北京房价沉寂太久，一但启动望尘莫及

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作者：北京房姐



我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。


提问：有消息说惠阳部分片区将并入深圳，下个月实施，房姐对此有了解吗？
回答：10年前就有消息了。 和房产税，新区规划，地铁规划，学校建设，合区等新闻一样。 俗称月经贴。 因为发文必有流量， 媒体凑kpi必备。


提问：房姐您好，新人小白首问。 20年7月社保满连续60月，投资需求，首套首贷，区域不限。 子弹主要靠父母赞助，300万左右。 本人月收入35k到手。 唯一考虑为增值，生活在海外，不自住，可以租出去还点儿贷款。 麻烦帮忙定制一下（北京不熟悉，越细致越好，如xx地段xx小区xx面积之类的）
回答：考虑你的月供能力，看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2，tty的顶复 单价2.8内可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居，或者 风度柏林、后现代城 都可以看下


提问：新人首问： 夫妻名下两套房，1.一套西二旗（金域华府），现自住，市场价600w，公积金。2.东城区学区房老破小，2019年1月1日前入，可不派位入对口学校，现市场价750w，商贷剩200w左右，现出租。孩子明年上小学。不想长期租房以及二胎打算，想在孩子入学后学校附近入手一套大房子，计划长期持有，自住兼保值。夫妻俩知春路和五棵松上班。 问题：1.学校在北二环附近，初步考虑东北三环，看了国际村和金星园，哪个更好？是否有其他盘推荐，计划预算1200w上下；2.购房资格：用老人户口（60多岁）应该算sfsd，但还款压力大；出掉一套加现金和dyd，有望全款；怎么选？卖哪套比较合适？
回答：国际村>金星园 国际村的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉，不过整个太阳宫都有点这个毛病也不用特别介意。 可以出掉东城老破小


提问：房姐先生您好 就目前北京发展的态势来看 您觉得北部和东部那个地区的张力更强
回答：目前各个方向中 东，东三环延长线 东北，望京及外溢 西北，清河至后场村 东南发展旧宫至亦庄，最远台湖，人口不够 以上依次递减


提问：房姐好，我目前在通州瑞都国际有套房（目前报650万，150平），手上资金大约有1000，现在想买一大一小两套临近的房子，一套自住，一套给老人住，由于准备让孩子去国际学校，目前看过东坝：奥园+周边限价房（到学校20分钟，825万，135平），朝青：罗马嘉园（到学校20分钟，950万，170平），常营：万象新天（到学校10分钟，820万，166平），目前的方案是卖通州房子，然后分批购入两套，之前重点看东坝奥园，后来又看了朝青和常营，目前有点犹豫不决，常营最近，有公园，有商场，就是离市里远；朝青，离地铁、大悦城都近，公园比较远，离四环近；东坝，地铁还没好，周边配套也还没好，但是小区感觉蛮好，很悠闲的感觉。 麻烦您抽时间给分析下这几个地方未来的发展，还有对应房价的合理性，另外顺便给评判一下通州房子的合理成交空间，感谢感谢！
回答：东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择 常营潜力还不错，需要挑选，靠近6号线地铁附近的可以考虑，但是这个地段超过600总价的标的不建议入，未来接盘的人少。 朝青会更均衡一点，自住+保值效果会不错，罗马这价格可以考虑。


提问：房姐好！新人首问～ 毕业一年多了，目前租住在花园桥附近的核二院小区，和女朋友即将都拿到购房资格(我是工居，女朋友是户口)，年收入税前大概60，都是sfsd。从8月份开始看房，首付大概能有200～250个左右。因为我俩工作地相隔较远(西二旗和亦庄)所以目前看的都是班车沿线的(北四环从健翔桥到惠新西街北口，西三环花园桥航天桥附近，望京地铁站附近)，还有几个新盘(中铁诺德春风合院，诺德逸府，臻御府，奥森one，奥海明月) 目前纠结的点: 1。北四环这边目前相中了安慧北里秀园，优点是幼儿园到初中都在附近，离班车点和到西二旗都不算太远，交通好，配套好，离奥森近;缺点是房子和小区都比较老旧，并且目前还没孩子，估计一两年之内会有，不知道现在考虑学区到初中是否有点早 2。个人还是非常喜欢新盘的，注重居住环境和品质。新房目前重点比较的是丰台三兄弟，个人觉得臻御府户型最好，但是缺点是交房晚，装修简单，开放社区并且剩下的好户型的楼栋都不太好了;春风合院目前最看重的是交房时间早，一期精装修，品质和口碑都还不错(搜索了星球里的回答，看您也比较推荐);丰台这边最大的顾虑就是离西二旗有点远，不知道16号线南延线什么时候能开，还有不知道这三个盘周边的教育环境会不会特别差(说是旁边有一个丰台区实验小学，区内排名靠前，不知是真是假，如果不好的话到时候限竞房不能交易抵押都没办法给孩子换学区)，这点的话到时候想换学区有什么别的办法吗？ 3。这两天还看了花园桥附近的房子，也都是老公房，学校都是八里庄小学(需要提前3～4年落户，前40%直升首师大附中)，和秀园那边的环境什么的都差不多，不知道这样的海淀学区有没有必要考虑呢？ 4。一开始还有个想法，就是在结婚之前把我们两个的sfsd资格都用上，买一套新盘(上述提到的新盘中的89户型的)，一套小户型的学区(总价300左右)，无奈首付可能比较难凑，不知道这样买的话，有什么好的操作方法吗？ 非常感谢房姐能回答我的问题，或者还有什么其他推荐的方案也请不吝赐教，感谢感谢～
回答：你好，西二旗和亦庄一个在西北，一个在东南，能选择的范围比较大，惠新西街，花园桥都还不错。 关注安苑北里，安慧东里，安慧北里X园的小学是嘉铭西校区，跟东校区还是有差距的。你们还没有结婚，不用这么早就考虑学区。 花园桥关注西三环北路76号院。 丰台几个新盘中，臻御府略好，距离地铁更近。但是整体环境 学区配套和居住体验一般，只适合在附近工作的人。 考虑到你俩未来工作地点可能会发生变化，北边的就业机会更多，更倾向入手北边。


提问：房姐你好，小白首问。 现居深圳，未来希望回到北京发展，夫妻两人都是互联网，计划要娃，现在物色软件园附近的房子，希望能兼顾改善住房3房为佳，遛娃方便，海淀学区兜底，上班方便。 北京户口非首套，当前有一套有贷款，深圳有一套全款，都卖掉加流动资金可以有900w。 现有朋友推荐海淀幸福里的新房，看中130p的三居，也考虑百旺茉莉园。 看了房姐精华问答，不推荐过早考虑学区，也不推荐新房，比较推荐朝阳（但上班太远）。 提问，以上需求有推荐的小区吗？海淀幸福里值得买吗？
回答：幸福里定价太贵，华润的口碑现在也不行，不建议买。 推荐看中海枫涟山庄，小区物业比较好，学区不错，紧靠互联网大厂，今年首师大附北校区也招生了，有利好，这一轮下跌的比较多，购买价值较大。百旺茉莉园这一轮下跌也比较多，也是不错选择


提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高收益投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的最好呢
回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘


提问：房姐您好，现在手上有650w，流水每月有15w，北京无购房资格，可以用fp买吗，可以买到多大的标的，这个资金量适合买什么版块？
回答：可以结婚买房 650万首付很多，可以抽出500万买入一套1400+的标的，首选望京\/双井的标杆三房 另外150可以买入两套杭州500+的标的。 如果有800万，可以拆分两套400万首付买入1200的三房。


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