房贷问题

maidongxidemao

别什么都拿公司套。公司利息可以退税，所以很多公司的总资产里都有至少一半的贷款。但是私人不出租的话是没有税务优势的。即使是公司贷款也是有比例的，因为你借贷越高，你的信用度就会下降，利息就不会那么便宜。私人也是一样的，你贷不到比你能还的更多的钱。银行也不可能一直给你一样的利息，手头很多小额贷款会影响信用度。对于私人贷款，其实不建议用贷借贷，没有太大优势。你可以把投资分化，股票债券指数和存款都应该有点，如果流动资金还有富裕，那就最好来换贷，否则就是浪费钱。借贷不是越高越好的。高了风险就高，房子会被强拍的。钱都放在银行不是非常理智的，但是完全借贷一旦丢了工作，就真什么都没了

mql321

江南一屁 发表于 2020-11-15 01:04
那我就多说两句吧 首先 非常同意你说的合理负债
说实话 多少年贷款 利率多几点少几点我不在乎 也非重点
...

补保证金是什么意思？即便每次房屋贷款的月供都准时交，银行也可以以房价下降为理由要求追加Eigenkapital吗？如果不追加会被强制收房？
我刚刚找了一下没找到有类似的法条，有没有什么具体的出处可以看看，多谢了。

江南一屁

mql321 发表于 2020-11-15 16:57
补保证金是什么意思？即便每次房屋贷款的月供都准时交，银行也可以以房价下降为理由要求追加Eigenkapital ...

不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这个房子价值一百万 是你的。但是同时房子又是你这笔贷款的抵押品。这样保证了银行给你的贷款理论上来说是无风险的。如果你还不上 银行手里有你的房子 可以卖掉房子还债。
但是 你的抵押品只是借款的时候价值一百 如果比如说出现08年那样的金融危机 你的抵押品的价值跌了50%，但是你本金只还了20%。那就出现了抵押品价值低于债务的情况，这种情况你要立刻补交差价。不然房子就要被银行收回，以前交的月供都打了水漂，房子也没有了。 因为你以前给银行的钱 加上银行拍卖你房子的钱加起来都比不上当初银行借给你买房的钱。虽然暴跌可能是暂时的，但是你玩的是杠杆，以后房价涨了也和你没关系了。
所以我说虽然金融危机是小概率事件 但是放到十年的时间尺度就不是小概率了。所以不提倡长期欠着大量的本金 。因为这个行为等同于超高杠杆做多房价期货。只不过大家观念认为房子一直涨，但是由于你是未来5年十年都处在高杠杆状态下，短期大幅波动的风险还是有的。

mj250

江南一屁 发表于 2020-11-15 17:33
不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这 ...

那如果短期暴跌时补上了差价，等经济又恢复了，补的差价能再退回来吗？

江南一屁

mj250 发表于 2020-11-15 17:57
那如果短期暴跌时补上了差价，等经济又恢复了，补的差价能再退回来吗？

不太清楚哦 应该可以重新签个贷款协议吧. 就是根据你现在房子的新估值 再借出一笔前来。要看具体银行 这些具体协议细节应该都不一样

Kosmonaut

xin5k 发表于 2020-11-15 00:07
你不会甩给公司嘛？甩给德国中介公司让他去租
你自己少赚点
几年不回来都没事的好嘛我周围的这么干的 ...

你从投资的角度说有一定道理，但那是另一回事，投资得房价疯涨到一定程度才值得费那劲。稳中略升的话那相比之下有别的投资方式还不用手持重资产。
版上有吹自己很明智10年买房到现在翻了一倍的。真这么明智怎么不去北京买房呢？那得翻多少倍啊？
要说自住就讨论自住，要说投资就讨论投资，不要“万一哪天搬走了还能算投资房呢”这么混着来……
对于自住，肯定是工作很稳定或者这一带真的朋友特多，再买。但华人通常都不太符合这两点。

Kosmonaut

羽扇纶巾 发表于 2020-11-15 12:01
仔细看了你的这个plan，有一部分比较认同，但是还有一些地方你得留意。

1. 如果你直接谈30年或者40年 ...

