新建房贷款方案大家指点下

吃绿葱

Baufirma的项目，地是从Makler手上买，再和Baufirma签建房合同
刚刚拿到贷款中介的方案，之前一直找房一直和这个中介联系，对比下来他给的利息最低，其它条件也没发现什么不妥的

方案这样：
30%首付，12万KFW 153，剩下银行。
10年固定利息0.65%（对比几个月前同等条件是0.39！这几个月涨了），Bereitstellungszins 是12个月frei，之后0.25%每月。KFW也是12个月准备金免息，之后0.15%每月。
5% sondentilgung，KFW的Tilgungsfreie Zeit是一年，银行是所有款项出完后Tilgung，之前按借出的部分还利息。

他建议使用顺序是先用首付、然后银行贷款、最后kfw，因为1、虽无硬性规定但银行肯定希望先使用大部分首付，2、借出的部分需要立即还利息

问题：
0、大家觉得这个利率合理吗，其实我们可以接受，看了下别家的只有更高

1、这个顺序是否合理
2、

我们比较不确定的是Tilgungsbeginn，我理解，Tilgungsfreie Zeit是为了避免建房时同时负担月供和现在租房的租金，那样开支太大。但如果经济上能负担，是不是早Tilgung比晚Tilgung好？理由是，开始Tilgung后，未还本金开始减少每月利息递减，每月还款本金占比增加，是一个良性过程，但是如果处于Tilgungsfreie Zeit，那只能还借出部分（款项甚至会很大，但没借出完不能Tilgung）的利息，无法去减少未还本金，总体来看还支付利息实际多了
---- 数学不好，不知理解对不
所以不知道是不是可以和银行谈尽早开始Tilgung？
3、还有其它需要留意的细节吗

谢谢！

懒懒虫

没必要早开始Tilgung，肯定超预算的。真有钱之后可以Verzichten或者还Sondertilgung.
如果能先还银行，再KFW，再首付更好，这样可以少很多Bereistungszins.

xmusunny

1.kfw的利率多高？应该比0.65%高吧。如果这样的话，这个顺序肯定是合理的，首付最先用，然后用利率低但是bereitsstellungszins高的，最后用利率高但是bereitsstellungszins低的。个人觉得这个利率很可以了，最近还没听说更低的例子。2.如果负担得起，肯定越早开始Tilgung越好。贷款利率绑定10年的话，是从签订合同算起，如果你两三年后才开始tilgen, 那在这绑定的十年里能还的钱就少了很多。

xmusunny

当然了，如果可以最后用首付款，应该也不错，因为bereitsstellungszins可以省很多。不过银行是否接受，我就不知道了，你可以去问问。

吃绿葱

懒懒虫 发表于 2021-4-20 19:47
没必要早开始Tilgung，肯定超预算的。真有钱之后可以Verzichten或者还Sondertilgung.
如果能先还银行，再K ...

超预算的钱另外准备好了，考虑早Tilgung是收入可以承担的前提下。估计银行不会同意首付放最后，建房期说是一年，算它超期半年，这个准备金利息交半年，无法预测，但可以接受

吃绿葱

xmusunny 发表于 2021-4-20 20:01
1.kfw的利率多高？应该比0.65%高吧。如果这样的话，这个顺序肯定是合理的，首付最先用，然后用利率低但是be ...

kfw 1.11% Effektiver Zins但考虑Zuschuss实际利息是负的
Bereitsstellungszins能交多少个月呢 一般情况超期能超多久...
考虑绑定10年，Tilgungfrei一年，那实际上是9年固定利率了。。。才发觉

xmusunny

吃绿葱 发表于 2021-4-20 20:21
kfw 1.11% Effektiver Zins但考虑Zuschuss实际利息是负的
Bereitsstellungszins能交多少个月呢 一般情况 ...

如果建房期预计是一年 那就没啥bereitsstellungszins要缴了 即使延期一点 尾款也很少 利息不会太多的。如果很不幸延期太久，那就没法说了，怎么着都不划算的。凡事都得做个realistische Annahmen，不然人生到处都是risiken 日子没法过了。

吃绿葱

自己总结下，银行款晚用留到后面有准备金利息风险，早用就要交使用部分的Zins，里外里银行不亏啊

要么银行贷款晚用，迟交Zinse，因为这部分zins没法减少本金存量，交的时间越短越好，前提是面准备金利息期间内最好花完；
要么早用银行贷款尽早开始tilgung，把要交的Zins变成良性的。变数是工程进展，无法预计多长时间花费多少钱

hahaxixi

工程进展顺利最重要，否则压着尾款让建筑商补缺，没法开始tilgung.

吃绿葱

今天得到银行答复，Tilgung必须全款贷出后才能开始

amoc

吃绿葱 发表于 2021-4-22 20:25
今天得到银行答复，Tilgung必须全款贷出后才能开始

您好?请问您是找哪家银行谈的呢？这个利率真不错!

吃绿葱

amoc 发表于 2021-4-22 21:05
您好?请问您是找哪家银行谈的呢？这个利率真不错!

CommerzBank
几个月前是0.39，我们首付高

amoc

吃绿葱 发表于 2021-4-22 22:39
CommerzBank
几个月前是0.39，我们首付高

好的，谢谢啦，我也去找Commerzbank 谈谈

吃绿葱

amoc 发表于 2021-4-23 07:56
好的，谢谢啦，我也去找Commerzbank 谈谈

找贷款中介，就是Dr.Klein, Interhype那样的 这两家现在有点店大欺客的感觉
他们不收你钱，完全免费的，他们从银行赚钱，拿到的angebot往往比你直接找银行要好
开始多找几家，不但要找最低的，还要找热心的靠谱的Berater，特别是大城市抢房子
一个灵活的负责的Finanzierungsberater很重要

乐水鸣佩环

我建议你们降低首付，最好100%Finanzierung，即便是1.2%和0.65%又能差多少呢。 把自己的Eigenkapital投入那么多，就少了很多投资的机会。