微型公寓的兴起给德国家庭带来住房困境

袖底香

德国家庭和低收入人群在德国房产市场上越来越困难。其中一个原因就是房产项目开发商倾向于建立有利可图的单位：全新的微型公寓。

埃森市区Jägerstrasse上新建了323套带家具的公寓，这是Commerz Real资产结构投资组合管理公司的最新投资。这种带小厨房和淋浴间一室公寓针对的人群是学生，年轻的专业人​​士和通勤者。


目前，投资者对这种微型公寓的需求很大。因为与一般的出租公寓不同，新建的微型公寓（其中一些住房的面积不到25平方米）通常不受制于限制租金政策。业主每年都可以大幅度提高租金。根据柏林房地产研究公司Bulwiengesa的一项研究，过去一年这类小公寓的平均冷月租为524欧元。对于面积为25平方米的公寓来说，每平方米的冷租价格已经高达20.96欧元。难怪国内外基金公司都会疯抢。

根据房地产咨询公司Savills的一项研究，近年来，在德国建成总共约65000套微型公寓。Savills研究员Matti Schenk说，2019年，德国投资者花了大约9.4亿欧元购买这种微型公寓：“交易量比上年增长了60％。”

家庭找不到合适的公寓

投资者对这个趋势感到高兴，但是大城市中正在寻找廉价出租公寓的家庭却感到不满。因为微型公寓的兴起，使周围的地价大幅提高，有孩子的家庭，不管是租房还是买房，越来越负担不起。

对于收入低于平均水平的人来说，当然更加困难。多年来，政客一直在通过政府干预（例如限制房租上涨政策）来限制住房成本的进一步上涨。但是，对新公寓则有例外。

全德的廉租房都非常紧缺。根据汉诺威Pestel研究所的一项研究，全德只有大约120万套社会经济住房，但真正需要的数字高达970万套。德国租户协会主席Lukas Siebenkotten谈到了“灾难性的发展”。“越来越多的人需要社会经济住房，而可提供的经济房却越来越少。”近年来，项目开发商和房地产开发商往往更愿意选择收益高的房地产，例如微型公寓大楼或豪华公寓，而不是为德国家庭建造房屋。

严格的发展计划可能会使投资者退却
当然，这也是建筑主管部门和市议规划不足的结果。科隆的德国经济研究所（IW）的房地产经济学家MichaelVoigtländer表示：“市政当局应该通过各种方式来影响市场，以创造出价格合理，适合家庭居住的新公寓。例如，可以通过开发计划发布特定要求。” 而Bulwiengesa总经理Andreas Schulten则表示：“可以规定每座新建筑物必须有一定数量的三室和四室公寓。” 还可以规定一定比例的公共资助公寓，以防止全部都是新建的豪华公寓。”

但是，严格的发展计划也可能有不利之处，一方面，这可能会使投资者退却。另一方面 ：“这些要求总是侵犯所有者的权利”，土地所有者也可以针对相关限制提起诉讼。漫长的法律纠纷将阻止进一步创造居住空间。


出价最高者的优势
住房行业还批评说，一些市政当局尽可能昂贵地出售自己的土地。同时，市场上也有太多的投机者获得土地并获得建筑许可，但随后没有建造公寓，而是在一到两年后以高利润转售了地皮。这样，地皮价格被进一步推高，严肃的公司也越来越难以创建经济适用房。在德国，每年完成的住宅比得到建房批准的要少5万至6万套，从这个数据也可以从侧面看出德国家庭面临的住房困境。

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