过去一年房价涨最凶的城市出了个大招，它不止会影响你买房！

新闻

2015年5月4日，深圳南山区后海建设中的楼盘。（图片来源：东方IC）

一项在中国房地产行业实行了22年的制度，突然迎来重大变化。

4月26日，深圳市土地房产交易中心公告显示，深圳龙华新区拟出让一宗商住用地，地块土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，投标保证金9亿元，土地使用期70年。

该地块被确认为深圳市商品房现楼发售试点项目，也就是说，竞得此地块的开发商未来所建物业不能进行预售，需在项目竣工后并证件手续齐全后才能进行销售。

巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市，但选择此时进行现房销售，对开发商和我们购房有何影响？



开发商会变得很缺钱

目前国内商品房均采用预售制度，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。

这个制度最早出现在中国香港，于上世纪80年代末传入深圳，之后中国内地均采用这一方法。

1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为预售证制度的出现，其实很大程度上是为了解决房地产开发周期过长、资金成本过高等问题。

深圳为何此时要进行商品房现楼发售的试点？

过去一年，深圳房价经历轮番暴涨，整体涨幅超60%，个别区域涨幅更凶猛，尤其是此次试点的龙华区地王频现，对比2003年龙华地价上涨14.3倍，直追前海和后海，而龙华去年楼价涨幅在深圳各区居首位。楼价上涨带热土地市场，开发商纷纷以高溢价拿地，地价上涨将催生新一轮的房价上涨，如此循环，房价将涨无止境。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，深圳楼市新政后，成交量出现了明显的下滑，但成交价格处于博弈阶段，价格保持平稳。对土地市场的调控是遏制房价暴涨的重要环节。此次深圳试点商品房现楼发售，传递了政府调控房价的决心。

严跃进认为深圳此次比较有魄力地进行了现房销售的模式，能够规避此前预售制度带来的房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题，并且在这个过程中使得房企的成本约束性更强，堵上了房企通过预售方式来回笼资金的渠道。

现房发售一旦推广，对开发商来说面临更大的资金压力，后续各类再融资和信贷等层面的融资模式会更加频繁。而商业银行和投资者也会更加注重从企业资质等角度来审视此类房企的还款能力。现房销售模式，将加大中小房企进入深圳市场的难度，一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

这也是市场进化论的必然结果，强者生存，弱者淘汰。



图片来源：东方IC

对购房者有何影响？

如今，三四线城市楼市面临较大库存压力，而一二线楼市火爆，对于促进开发、降低楼市准入门槛的商品房预售制度是否将面临淘汰的命运，房地产现售时代是否悄然来临？

对于深圳来说，目前可供应的土地面积不多，大多数集中在关外。

根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

深圳中原研究中心王飞在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时候表示：

现行的商品房预售制度存在一定的问题，未来推广现售的可能性很大，此次试点也是对后续推广的一次探索，但还得看目前试点的效果。

严跃进还表示：

从大方向来看，一二线热点城市都应该逐渐从期房销售方式转变为现房销售方式。一二线城市的房企资金承受力较强。

楼市火爆，不需要通过期房销售的方式蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，对于购房者来说其实是一个利好。

易居中国执行总裁丁祖昱今日（28日）在其公众微信号上表示，深圳搞“现房销售”谁都没有好处，并给出了以下三点理由：

一、对缓解供求矛盾并无帮助。基本除了旧改之外在深圳已很难取得宅地。好不容易有一块宅地出来，不快点推出预售，还要搞现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。

二、对控制房价没有帮助。现房销售自然成本更高，无论是自身的投入成本还是资金成本都会大大增加。成本的增加最终一定会在房价中体现出来，并转嫁给消费者。

三、对维护市场秩序也没有实质性影响。实行现房销售的话，炒房及转让更加方便，现房买入后即可办证，办证后即可转让，事实上可以进行更短线的炒作。

那么，你愿意买风险更小，但是可能更贵的现房，还是等上几年才收房？？

本文为｜每日经济新闻 nbdnews 原创文章｜

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