同意第三点，正经的出租房屋背后事多了去了。而且靠折腾让钱生钱，也得看费多大劲来多少钱，以及特殊情况下承担多大特殊风险。
唯一确定来钱的，是你在比如柏林慕尼黑好地段弄个房子然后把房间改成卧室全组给留学生……这事少来钱快。一般出租来不了这么多钱。不值费那劲。

mql321

江南一屁 发表于 2020-11-15 17:33
不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这 ...

原理我都知道，可那你说的，“这种情况你要立刻补交差价。不然房子就要被银行收回”，这是写在每一个抵押贷款合同里的吗？毕竟房产和期货金融品不一样，房产具体如何估值，价值下跌谁有这个权力评价，这些如果不是有相关法规直接规定，也至少是在合同里写明的。如果这是合同的普遍条款，这也是非常需要注意的一点，我尝试着搜索了一下，也看了一些讲房产的网站的相关信息，没有哪个网站提到了类似“这种情况你要立刻补交差价。不然房子就要被银行收回”这种情况。所以我想找一下德国这一点的具体依据。

mql321

江南一屁 发表于 2020-11-15 17:33
不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这 ...

法条我自己找到了，也贴出来给大家一个参考吧，http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html。

wenn „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“，

这里 eine wesentliche Verschlechterung虽然对银行来说并不像期货市场上那样不证自明，但是如果在大城市交易频繁的区域房价大幅下跌，而你的前后左右邻居不久前都把房子用比较低的价格卖了，那就够有说服力了，打起官司来银行确实很难输。

Fischmann2009

nanguazaixian 发表于 2020-11-14 00:12
你的利率有点高的离谱了。 我一个人贷款0首付都能拿到1%了，如果家属在德国或者能签个字，0,8%都不是问题。

我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

Uldenbaturu

Fischmann2009 发表于 2020-11-16 08:35
我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

和贷款金额以及年限都有关系，可能他贷款总金额小，年限短。

999皮炎平

Fischmann2009 发表于 2020-11-16 08:35
我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

25年0首付，不到2%利率，真没必要折腾了。差不多就行，为了每个月省点钱，心仪的房子没了，得不偿失。买的不如卖的精，总想拿到最低报价，会错过机会。

而且你要真嫌贵，大可以先贷款10年15年，这样利率能到很低，本金可以多还点。到时候再找个公司接着贷款，虽然贷款利率可能高点，但是你之前还的本金多，这样利率评级会往下降。而且十几年后，万一你有钱了，可能一笔就付清了。这十几年你也有很多机会交sondertilgung。

拖来拖去，房产价格还是涨了，你少交的利息，都变成了房价。

Bei Eigentumswohnungen blieb der Preisanstieg mit 3,3 Prozent gegenüber dem Jahresbeginn im zweiten Quartal in etwa so stark wie vor der Krise (3,2 Prozent)。这是9月的新闻，你晚6个月拿房子，如果当时房价40万，就要多交一万多的房价，这还不算相应的NB。

你找最便宜的几家银行，利息大概也就是百分之零点几的区别，这么低的房贷，很难往下再降了。算你贷款40万的话，一个月相差100欧左右。。。为了一年1000多，结果心仪的房子没了，再找到合适的要过几个月，房价涨幅都是几千一万欧。而且别忘了超出的房价，你还房贷一样要交利息的。

Uldenbaturu

江南一屁 发表于 2020-11-15 01:04
那我就多说两句吧 首先 非常同意你说的合理负债
说实话 多少年贷款 利率多几点少几点我不在乎 也非重点
...

选择优质资产很重要，金融风暴一来，房产这块首先倒下的应该就是高端高价位户型，然后是地理位置不好的。

如果是城市中心小户型，抵御金融震荡的能力应该还是比较强的，毕竟老龄化社会，丁克甚至不婚的人越来越多，如果市中心小户型的价格都倒了，那必须是整个地区经济都垮了。

心理上别想什么大涨，能保值就不错了。

羽扇纶巾

Kosmonaut 发表于 2020-11-16 01:18
同意第三点，正经的出租房屋背后事多了去了。而且靠折腾让钱生钱，也得看费多大劲来多少钱，以及特殊情况 ...

