而已。就跟在慕尼黑也会出现白菜价房子一样，不是因为房子本身有诈，只是因为卖家由于各种原因着急出手让利换时间而已，或者由于本来就是低成本购入，不追求更多获利而已，最终房价卖出是高是低都不改变这房子本身的价值。
残值10万，预算百万的拎包入住也不会改变价值，只是他个人选择

irvine

xiongtuzhijia 发表于 2020-6-14 17:04
楼主说420K价格非常吸引，地段也好，但不知道楼主在哪儿。一线城市这个价非常吸引了。不排除房主急需现金 ...

第一次听说一线城市这么便宜的。

如果慕尼黑是一线，老城区的haus，42万连毛都不够一根。至少乘以6吧。

great

irvine 发表于 2020-6-17 09:33
第一次听说一线城市这么便宜的。

如果慕尼黑是一线，老城区的haus，42万连毛都不够一根。至少乘以6吧 ...

肯定不是慕尼黑，一线7个城市呢

smtp

看了这么多留言，如果楼主已经不想买了，那这个时候你就有更好的心态可以砍价了。表达你好想买，但只能贷款出38万 。
每次我买房子都先到银行去谈，这种行情银行都会说这房子贵到天上去了，然后我就把银行回复的邮件一转发房主，说我好想买，我的首付都已经出了这么多了，德国人哪能有这么多首付，可是银行还是觉得贵，那你这个价格别人也同样贷不到钱呀，所以我就只能是某某价格了。

maidongxidemao

房子作为商品的价格就是由供需决定。就是明白了这个道理，我们不再去纠结价格是不是过高或者过低了，而是自己去看自己觉得这个商品值多少。身边太多人以为捡了便宜最后吃了个亏的。房价降的前提是供过于求。如果某些地区出现人口大规模流失或者大面积盖房是会出现房价大跌的。其实中国很多死城就是这个原因造成的