德国房市可能接下来才真正上涨

握紧阳光

以下纯个人观点，欢迎讨论。
观点：德国的房市可能接下来才真正上涨。

德国房价在30年以来基本遵循房价和利率一高一低的规律，按照长期利率为前提，给很多人一种总支出差别不大的感觉。再加上德国对租客的利益保护得很好，所以德国人对买房并不是那么情有独钟，这方面从德国人均自住房的比例就可以看出来。可以理解为，大家都租房，并不觉得自己租房有什么不合适的，安于现状。

近几年进入德国的中高级收入阶层的外国人极其多，比如华人群体，这些人的买房热情远高于德国人，逐渐搅动了德国平静的房市。另外，政府逐步收紧批复地皮的大小，地皮价格只会继续走高，房价的基础是地价，再加上建房成本上涨，房价怎么可能大幅下降呢？疫情的影响就不多说了，本来很多人以为疫情可能给房市浇盆冷水，没想到反而是又添了一把火。

通货膨胀和各国放水，钱总是要有地方去的。从年初到现在，利率上涨了0.5%左右，但是原本很多人期望的房价稳定甚至回落的情况并没有出现。

对于德国很多城市而言，慕尼黑是一个很好的反面教材。每平米4000欧的时候，没有人相信慕尼黑还有多大的上涨空间，各种理论和舆论都不支持继续上涨。

德国并不属于土地资源充足的国家，买房需要掏夫妻二人的钱包可能是未来的趋势。

Hoard

握紧阳光 发表于 2021-7-8 08:13
没错，国内北上广就是走着这条路过来的。当年房价不高的时候咬牙买了第一套的人，后期置换的压力小很多。 ...

不要嘲笑这些不开窍的德国人，这是他们的国家，规则是他们定的。如果最后发现他们的土地房产都在外国人手里了，你看看他们的宪法是如何说的.

握紧阳光

ari 发表于 2021-8-9 08:31
第一点，德国的土地供应非常充足 ，所以你的立论在根本上就有问题了。。。。房产可以投，但是你如果认为能 ...

德国土地整体的确很充足，这一点你说的完全正确，即便慕尼黑法兰柏林都很充足。要加大土地供应，一般的城市，直接划拨土地就完事了。慕尼黑这种一线城市，搞一波中国式拆迁，几十层住宅楼盖起来。想要解决土地供应问题，有的是办法。但是你认为德国政府会这么搞吗？

德国搞一个口罩强制令，都这么难推进，何况土地。以后的政治正确就是环保绿，加大力度划拨土地是不可能的。

东德农村的土地倒是很充足，为了吸引年轻家庭，拿地盖房政府还给补助，等于土地白给，但是人们还是不去。人口聚集的地方，房价上涨是必然的。

但是像北上广那样疯涨，倒也不太可能，每年5%-10%的涨幅还是没啥问题的。

jingnan

最近电视里经常播放木材涨价，铁涨价，铜涨价，各种原材料涨价。
想想为什么？ 如果谁拿到政府平白印出的大笔钱，而且他还知道明天还要印这么多，他要干什么？ 当然是抢先换成真金白银， 明天涨价了，他就是白拿盈利。
房子也是这样
德国人可以不买，移民可以不买，但是美国投资公司有可能买

xixi00

现在买第一套房子的人，能买的起1M的人不多，但是很多人是房价还没这么高时已经买了第一套房子，赶上了车。现在换第二套大一些的房子，补个差价很多人还是能负担得起的。德国大城市的房价大多相当于30年的房租，个人觉得还会再涨一些，但是不会像之前哪些年涨了几倍了，个人预测像柏林这样的大城市的好地段最多还会再涨一倍，包含通胀的因素。

Prony

房价不是普通收入人群决定的。结论是什么就很清楚了。

maidongxidemao

握紧阳光 发表于 2021-7-6 15:04
还有一个趋势需要注意，就是对环保的病态追求也是推高房价的重要因素。政府把持土地，追求森林面积，土地 ...

德国的土地开发慢不是政府不愿意，实际上现在每个Gemeinde 都有硬性指标。有些地方你可以自己找baulücke 然后给政府写信，他们会问土地所有者是否有卖地的意向。很多以前不能作为建筑用地的地现在也都批了。土地开发慢最大的原因是很多地是私人地主，要价太高，政府收购不起或者有些不愿出售。以前政府的地都很便宜，现在政府的地都开始竞拍了。所以说没钱就别盖房子了。

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-7-6 13:50
城乡差距小，能很好的抑制房价的涨幅，也就是说，解决了土地稀缺性的问题。

其实德国有很多办法抑制房 ...

还有一个趋势需要注意，就是对环保的病态追求也是推高房价的重要因素。政府把持土地，追求森林面积，土地稀缺是必然的，无法解决。政府只要不强制打压，就无法控制房价长期上涨，搞不好适得其反，柏林的租金上限就是极好的例子。

kaihumuc

太小看利率的威力了。几率如果升到3％房价绝对哗啦啦的降。不信你让银行算算3％的利息你能买的起啥房子。
你所谓的那些不断上涨的成本是现在供不应求的局面造成的。特别是造房成本。经济危机真的来了的话没人造房，第一个降价的就是Handwerk。到时候一堆Handwerker 求爷爷告奶奶的让你把Auftrag 给他。只能说现在的局面下ezb没办法升利息罢了，也许利息永远也回不到从前了。但是小看利息的威力有点可笑。

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-8-2 15:10
所以说嘛，还是货币超发导致的，未来短期几年的房价，还是要看央行印钱的速度，当然现在建筑材料奇缺，也 ...

