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[买房建房] 新房还是二手房?最新研究告诉你如何抉择

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发表于 2020-6-22 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

购买房地产都面临着这样的问题,那就是购买二手房翻新还是直接买新房。决定性因素是价格差异,德国各地存在重大差异。

基尔客户保护协会顾问,土木工程师Gerhard Steger说:“我对所有买家的建议是:正确计算翻新成本,然后加上解决一些无法预见问题的附加费部分。”

价格差异大
价格差异肯定是第一个论点。根据LBS的数据,二手排屋的购买者平均支付的费用比新建筑低16%。二手公寓甚至比新公寓便宜36%。对于柏林及周边地区来说,在可比位置的小公寓,每平方米新建公寓比二手公寓要贵1000欧元。

如果你想更精确地知道新房和而是房的差价,应该看看最新的德国401个独立城市和地区的调查数据:以70平方米公寓为例,如下图,颜色越是红,新房和二手房差价越是高。颜色越是蓝则反之。

结果:新建筑的价格大大高于现有公寓,尤其是在慕尼黑地区以及萨克森州和北莱茵-威斯特法伦州的部分地区。

最大的价格差异是距慕尼黑一小时车程Miesbach区,在那里,一间中等配置的普通二手公寓每平方米的价位为5600欧元,而新建筑中则不到9400欧元。购买一间70平方米的公寓时,差价约263000欧元。如果购买的公寓有精美的地板和宽敞的浴室等高配置,景观也很好的话,70平方米的公寓价格高达702000欧,差价高达452000欧元。是全德差价最高的。

在不远的Garmisch-Partenkirchen去,中等配置的公寓,新房和二手房差价为20万欧元。然而高档配置的公寓,反而差价并不那么明显:差价近162000欧元。

斯图加特和杜塞尔多夫的差价也很大。这两个城市是德国七个最大的城市之一,中等配置的公寓,新房和二手房差价为购买价格差超过16万欧元,是差价比较高的城市。

该研究还显示,埃森(Essen)和盖尔森基兴(Gelsenkirchen)以及迈森(Meißen),诺森森(Nordsachsen)和施特劳宾博根(Straubing-Bogen)地区,购买新房要比购买二手房贵15万欧元以上。

相比之下,汉堡的价格差异要小得多:中等配置的公寓只相差8万欧元。而在高配置公寓的差价甚至只有44000欧元,差价更小。

从全德范围的平均水平来看,70平方米的中等配置公寓,新房和二手房差价为89410欧元,而在高配置公寓的差价为67643欧元。

在许多农村地区,新房和二手房价格差异相对较小。70平方米的中等配置公寓,差价最小的是巴伐利亚州弗赖辛(Freising)和东弗里西亚(East Frisia)的奥里奇(Aurich),差价大约11500欧元。而在ostfriesischen Aurich ,差价为14000欧元。邮政银行房地产业务负责人格伦瓦尔德(Eva Grunwald)说:考虑到新建筑物通常都可以免修几年,所以这些地方购买新房更合算。

在购买或建造新房时遇到的惊喜
建筑金融专家恩克尔曼(Enkelmann)提到了新建公寓的另一个优势:“资金选择更具吸引力。购买根据KfW55能源标准建造的公寓的任何人,每间房屋或公寓将获得12万欧元的KfW贷款。0.95%的利率以及18000欧元的还款补贴使购买新房极为诱人。”当然,对旧房进行节能改造也有很多融资选择,但是那些购买公寓的人几乎没有任何机会使用它们。

买新公寓的另一个好处是,大部分是向开发商购买,没有经纪费。

但基尔(Kiel)的业主顾问斯特格(Steger)说,买新房也有风险。通常,很多人购买时仅会看到蓝图和计划,看不到真正的房子。

如果自己建造,则必须面对完全不同的挑战:每个建筑项目都需要时间和精力,而且要比购买二手物业复杂得多。

就二手物业而言,准买家可以亲眼看到他们将会得到什么:光线如何?走廊有多亮或多宽敞?街道噪音如何?在查看二手房时,通常比新房更容易回答这些问题。” “但是,在参观时,老房东通常不会向未来的所有人透露一切:买主应咨询专家或评估师,以检查该物业是否存在严重缺陷。”

有些区域二手房比新房更贵
但是,也有一些区域根本不能选择,因为几乎没有新房了。有些老房子的购买价格飙升到令人眼花缭乱的高度。”根据HWWI的研究,如Leer和北海边Nordfriesland 的一些地区,二手房平均价格甚至比新房还要昂贵。

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