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北京楼市的变化:刚需推动、改善传导、炒作风气逐渐消散

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发表于 2021-5-6 12:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:子木聊房





文/子木





这段时间,谈论北京房价的声音越来越少。


但只有在北京买房的人知道,楼市行情并没有消退,新房成交火热,二手房业主分文不让,买卖双方预期都很高。


数据显示,北京1-4月,新房成交28999套,同比上涨92%,二手房成交72495套,同比上涨118%。


抛去去年疫情影响,这个成交量,已经站在自2009年以来的“第三高位”,其中第一高是2013年,第二高是2016年,都是大潮起点。


而且不同以往,这次“量价齐涨”是在北京最严格调控下达成的,5年社保以及6万/平米的均价的门槛,没有任何效果。


现在来看,北京房价趋势有两点是肯定的:


1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场结构,这种实打实涨起来的房价,再跌回去的概率基本为0。


2、调控大法下,北京会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态,季节性周期会非常明显,那么5月后北京房价会逐渐进入淡季,9-10月又会热闹起来。


“买房在淡季,卖房在热季”,有计划买卖房屋的朋友,一定要注意这个时间节奏。


这是宏观角度的北京楼市,接下来,我跟大家探讨一下微观市场,包括人口、土地、成交结构等,相信对大家买房会有一定的参考价值。




1

北京人口



北京人口问题是近几年争议最大的。


因为在2015年时,北京提出了严格控制人口计划,并付诸实施,2016年即出成效,当年常住人口增速大幅度下降,只增加2.4万。







此后四年间,北京市常住外来人口总量一路下滑,截至2019年末,北京常住外来人口745.6万人,较2015年末减少77万人,很多人看到这个数据惊呆了。


由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来,但我一直主张北京房价拥有很强的坚韧性。


因为对于北京来讲,人口数量是一方面,更需要考虑的是另一个因素:


质量。


北京当初控制人口的原因就是想升级城市面貌,疏解非首都功能,将老旧产业清退,比如当年大兴区大红门批发市场,动物园服装批发市场就是重点疏解产业。


低端产业腾挪,造成大量相关从业人员流出,这部分人口就是近几年北京的主要流出人群。在这个人群中,拥有5年社保资格且能买起北京房子的,屈指可数。







而且你会看到,北京近几年“常住外来人口”在下降,但是常住人口基本保持不变,城镇人口反而在上涨。


所以这些年北京虽然在控制人口,其实人口质量在提升,和上海一样,购买力积聚,才有了年后这波大势。


不过,如果北京继续控制人口,会导致外来人口持续减少,中低部购买力无法溢出,周边地区房地产价值走弱。


近两年廊坊、天津、石家庄等环京楼市行情都有体现。




2

北京土地



土地是一级市场,对后期市场房价走势影响非常大。


前段时间,北京集体供地信息披露,5月8日,北京首批集中供应宅地将正式竞价,这次集中交易的宅地共计30宗,起拍总价达1035亿元。


某头部房企的地产朋友讲,这段时间公司一直在开会,考虑如何在这场大战里分一杯羹。


但说实话,北京这次土拍,真的很良心。


首先,量大、好地块多,30宗地,城六区占15宗,几乎一半土地都在5-6环之间,给了刚需更多新选择。


其次为了响应房住不炒,人有所居,帮刚需压制价格,这次决定限制土地溢价率,首次加入“新共房“。


我认为只限房价不限地价就是耍流氓,这次终于拿出诚意了,其次研发出的这个“新共房”绝对是北京楼市有史以来,最成功的“新物种”。


之前北京为了调控房价,在2017年时研究出了“限竞房”(限房价、竞地价),结果导致北京楼市长期乱象。


因为拿下限竞地的开发商,结果只有一个——利润稀薄。资本逐利,为了获得更多利润,只能从建造层面扣成本,结果可想而知:


这几年北京的房子,一个比一个烂。


2018-2020年,也是北京楼市有史以来,维权事件最多的年份。而在今年,违背市场规则的限竞房将彻底退出舞台。




3

新物种



我们再来看这个新物种——“新共房”。


按规定:


地块设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序,同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。


本批共产房,政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%,购房者持有的份额能达到80%。


简单来说,就是给地价设定一个最高价,当房企们竞拍到这个数值后,房价熔断,开始竞产权份额。


比如某开发商买了一块地,竞政府产权份额达到20%,那么购房者买的这套房的产权份额就是80%,如果一套房1000万,那么购房者只需要付800万。


相当于合伙买房。


购房者获得80%产权份额,相应的只需要付80%的房款,也相当于打了8折。


重点来了,这个房子5年以后是可以自由买卖的,但是政府相应也要拿走20%的利润分成,二次交易后,这套房产权100%归个人所有。


这个新物种符合市场运行机制,会对未来造成以下几点影响:


1、土地限价,面粉价格起不来,面包就不会猖獗,政府在真实让利。


2、共有产权下,不会缩减开发商利润,购房者不用担心买到烂房子,大家有了保障。


3、政府参与买房,替购房者分摊成本,更多的刚需客有机会上车。限售5年,也可以抑制炒房客入场。同时,未来房价或涨或跌,由购房者自行承担风险。


很多读者问我,这种房子该不该买?


位置不错的“新共房”,大家可以闭着眼上车,至于未来房价如何,放心吧,现在北京出的任何政策,都在抑制房价“过快上涨”。


而且政府也不可能做赔钱的买卖。




4

价值外拓



关于北京楼市还有很多想说的,比如房产价值在加速向外拓展。


现在整体规划和新房都在5-6环出现。


5-6环因为原住民少,拆迁成本低,道路基建规划都是新的,一张白纸好画画。


在新基建和头部开发商的加持下,未来极有可能诞生各种各样的新商圈,居住氛围大概率要比4环内还要更好。


现在围绕着海淀中关村和望京板块的北5-6环,已经出现了这个苗头,望京北那边的房价已经在6-7万元/平米以上。


所以刚需买房不必盯着城内,选交通便利的5-6环去生活也是不错的选择。


今天就说这么多,下次我再帮大家解读北京楼市的细微变化。





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