中美欧，每一方都在印钱，别人印钱，自己不印就是傻子。除非全球达成一致都不印钱了，但谁都知道这不可能发生。全球各国经过疫情的洗礼，穷得叮当响，以德国为代表的欧盟各国兜里已经没多少钱了，地主家也没余粮了啊，从去年初开始欧盟累计放水1.8万亿欧元，接下来还要放。那边美国再接着放水，各国又要跟着放。。。

长汀烧大块

握紧阳光 发表于 2021-7-6 13:27
这话没错，但是外溢一样会推高周边的房价，可以参考以下慕尼黑Pasing的走势

你只看到了外溢会推高房价，却没看到外溢后土地和供给又多了。德国这里通勤方便，加上疫情后不少公司还会部分Homeoffice，这会让手里只有固定预算的人往城市外围迁（实际上已经在发生了）德国的土地并不稀缺，很多时候是人为的规定造成的稀缺的现象（比如500平的地只能盖1层半 造100平的房子，比如很多地目前还是农业或工业用地），如果真的缺地，这些规定都是可以变更的，大城市周边的Speckgürtel 批地也会加快，只不过按照德国的效率，这会是个很漫长的过程

maidongxidemao

你这里一个悖论：通货膨胀会造成利息暴涨，而利息一旦涨了，房价就应该降，因为大多数人就买不起了，而另一部分有钱的人会宁可把钱存银行或者投资股市。央行的利息是基本利息，股市盈利和房贷利息都会比央行利息高。需求降了价格就会降。别一味的觉得房价会涨。要看整体经济情况，国际情况和政治情况。看看统计局出示的数据，基本上通货膨胀厉害的国家或者经济有问题的国家利息都非常高的。而且就算房价绝对值涨了，也要看是真的涨还是只是跟通货膨胀和利息一起坐飞机了。

握紧阳光

maidongxidemao 发表于 2021-7-6 09:58
你这里一个悖论：通货膨胀会造成利息暴涨，而利息一旦涨了，房价就应该降，因为大多数人就买不起了，而另一 ...

我的观点是利息涨，房价继续涨，不同于大家一贯认为的一高一低。因为现在的德国不是几十年前的德国，二战之后的德国空房土地几乎白送呢，一味上涨不可能，但是现在德国的房价上涨空间还有很多。

相比于七八年前的房价+利率，现在的行情更贵，但是现在买房的人却比之前多了。并不是大多数人买不起，对于很多人来说，持币观望的原因仅仅是因为不符合自己的价格预期。

即便是跟着通胀一起涨，也是涨了，希望房价大幅下跌，基本不可能

Tsukiyomi

观点和楼主一样，但是我不敢这么下结论也不敢说出来而已，因为德国（特别是大城市）之于欧洲就像北上广深之于中国，公司的同事都是周边国家过来的德漂，这边机会还是更多。

长汀烧大块

我来泼一下冷水，坐标北德某大城市，个人观察房市将近一年，近三个月来我的感觉是房子基本上涨不动了（公寓不知道，因为只关注了房子）。我们当地双职工的普遍收入只能支撑50万到60万的房价，大部分人只有这么多预算，这里不像国内有六个钱包支持，所以房价再涨只会导致大部分工薪阶层买不起，有价无市。而且德国这里租售同权，房价再涨那租房子显得又香了，和国内根本没法类比

握紧阳光

长汀烧大块 发表于 2021-7-6 11:01
我来泼一下冷水，坐标北德某大城市，个人观察房市将近一年，近三个月来我的感觉是房子基本上涨不动了（公寓 ...

房价是一个阶段接一个阶段的，不会每个时间段都上涨，三个月看不出什么。慕尼黑现在一个Haus轻松1.5M起步，谁在买呢？我这里一个5年前60万的Haus，现在1M，5年前35万的排房，现在60万，只要是市区10分钟车程内新盖的EFH，1M以下根本没有。

房价继续上涨会造成人员挤压，将各个支付能力阶层分开，这种现象一直都在发生，不只是现在。90年代的EFH，房主可能是Mauer，Meister，Lackierer，但是现在新换手的EFH，不管是新盖的还是二手的，新的房主几乎不会是这些人群了。

大家返回去租房，又会推高租房市场，投资房的售价和租金又会上涨。

长汀烧大块

握紧阳光 发表于 2021-7-6 11:25
房价是一个阶段接一个阶段的，不会每个时间段都上涨，三个月看不出什么。慕尼黑现在一个Haus轻松1.5M起步 ...

慕尼黑不代表全德。
租金虽然也涨，但是近几年涨幅远不如房子，居住权是公民最基本的权利，这直接决定了房租不可能涨得和房价一样。还有你原帖说的收入高的外国人，你这是逛论坛产生的感觉吧，实际上德国购房的主力永远都是德国人
另外我说的工薪阶层不包括Handwerker，主要是这些人群一般只有单职工。他们的预算就更少了，只能负担得起30-40万的房子，现在只能找找待装修的旧房。我指的工薪阶层是工程师，公务员和医生等人群。当这些人都买不起的时候，还有谁会买呢

scindler

机构是买房Wohnung的大头，而不是个人。看俄国，阿拉伯和远东的热钱涌入。

握紧阳光

长汀烧大块 发表于 2021-7-6 11:34
慕尼黑不代表全德。我说的工薪阶层不包括Handwerker，这些人群的预算就更少了，可能只能买得起30-40万的 ...

德国的房价就是在一片“工薪阶层都买不起，还有谁会买呢？”的质疑声中一路涨起来的。。。

我说的挤压，就是挤压到比如夫妻俩是大厂资深工程师+高级别公务员的搭配，才能等35岁之后攒到钱了下手EFH或者好地段的DHH还有排房，每个阶层顺势下沉。

比如南德很多城市，房价仍然是低于租金的。。。Mietspiegel和实际租金是两回事，我这里的投资房，真正值得下手的，根本轮不到德国人。。。