北京将完善土地二级市场 城市更新迎政策利好

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作者：中国经营报

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

近日，北京市政府发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》提出，北京将在2022年底初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。

《中国经营报》记者了解到，本次《意见》将以不动产统一登记为基础，与国土空间规划、相关产业规划及城市更新行动计划相衔接。《意见》发布同日，北京市政府发布《关于实施城市更新行动的指导意见》。

多位业内人士及专家对记者表示，此前多年我国的土地交易主要是新增土地一级市场，规划、建设、规范体系都以面对增量为主，目前城市建设刚刚进入存量时代，此刻从政策面开始完善土地二级市场是及时的。

2019年，国务院办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示，本次北京发布的地方性政策与之相比，最明显的变化在于将依法入市的农村集体经营性建设用地纳入适用范围。

有从事土地一级开发的业内人士对记者表示，农村经营性建设用地可看作城市化进程中的“历史遗留问题”，即土地具有生产经营性质，但土地产权属于村集体。此前的具体项目中，开发商仅能在项目改造等过程中与村集体签订合约，但在政策层面无据可依。

本次《意见》则明确提及：“已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。”

值得注意的是，上述政策与北京同日发布的《关于实施城市更新行动的指导意见》中与经营性服务设施经营权让渡、经营性服务设施建设用地使用权依法转让或出租相关内容相结合，或有助于解决北京存量项目城市更新中一大难点：集体建设用地确权。

此前有在京进行存量建筑更新项目的人士告诉记者，在《意见》发布前，对存量开发的集体建设用地确权一直是城市更新项目中的一大难点。集体建设用地租赁的方式很难得到体量较大的社会资本认可，如能提出协议出让或其他社会资本能够认可的确权方式，或能通过以合理高效的土地使用强度，明确产业升级目标，使集体经济组织和企业可以共同出资建设，否则只能进行集体租赁用房建设，土地价值利用效率难以得到充分发挥。

此外，政策还在土地出租管理方面有所强化，规定出租价格标准由各区根据土地等级、用途等因素组织评估确定。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。各区建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

而在抵押机制方面，《意见》则提出在放宽对抵押权人的限制的同时，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）