北京买房，还是尽早做打算

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作者：子木聊房

文/子木





昨天一位老同学找到我，说想给孩子在北京买套婚房，但年后房价疯涨，又被政策打压，有些看不清了，到底现在买，还是等到年底再考虑。


我回答道，“能上车尽量早上车”。


因为我感觉，下半年的北京楼市很“紧张”。


为什么？


先从国统局近期发布的数据开始。


数据统计，北京在5月份新房环比4月份涨幅0.3%，同比2020年5月涨幅4.3%。二手房房价环比4月份涨幅1.1%，同比2020年5月份涨幅9.3%。


新房房价涨幅一般，不过这个数据没什么看头。


因为限价政策下，每个楼盘都被严格的备案价操控，反映不出市场的涨跌，失去了参考价值。


而二手房，却很夸张，环比1.1%，同比9.3%，登顶“全国第一”。


横向对比，深圳是降的，上海0.7%，后启动的广州是0.9%。


这么看，北京绝对是低头“闷声涨房价”那一户。


而且不像深广那样，大量经营贷入市炒作，夹带业主哄抬房价，北京从去年年中启动到现在，走得算是比较稳健。


其实，5月的这个时间点很重要，属于小阳春的最后一个月，一般情况下所有数据都是向下走的。


那么问题来了，为什么5月份的北京二手房市场，如此高亢？


这还要从“供需关系”中寻找答案。


数据显示，2021年1-5月份，北京市商品房新增供应25393套，同比上涨1%；成交34488套，同比上涨73%。


“同比上涨1%”，完全说不过去。


去年上半年是因为有疫情，行业半停摆状态，供应量低是很正常的，但今年疫情已经完全消失在北京人的视野中，为什么供应还是这么低呢？


别惊讶，其实北京从去年下半年开始，新房增量就跟不上节奏了。







从图中可以看出，7月成交大于供应，8月亦是，后面交替轮换，年底12月集中入市一大批新房。


2021年从1月开始到现在，新增供应量一直比成交量少。长期供需失衡，导致楼市火热，新房“无房可卖”，购房需求被迫转移到二手房市场。


其实在2021年之前，北京一直都维持着高供应量。


尤其在2017年，为了压制上轮房价大潮，政府天量放地，一时间漫山遍野都充斥着“限竞房”。







三年时间，北京新房库存量从2.5万多跳到了6.6万套左右，并在2020年6月达到巅峰。


大家也知道2017-2020年年中，北京的行情很低迷，“限竞楼盘”特别惨，很多房子都卖不出去。


地段好的能撑死，地段差的能饿死，导致市场上积聚了大批量的“滞销盘”。


然而现在，高供应列车停了以后，市场开始加速转向卖方市场。


前几天，我去踩盘，发现之前很多“滞销盘”都卖完了。


比如亦庄路东区禧瑞天著，户型做得乱七八糟，之前卖得很差，但在3-4月，每个月能卖100多套，尾盘所剩无几。







中国铁建·国际公馆户型不单乱，而且“离谱”，买家不认，一直卖得很差，然而今年上半年就出了接近400套，比去年一年卖的都多。

一个楼盘销售跟我说：


行情好的时候，硬伤再多的盘都能清了，因为市场情绪在那摆着，房子少，房价每天都在涨，你不卖，自然有人买，现在根本不是挑挑拣拣的时候。


过去谁都没想过东坝这地方能卖到7万/平米。然而最近马上上线的“华樾国际·领尚”限均价就达到了7.1万/平米，还得靠抢。







因为隔壁的中冶地块，指导价已经跑到了8万/平米以上。


全市新房房价都在涨，刚需们只能继续向外转移，比如顺义、房山、门头沟、昌平的郊区。


然而现在这些郊区都比较火热，纷纷打造“大城概念”，用自建配套来打平与城市的距离。


至于为什么北京会突然刹住“高供应列车”，原因有很多，之前也跟当地的几个行家研究过。


主要是北京建城区的地越卖越少，诺大的北京，五环内的地，屈指可数。


而且这些年政府支出规模很庞大，又是建地铁又是造医院、学校，“入不敷出”就想着在土地身上做生意了。


再者也为了“集中供地”出台做准备。


今年北京集中供地，政府还算良心，一直用政策压制溢价率，导致地价涨幅没有那么夸张。


但这种供地方式，会进一步导致新房库存出现“断层”。


比如北京第一轮集中供地的时间在5月，正常情况下，这批房子最快在今年年底入市，那么在这期间就会产生一个供应“真空期”。


这会让“供需”再度失衡，新房对楼市的分流作用减少，人们都跑去买二手，二手房房价上涨，又会反作用于新房，造成全市“普涨”。


所以下半年，供需失衡下，北京行情只能越来越好。


同时，北京肯定会出台一系列的政策打压房价。


比如拉升房贷利率。


现在北京首套房贷利率是5.2%，上调空间还很大，下半年很可能要提到5.5%以上。


比如推迟放贷周期。


这段时间，全国各地都在收紧房贷，比如武汉、杭州那边的二手房房贷已经推到5个月以上了，这招太狠了，比任何调控都管用，属于间接性冻结交易。


无论哪一种，最后受伤的都是刚需。


七月到年底，这段时间虽然不是近两年北京的“黄金时间”，但对未来来说，可能是最好的买房时间，无论是买房还是换房，要尽早做打算。