北京房价已经够高了，但这些板块却还在涨

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作者：北京房姐



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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子，翌景家园860万/215平米/5居室，离地铁站很近，而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘，结果发现这个小区居然就是这个价！之前半个月成交的比这个房子面积小的，单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗？还是有什么硬伤？谢谢。
回答：由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异，层高限制，加上办公的遗留问题，整个小区的气质仍然没有洗干净；虽然翌景家园当初以高价开盘，十多年的时间内，不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。
由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主，这类老破大的类型并不是很吃香，除非小区品质维护较好，加上价格较低，并且有明显的流动性（例如美景东方等盘），否则不建议新手入场。
底仓太薄，对抗风险的能力太弱。
而这类在板块内趋弱的物业，每增加一个额外的缺点，价值折损和风险都可能成倍放大，除非价格有绝对套利空间，建议谨慎。


提问：新人首问，房姐，您好，我和我老公都是外地的，户口也在外地，已满足北京五年社保，现在最多能凑够150万，我们无房产，名下也无贷款，一年家庭税后30左右，宝宝要3周了，我在二号线朝阳门上班，我老公在亦庄线次渠上班（工作属于IT行业，稳定性不好）。我们想买个两居的（三居应该钱不够）请问我们这种情况，适合买二手，还是新房，如果考虑孩子之后上学问题的话（通州没有资质），二手买哪里合适，新房已看了亦庄次渠北站的招商臻陇府与8号线瀛海站中海寰宇时代，现在我们比较偏向新房8号线、17号线（还未全部开通）北边南边都可以，请针对我们的情况，麻烦您给出建议，非常感谢，我新进来的，之前提问忘加新人首问了，看您一直没回，我重新提问。
回答：通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。相比中海寰宇时代会好些，因为你的首付并不多，二手能看的标的较少建议看新盘，能拉高杠杆。


提问：房姐好，请问顶层可以买吗？打折入？溢价出？所有顶层都一样吗？比如，老破小和风景溢价小区？ 之前微博有人讨论，如果将来房子老了，物业不管了，那些有电梯的高层应该怎么办？会出现这种情况吗？
回答：南方、北方，东北、长江流域，因为各地人文和气候不同，顶层的市场都不同。 南方多雨地区，历史上老房屋多漏水因此有刻板印象导致折价； 北方尤其东北地区，历史上采暖问题，顶楼较冷所以导致折价。 现在这两个问题都能解决，如果仍然房屋折价出售或折价过多，可以考虑买入，也有利于评估和带看。 带视野和风景的小区，品质越高，高楼层观景房自然越贵。 京沪拉单价10万-15万的品质小区看看楼层朝向数据可以验证结果。


提问：房姐好！我明年退休，现想买一套房自住，目前考察了高米店原生墅联排225㎡一套（院挺大6w\/㎡），还有新宫天悦壹号150㎡一套（8.2w\/㎡）。请问：1、两个的优劣？2、排序？
回答：原生墅户型还行，不过位置较偏 楼龄有点老。天悦壹号位置更靠近市区交通更方便，推荐天悦壹号。另外可以看下天悦壹号旁边的金府大院


提问：房姐您好，我听了上一条问题中您给的意见（如上传图片所示）从去年十月开始一直在看双井地区的房子，但是因为种种原因到现在也没有买成，之前在潘家园的老破小已经卖出，所以手里有现金，还是想考虑800-900的标的。鉴于您之前推荐的苹果社区首城国际等小区已经出现了较大涨幅，想请您从以下方面分析一下现在我们的购房策略是否应该改变 1.大的方向看是应该在双井这边追涨还是看其他区域的房子？ 2.考虑自住加投资，除了双井您有没有什么其他区域以及楼盘的推荐？ 3.考虑升值的话，区位，交通，配套，户型，小区环境您可否能按照重要性排个序？ 4.在前一阶段看房的时候吃了一些中介不给力的亏，想问是否还是应该选绿色中介这种规模最大的？虽然中介费高但是信息掌握全面
回答：1. 双井板块现在并没有高溢价，性价比依然存在，还是首选。 2. 丰台的丽泽商务区、通州 运河商务区、海淀西北旺、朝阳望京、新北苑 3. 区位和交通最重要 4. 这个和中介能力有关，和公司的关系不大。建议找经验丰富、服务年限足够长的经纪人


提问：房姐房姐，求分析。 有一套一手房，满五不唯一，原值30万，现在报价430(跟同类型房子差价约80万)，最低过户148，税费最少得20万， 入手后是北京首套，持有五年后是不是还是满五唯一? 值得入手吗？会影响后续的交易吗？
回答：如果房子没其它问题，看起来可以入。满五年意思就是房本从登记日期到现在已经满五年，唯一住宅意思就是家庭名下在北京的唯一住宅。


提问：您好！我情况是北京4套住房 包含：春秀路2居已购公房（新中街学区）680w空至、通州北苑天时名苑顶层三居复式商品房750w偶尔居住、长楹龙湖天街4局商品房1300w（带车位）自住、上斜街老宅产权平房10平米（出租），旅居地产海南陵水海景两居一套、云南版纳三居一套。我的问题是3点，1、手中房子父母名下3套、我个人名下3套 担心未来房产税、2 想出手东直门外春秀路两居+天时名苑三居换至大平层或别墅配合自住需求，或只出其中一套降低未来房产税成本3、旅居地产想留一套出一套，总结现在市场情况，不知该如何选择处理更优，想听听房姐的建议。谢谢
回答：你好，置换思路没有问题。奥森大平层和孙河的别墅可以多关注下。 云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。 不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，何况版纳，大理） 这2套旅居楼盘，建议出手版纳，保留陵水。


提问：美丽智慧的房姐，我是新人付款售问，子弹900万，目前有三居在东三环自住，上班在北二环，拟想买4居以上二套，投资兼10年后退休养老，两个问题：1.天悦一号140平4居1100万，科技城金贸府4居160平980万和中铁诺德上叠地上160平地下70平1200万，请您排个序。2.您还有其他推荐楼盘吗？
回答：你好，中铁诺德也还可以，而且周围环境也还行。再就是中铁这个开发商其实不错。不过就是位置有点偏。 其实孙河的合院还不错，位置更好点 可以看看 瑞悦府


提问：知识星球2 530万以内的2居或3居，投资增值，2年内卖掉另一套橡树湾一居室，目前市值650万，置换1000万左右的大三居 目前，锁定小区，金域华府一期，融泽家园，国风美唐，公园悦府待看 问题：金域华府一期，出房量较少，价格同比其他小区偏高，525万左右，已经转商的经适房，是否值得买，还是应该买550万的纯商品房？ 融泽家园，价格上涨，卖相好的精装修475万，还值得买吗？ 国风美唐，全南2居或南北通透的2居，2期价格比一期三期便宜，值得备选吗？周围商业配套目前较差
回答：你好，感谢付费！ 板块选择上回龙观西大街优于回龙观东大街。 金域华府和融泽家园都是回龙观西大街板块内流动性相对好的楼盘，最近价格都在回暖。 金域华府价格偏高，融泽家园的价格相对坚挺，如果单价相差不大，建议优先融泽家园。


提问：房姐会做重庆的团购吗？看最近欧神一直在发重庆的事情，想问问。
回答：重庆我们一直在买入，自己大部分买的二手，因为选筹机会更多，可以操作评估贷款。 如果要做团购，得有好项目可以合作，谈一个好的团购合作是非常费力的，大部分市面上推出的团购，只能说一般，没赔钱。


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