德国房客如何看每年的房租结算单？

袖底香

住房附加费用减少了许多家庭的预算，因为他们占总租金的30％以上。但是，每年年终从物管公司收到的账单可能不完整或不正确。法律专家Tobias　Klingelhöfer解释了要注意的事项。


在德国，房租由冷房租和附加费用两部分组成。承租人一般要提前支付附加费，房东则有义务每年清算一次。原则上，这个清算单越详细越好。日期也很重要：必须在结算期结束后的十二个月内告知房客。房客如果发现错误，可以在收到结算单后一年内提出异议。


住房附加费用包括什么？

《运营成本条例》（BetrKV）规定的住房附加费用也包括“热”和“冷”两部分成本。热辅助费包括供暖，热水以及相关的维护，清洁或测量费用，而冷辅助费则包括更多：从财产税，供水和街道清洁，再到看守员费用或社区天线的费用等。完整列表可在联邦司法和消费者保护部网站上找到。

这些辅助费用根据一定的分配原则分摊到各户，例如根据人数或居住空间等。除非缔约方在合同中另有约定，否则运营成本通常根据居住空间分配，而与消耗有关的成本应根据考虑到不同消耗量进行分配。


结算单允许出现什么费用？

特别对于约定一个统一租金的合同，建议仔细检查租赁合同中有关附加费用的规定。看看那些费用已经在租金里面，那些费用还需要额外支付。

理想情况下，租约遵循BetrKV第2节的内容，这里详细列出了所有可分摊给租户的运营成本。

以下费用是房东可以转嫁给房客的，也就是房客租房必须承担的：
-地税Grundsteuer
-暖气和热水费用Heizungs- und Warmwasserkosten
这一项要注意计算方法，公寓一般是按照面积或使用人以及具体使用的度数分摊的。但是租户不承担暖气的检修费用。
-用水和处理废水费用Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung
这一项可以索取具体的账单。特别建议和去年账单对比，看看今年贵在哪里，甚至也有可能某笔费用去年已经付过了。请检查一下去年算到多少，有没有多收，对于突然猛增的费用要尤其注意。
另外有的地方有两个水表，花园用水不需要污水处理费用，注意计算问题。
-有电梯的话，房客必须承担检查，操作和用电费用Für den Aufzug nur die Kosten der Bedienung, Pflege und des Betriebstroms
-垃圾清理费，道路和房屋清扫费（公共区域）Alle Ausgaben zur Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung
-病虫害防治，园林维护和房屋安保Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege und Hauswart
-照明费Beleuchtung
-清理烟囱费用Schornsteinreinigung
-财产和责任保险Sach- und Haftpflichtversicherung
-公用的天线或有线电视费用Gemeinschaftsantenne oder für Kabelfernsehen
-清扫屋顶的费用Dachrinnenreinigung
-灭火器，水泵，喷水灭火系统或排烟系统的检查费用Wartung und Prüfung der Feuerlöscher, Pumpen, Sprinkleranlagen, Sprühwasser-Löschanlage oder Rauchabzugsanlage
-电气系统，游泳池或桑拿的检查费用Turnusmäßige überprüfung einer Elektroanlage, eines Schwimmbad oder einer Sauna
-避雷针的检测费用Prüfung der Blitzableiter
-其他„Sonstiges“ ，房东有义务列出具体费用，如果有需要的话，房东也必须出示原始账单。

即使是可以分摊给房客的费用，如果房客认为消费量过高，房东有举证责任：根据BGH当前的一项裁定，这不仅包括发票，还包括付款收据。这是租户检查账单是否已全额支付而没有任何折扣的唯一方法。据统计，德国的住房附加费平均在每平2,19 欧到 3,26 欧之间。


从税收中扣除额外费用

在结算单中，所谓和家庭有关的服务费用是可以抵税的。例如，公寓管理员，园丁，扫雪服务费等等，这可以节省您的税金。但是只有人工和租赁费可以被认可，材料成本不算。所以房东必须分别列出工资和材料成本。如果结算单没有注明可抵税费用，则房东必须向签发单独的税务证明。如果你报税的时候，结算单还没有下来，那么你可以拿去年的结算单去报税。

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我的房子附加费怎么那么贵！