德国各地住房辅助成本差异太大，房地产税并不是唯一原因

袖底香

这几年，德国不仅房价和房租涨的快，住房辅助成本同样在飞涨：在几乎所有的地区，水费和垃圾处理费都在上涨。房地产税的改革也会让一些联邦州，特别是郊区家庭的住房辅助成本进一步上涨。

如果仅看州府城市，那么居住在什未林（梅前州首府）和马格德堡（萨安州首府）家庭还算不错，因为今年住房辅助成本并没有上涨，仍保持在前一年的水平。但是，其他所有14个州府城市中的居民，都必须为水，垃圾和房地产税支付更高的费用。如果以一套郊区120平方米的住房为例，在一年内，平均住房辅助成本上涨20欧元。而上涨最高的是萨克森州的德累斯顿，上涨了78欧元。

差异可能会更大
自2016年纳税人协会开始进行年度计算以来，各州首府的住房辅助成本基本每年都在上涨。而且，联邦州之间的差异越来越大，并且在接下来的几年中可能会变得更大。

因为即将进行的房地产税改革允许每个联邦州创建自己的税收公式。例如在巴伐利亚州，黑森州或下萨克森州，这些本来税负比较低的地区，房地产税会一下子上涨，税负会变得更加沉重，特别是上例中120平方米的郊区住房，住房辅助成本将更加昂贵。

纳税人协会多年来一直抱怨政府的税收是住房成本越来越高的主要驱动力：“当您购买房产时，税务部门就开始要你支付税款了，而且这个税款还在逐年上涨。”

这项调查除了研究物业税，还研究了垃圾处理，公共广播，水费和废水处理的费用。在美因茨，一个三人家庭的平均住房辅助成本为一年1433欧元，是最便宜的。而在前西柏林地区为一年2287欧元，全德最贵。也就是便宜地区和昂贵地区一年要相差854欧元。


通常很难证明成本差异的合理性。以垃圾收集费为例，汉诺威是无可争议的领导者：当地居民一年必须平均支付389.88欧元。而在什未林，每年只要付136欧元。


水费也有很大差异。以德国家庭平均年消费量132立方米水来说，仅今年一年，汉诺威家庭支付的水费就上涨了63欧元：一年平均水费407欧元。而在柏林同样的饮水量只要支付263欧元。但是最贵的是萨尔布吕肯，一年支付的水费高达510欧元。

而住房辅助成本的决定性因素还是房地产税。东西方之间的差距太大了：在东部联邦州，此市政税的计算基础是1935年时房地产价值;而在西部联邦州中，则是根据1964年的房产价值来计算的。所以计算的基础就大不同，所以被法院判决为违宪，但是这个计算方式至少要到2025年。这在柏林尤其明显：根据模型计算，东柏林家庭今年平均支付的房产税只要361欧元，而西柏林居民则高达1041欧元，这几乎是东柏林的三倍。

新冠威胁市政财政

即使德国的房地产税面临改革，但不要寄希望于住房辅助费用能下降。由于新冠危机导致市政税收减少。而同时，学校，街道和行政大楼到处需要花钱整修，因此，房地产税正成为社区财政日益重要的财政来源。


尽管今年大多数德国城市的住房辅助成本大幅度上涨，但仍有三个城市的住房辅助成本仍低于2016年的水平：杜塞尔多夫的家庭仍比2016年少付90欧元，什未林家庭少付25欧元，不来梅家庭少付3欧元。而下面这些城市涨价飞快：2016年开始，汉诺威的住房辅助成本上涨了近262欧元，而萨尔布吕肯上涨了163欧元。

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