吓懵了！北京放出终极大招，学区房真要凉了？

多客科技

作者：金角财经
这一次，“坚挺学区房，一房解千愁”的局面，要彻底改变了。







最近，西城区放出了学区房的终极大招。


多校划片政策，以一种比预期狠太多的情况正式落地，整个北京的天价学区房都吓懵了！


原本那些倾注全家6个钱包的鸡娃家长，已经受到一轮暴击，无奈接受了摇号安排。


好歹觉得：起码还有一定概率能抽中好学校。


结果到了7月2日，坐在电脑前给孩子选意向学校的家长大吃一惊。


他们发现，名校的学位已经被提前占满，可供选择的，只有一些“渣校”。



乐坛片区后台结果





德胜片区后台结果

摇号摇来摇去，自己孩子也只能到学区资源相对羸弱的学校上学。


换句话说，多校划片正式执行后，那些优质的小学干脆对“7.31”购房者关上了大门，原因是：名校的学位已经被占满。


受此影响，不少家长留下了两行辛酸泪。


西城德胜片区有房源紧急降价，业主报价从1000万元降至920万元，一下降了80万。


要知道，西城区是学区房资源最密集、学区房最贵的片区。


在不少家长眼里，德胜、月坛、金融街等片区随便摇号基本上都能就读名校，这一基本盘成了万千家长趋之若鹜追高学区房的核心点。


这里，还一度是北京学区政策调控最硬的那块骨头。前几年，当海淀、东城等多个城区纷纷铺开多校划片政策，西城区仍然坚持“一套房对口一所学校”。


结果风向大变，高层以一种猝不及防的方式啃下了“硬骨头”，言外之意便是：北京西城区都可以这样做，其它城市其他城区，又有什么理由不能呢？


学区房调控，走到了伤筋动骨的新节点。


与此同时，北京东城区也是如出一辙。不少家长表示，即便学位充足，还是会被派位到其它学校。


一下子，那些动辄二三十万一平的老破小学区房，等于买了个寂寞。





西城区德胜片区一处仅12.2平方米的老破小，2019年7月成交，总价高达360万元，单价30多万元/㎡


经此一役，学区房要彻底凉透？







无论是将普通学校硬生生地“鸡”成区重点的奇葩业主，还是确保孩子能拿到学位、跑到教育局门口下跪的无奈家长......


过往一系列魔幻又真实的案例表明：


学区房，始终是大部分中国家长逃不掉的梦魇。


于是，这些年呈现出了一大新趋势：政策尽管出，疯抢学区房热情却丝毫不减。


比如西城区的多校划片、“六年一学位”政策，早在去年4月就已出台。消息一出，本应对学区房是重大利空。


但令人匪夷所思的是，越调控越有人买。在多校划片落地前，不乏一批家长争分夺秒抢夺最后的窗口期，哄抬起一波涨价潮。


最典型的案例，莫过于曾创下每平米单价超30万元的“宇宙中心小学”宏庙小学学区房——丰汇园，在去年新政释出后的五一，就成交了3套千万元级老破小，最高单价超过25万元。


直到去年7月政策正式实施，市场才遇冷了两个月。但到了去年10月，学区房市场再度回暖，重新恢复到了正常交易水平。


可以说，时过境迁，这一政策并没有明显影响到内卷严重、优质资源依然不够分的北京，西城金融街、德胜和月坛学区的学区房还是中产抢夺的“香饽饽”。


凡是西城区的学区房，价格至少涨了20%。





图/中关村三小、万泉小学、西颐小学片区房价 来源：贝壳找房
可惜，看似坚挺的学区房，实际上十分虚弱：政策能给到的，同样也能拿走。


4月30日召开的中央政治局经济形势会议，是重拳调整学区房的一大分水岭，其中关于房地产的表述是：

坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

这是中央重大会议上，首次提到学区房。这意味着，一天一个价的学区房炒作问题，已经严重到惊动了中央。学区房问题，到了不得不解决的关口。


一时间，各地整治方案陆续公布，速度之快，让人吃惊。


为进行规制，宁波特意制定了113个学区房小区二手房参考价；


合肥首提“学区限购范围”、对9个优质二手学区房进行限价，一夜之间，学区房直降70万；


深圳更夸张，一片严打下学区房也不放过。“最坚挺”的学区房——国城花园价格出现松动，最终以狂降662万元的结果成交，令人唏嘘......