没错，所以我特意加了普通两个字。在我看来，分拆成wg是最赚钱的出租方式，认识的人有在法兰，汉堡这么干的。不过这种方式比较劳神费力，所以当年我没有选择。

对我来说还是长期投资金融市场回报最好，当然风险也大，适合我这种心脏承受能力比较强的人整

maidongxidemao

房产只是投资的一种，缺点是投资成本高，灵活性低，而且回报慢。如果急用钱很难马上套现。投资长线金融产品还是不错的，年初我们急用钱卖了几个，三天内套现。其实房产也有风险的。最好是长短线产品混合起来

Alewild

Fischmann2009 发表于 2020-11-16 08:35
我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

他的Zinsbindung只有10年的。

gtgtgt

nanguazaixian 发表于 2020-11-14 21:47
你应该研究的是以后怎么卖房可以少交投机税。。。。。5年3套是Grenze，鉴于遗产税可以早点考虑起来通过赠 ...

这些我早已是胸有老竹子了

nanguazaixian

江南一屁 发表于 2020-11-15 00:34
哈哈 人家不担40年房贷 就一定要租房啦

怕几十年房贷，那大概率是一辈子租房的。 银行最愿意贷款给你的时间，从你毕业工作开始算起不过20年，在这20年中，从一个Berufseinsteiger干到专家级别，他也是大概率存不下一套房子的钱的。等到奔50岁了再想通这道理，也没什么银行愿意贷给你了。

工资高的地方房价高，房价低的地方工资低，有时候就是这么无奈。

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 20:33
怕几十年房贷，那大概率是一辈子租房的。 银行最愿意贷款给你的时间，从你毕业工作开始算起不过20年，在 ...

不说投资，只是自住作为养老，贷款买一个好地段的房子还是很靠谱的。

nanguazaixian

Uldenbaturu 发表于 2020-11-16 21:35
不说投资，只是自住作为养老，贷款买一个好地段的房子还是很靠谱的。

对，买房子哪怕就是投资房，最好也有很好的自住属性。

nanguazaixian

xin5k 发表于 2020-11-15 16:14
1. 我就直接谈的40多年，拿到0.74%的利息，但是我首付了。因为我买的位置还不错，离地铁站就150米，所 ...

你这应该是40年的Vertragszeit，不是Zinsbindung吧？ 这个很正常。

nanguazaixian

mql321 发表于 2020-11-15 16:57
补保证金是什么意思？即便每次房屋贷款的月供都准时交，银行也可以以房价下降为理由要求追加Eigenkapital ...

他谈的东西在贷款合同里面的 Kündigung der Bank篇章就有答案。 到时候银行可以要求提前还款，意味着你得找另外一家银行把贷款续上。 并不是什么天塌下来的事情。 据我目前看，银行不会把增加保证金什么的写进去，无非就是提前Kündigen罢了。

nanguazaixian

Kosmonaut 发表于 2020-11-16 01:12
你从投资的角度说有一定道理，但那是另一回事，投资得房价疯涨到一定程度才值得费那劲。稳中略升的话那相 ...

留德华不买国内一线的房很正常：
一工作生活重心在德国。
二国内要求的首付比例太高了。 北京上海房子诱人，但是你掏得出200万真金白银在台面上么？
三你在国内买房就找国内银行贷款，问题是哪个银行熟悉认证海外人士工作和收入流程的？

德国房价从2011年起飞后，趋势是5年翻一倍，不是10年了。

nanguazaixian

mql321 发表于 2020-11-16 04:28
原理我都知道，可那你说的，“这种情况你要立刻补交差价。不然房子就要被银行收回”，这是写在每一个抵押 ...

