刚刚，开发商在北京被划了新“红线”

新闻

作者：跟着拆哥看房
就在昨天晚些时候，北京住房监管部门出台了一个可谓重磅的文件——《《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。
对开发商来说，相当于被划定了卖房行为的“新红线”，有些举动被严厉监管，甚至影响了接下来营销方案的要点。对于购房者来说，可能会迎来一个看似陌生的新场景。
监管部门在“起草说明”里阐述了他们的难处——在实际交付时，购房人产生了“货不对版”、“严重减配”感觉，他们意见特别大。





甚至直截了当的说出了监管方的担心：
| 本市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，这些项目上市时，为避免出现此类问题。
下面重点几方面来说说。

1

首先是“三一致”，样板间的设置被上了紧箍，即：
样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。
也就是，那些“未交付标准”的样板间硬装展示增配，将会被严格说不。
更关键的是，那些通过空调设备平台、露台封包、挑空等灰色的赠送面积，将无处遁形。
有的开发商，此前把“额外精装包”做到样板间里，在限价的基础上实现一定利润空间，未来也会把这条路堵住。
有开发商的朋友问道，每个户型都要做“交付样板间”吗？
答案并不是。文件中是这么写的：
| 项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于2个）交付样板间。
≥2个即可。但别那是“主要户型”，别想着做少数房型，让大多数的找不到对标。
长三角经济区部分城市（南京、合肥等）在去年已经实行了样板间“所见即所得”。拆哥了解到的是，有的住宅项目在“交付样板间”以外，还设置一个“美学创意样板间”，其实就是过去增配版的样板间，让购房人还有曾经“畅想式沉浸”的机会。
那样的话，开发商的样板间数量，要提前想好了。
| 新文件还定量要求，样板间应保留至项目交付3个月后。
要知道，楼盘样板间严禁人们拍照，就是防止被“反诉”。新规定釜底抽薪，3个月时间足够购房人再来说理的了。
楼盘的售楼处，大致分为三类——1、项目红线内临时建筑；2、项目红线内永久建筑借用；3、项目红线外租/建。
比如第二类的未来用作项目的会所、幼儿园之类的很好办，一直放在那就可以，改善类项目还能增加客户的沉浸式体验。
问题就是第一类，以前一般都是交付前拆除，现在可能就要重新考虑选址了。
此外，原来一些快交房的改善类项目，为了增加购房人的体验感，让人们去实体楼内看样板间。
| 文件明确，交付样板间不得设置在实体楼内！
我知道原来一些购房人还愿意价钱购买实体楼样板间，把展示用的软装、家具家电都打折买到手，图个省心。
未来行不通了吗？不见得。如果已经购房的业主，在快交房时，用自家房产“志愿”做一个“美学创意展示馆”，让还没买的客户们集体参观膜拜一下，是否也可以呢？

2

沙盘“玻璃体”也要终结了！
新规明确——项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。
也是釜底抽薪。2021年5月第一次集中土拍，很多项目都有“保障性租赁住房”。以前它们在沙盘里被玻璃体隐身了，购房人根本没有觉察。
还有那些垃圾开闭站、配电室、回迁楼等红线内外设施，都必须在地图、沙盘里亮明身份。
《通知（征求意见稿）》中还划定“追溯审查”的新红线：
开发项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查，包括以下内容：
1.销售现场及线上销售用于宣传推广的展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等；
2.销售人员培训内容、教材、记录等......
清风不识字，何故乱宣传。看到了吧，销售员的培训文件也要监管起来，任何的文字中的夸大宣传，都有可能成为追责的依据。
当然，这想必也适用民法里”不告不理“之原则。这么多文件留存，有点小瑕疵难以避免，只要购房人没有大的意见，不去监管部门点炮，应该可以高枕无忧。
“四严禁”也被明确提出——
严禁虚假不实宣传；
严禁误导客户处置占有公共部位；
严禁宣传周边未建设的公共服务设施；
严禁渲染紧张氛围促销。
小区内圈公共绿地是一条非常硬的红线。还有细节的，比如说，电梯间私家占用，此前在改善型楼盘都习以为常，一梯一户嘛。以后这是不符合规范的了。
还有说地铁。这个事情在去年沸沸扬扬，地铁的信息有时候方案也不稳定，即便是在网络上看到的信息，也不能随意宣传了。
“渲染紧张氛围”这个还是没有先例的。现场摆上礼品砸个金蛋问题不大。但“手慢无”、“刚开会要涨价”这类在销售员朋友圈浮现的词汇，未来要极力避免。
还有渠道经纪人，这一类不算销售员，但他们的措辞、宣传也应该“长臂管辖”，否则一定会形成对开发商不利的舆论场。

3

“热销楼盘”公证摇号，不出意外的出现了。
有人说这是为海淀区树村、学院里、东城区永定府，这些“打新”项目量身定制的。
规定文中明确，“如项目出现登记意向客户超过批准销售房源3倍的热销情况，开发商应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售”。
所以，有个东城、海淀户口看来更吃香了。甚至有的购房人会提前清掉自己名下的房产。
对于开发商来说：


| 3倍，是条硬红线。
当然，文件应该在细则中明确，三类人的“优先购买权“是直接获得房票，还是像汽车摇号一样，只是自身的摇号权重增加？
根据西安、成都等地某些开发商们的“操盘经验”，接近规定的蓄客池上限的90%前，会大幅减少推广和带客，甚至不通知某些资金少的客户前来确认排卡。
但对于全城人关注的重点项目，反而会引起购房人情绪反弹。
| 公证摇号这个事儿吧，开发商真心是多一事不如少一事。
你们懂的。
所以，更“高明”的是一开始就进行系统性规划，让蓄客量刚好不超过3倍。
按以前的经验，蓄客量少于2倍的效果，一般无法“开盘大卖”。比如原来冻结20万资金就能排卡，现在营销团队就需要反复研究是冻结50万呢，还是怎么着呢？
在北京，一旦被迫摇号，更复杂的是“三类人”优先购买的要求。怎么能够确保本区家庭的资金回款周期，更高于其他人？
因此，营销规划多方案（Plan A、PlanB、Plan C）将成为常态。
这，是一个更考验精细化的管理新命题。

4

不久前，全国的地产商股票连日集体下挫。拆哥看到一位经济博主感慨道，在房企的地位逐渐沦为工程队的背景下，我们不久后会看到一个有趣的现象：
| 知名上市房企的总市值，还不如该房企过去开发过的一个小区市值大。
你们认可吗？
要注意的是，7月8号北京文件还是带括弧的“征求意见稿”，今天说的这个细节命题，还有进一步完善和细化的空间，原则上开发商的小伙伴和购房人都可以反馈。
| 但”红线“内的商量空间应该是没有的！
所见即所得，所听即所得。
问自己，这样的时代，离我们越来越近了吗？