再到这次，北京东西城区“多校划片”全面落地后的真实情况摆在眼前，再次彰显了盲目追高学区房而教训惨痛的教训。

那些为了孩子教育买下30万一平房子的家长，到头来发现，其实效果和买下10多万一平的房子无异——像是被迫交了一笔逆政策而行的学费，有苦说不出似乎却只能认栽。





图源图虫

既然北京东西城区这个“终极大招”都祭出了，预计多校划片将成为未来大城市的主流政策。


如此一来，通过买下学区房锚定住学位的投资逻辑将大受冲击，试图盲目追高顶尖学区房的做法，只会面临更大的不确定性。


未来，学区房不再是香饽饽了！







某种程度上，今天的学区房热，背后是中产被放大的焦虑不安。


但在中长期看，这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。


在“成绩决定命运”的应试理念下，“无法停止焦虑”似乎已经成为每一个家长的普遍情绪。


在大部分京沪中产家长的逻辑链条里，孩子想要找到一份好工作，需要清北名校毕业；想要清北名校毕业，需要高考考出好成绩；而良好的学校和学区才能够保证优异成绩；好学校学位相对有限，人人都想上。


毕竟多数家庭只有一个孩子，谁又会希望孩子输在起跑线上呢？



实际上，从教育回报来看，教育本身的边际回报在降低，盲目追高学区房未必是好的选择。


比如一直流行的一个段子就说：花重金买学区房，就是为了上清华北大；但结果发现，清华北大毕业也买不起学区房。


但在大多数情况下，孩子是情感消费品。哪怕能守住万分之一的可能性，这些鸡娃家长也愿意掏钱。


于是，学区房便成了现行教育规则下的扭曲产品，一众家长眼里的硬通货。


短期内，想要打破这种观念很难。


毕竟，学区房价=房子价格+学位价格。想要让家长们降低对学区房的狂热，根本上还是要从教育平权下着手。


房地产管理部门要行动，教育部门也要行动。

譬如，继续破解优质教育资源的均质化、学位分配的公平性等问题，把优质教育资源的蛋糕做大；实现彻底的教师轮岗制度，让小学、初中阶段没有名校.....





《小舍得》剧照
实际上，一场事关教育公平的“改革大戏”也在徐徐拉开。


最近一个月以来，你能从各种出台文件中，清晰感受到教育改革的步履：

教育部成立了校外教育培训监管司；
多地叫停了寒暑假的辅导班；
公立学校不再招收复读生；
大量在线教育关停、裁员、收缩业务，将K12作为主营业务的教培机构，不得不开始向素质教育转型……

上周五，还有一个消息炸翻了天：北京启动小学生暑期托管服务。


基本操作如下：

提供学习场所，开放图书馆、阅览室，有组织地开展体育活动等。不组织学科培训和集体授课，适当收取费用（家庭困难的免收）。教师寒暑假上班的待遇是带薪+每天46块补贴......

明眼人都能看出，这相当于变相取消了小学生的暑假，是一项利好家长、利空老师的新举措。


并且，这表面上看是寒暑假取消的问题，背后却是教育体制根本性变革的其中一大步。





《小欢喜》剧照

至少，先精准打击校外培训机构，整治目前过度弥漫的鸡娃情绪，从多个层面降低孩子的养育成本。


毕竟，国家前不久才放开三胎政策，想劝更多适龄夫妇生娃，需要一个廉价而公平的教育环境来作为配套。


从这个意义上看，学区房无疑是处于政策调控的焦点上，再严厉的调控都可能发生。


一系列信号表明，教育改革还将提速。


随着教育公平改革进入深水区，未来还将有更多举措从纸面落实到行动中，以回应家长和学生面临的过于内卷的求学现实。


随着政策变动、学区资源重新分配，学区房面临的风险只会越来越大，投资属性也将被打得七零八落。


到了这个时候，就千万不要盲目追高学区房了。


否则很可能买不到“好未来”，还被活活收割了“焦虑税”。


北京那些受困其中的鸡娃家长，就是摆在眼前的鲜活例子。