你担心过度了，要补差价不然房子收回是楼上那位发明的。。。。。。

银行如果发现市场出现大规模的房市崩盘，可以有权要求你提前还剩下贷款。这点会在合同里面注明。同时，合同里面会注明该流程中，银行要给客户 1书面通知 2尊重客户合理要求 3给用户适当时间找到下一家贷款银行。

现在的情况是，一旦央行发现有这类风险，除非真是国家已经完全破产，不然都会超发货币抵消系统性金融危机，这就是为什么房市倒之前，很多很多其它行业都不能先倒。

nanguazaixian

Fischmann2009 发表于 2020-11-16 08:35
我是贷款25年，你的1%0首付是在哪家银行拿到的?

一个是你的Vertragszeit，一个是你的Zinsbindung。

我的是40年，锁利息10年。

nanguazaixian

xin5k 发表于 2020-11-16 20:00
恩你说的有道理
如果有更好的投资路子比投资房产稳妥还收益多的
那当然就不用看房产了

在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可以带来的回报是每年3%-5%不等。

有些投资有价证券的可能觉得他每年回报率远高于5%，可以轻松到15%，这点没问题。 问题是他的基数是满仓的基数么？ 私人投资者有10万欧现金，他敢敢每月都满仓么？ 所以即便他的投资回报率可以到2-3倍于房产，但是由于基数不同，他的总盈利数额依然还在接近的范围。遇到股市波动，更会有大笔资金无法套现，直接影响下一个获利周期。

房贷这门生意是带杠杆的，用几万撬动了银行的几十万，然后我们再来看他的Rendite，那就完全不同了。

在目前这种用撒钱来对冲金融危机的操作手法下，等到房价真的跌20%，那么有价证券可能早就跌掉50%以上了，股市里面你觉得你跑的够快，但你真的知道哪一天大撤退么？ 而如果因为货币超发发生大面积通胀让钱贬值了，那么纸面货币实际贬值，而房产则会躺赢成为对冲政府撒钱行为的最佳资产之一。

目前来看，金融危机啥时候来还没人知道，但是政府使劲撒钱是天天看得到的。

有价证券不是不好，但是需要时间和精力投入的；而且很多场外操作，私人用户根本无权参与。 某一天股市高开低开，都是金融机构提前交易好了，私人用户只能瞪眼，再等开盘后捡捡吃完肉的骨头和汤水。

ari

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

房屋贷款确实是普通人可以接触到的最靠谱的金融杠杆。
能贷一定要贷。
但是以目前德国的经济形势，房价上涨的速度应该要放缓了。
但是收益率跑赢通胀那是完全没有问题的。

ari

贷款的难易程度主要还是跟还款能力有关。银行成天变卦，都是在担心风险。
你如果是非常高的收入，那就是另外一种情况了。

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

房市大家敢投入，还是因为德国大中型城市中心区房市还是可以长期看好的，除了前面说的老龄化和无娃化以外，还有就是土地私有制，市场有刚需，但是开发商真得没地，德国的房子一盖奔着100年以上的使用时段，所以中心区能盖房的土地只会越来越少。再有一点很重要的就是德国的私有制思维，其实是和他们现在大量民众租房的行为不符合的，以后我个人认为还是会有越来越多的人愿意从租房变成买房。大约5年前和两个咨询师讨论未来汽车行业发展，他们说了电气化，自动驾驶和共享汽车三条，但我始终认为，共享汽车这条在欧洲很难实现，因为私有物品和私人空间的思维根深蒂固，对房市我也是同样的看法，eigene vier Waende必然属于未来德国梦的一部分。

旺盛的需求加紧巴巴的土地，最后就是把价格一路往上推，平均涨幅基本能和印钱速度匹配

羽扇纶巾

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 23:16
在用完我们所有的个人信用额度和金融信用额度后，贷到的房产（假设已经贷到极限）等于是仓位始终满仓，可 ...

有价证券也是可以长线投资的，而且长线投资证券市场，不短线折腾，绝对比买房产出租操心少

我自己从11年欧债危机开始长线投资股市，现在十年过去，回头看不比投资房产收益少。。。

当然，我绝对不否认房子的投资价值和抵御通胀的价值，而且也非常同意房贷是普通人能使用的风险最低的杠杆。但我就是比较懒，嫌买房出租潜在的麻烦事太多了。。。