未来城区改造：不再只是购物中心

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新冠病毒对固定零售业造成了沉重打击。但经销商和行业专家还是希望能够出现新的城区概念。未来城市中心会发生什么变化？

吉森城中心的建筑群里差不多空了。主要的购物街Seltersweg上数千平方米的大楼里面是一片漆黑。原来右侧部分是一家纺织品零售商，左侧是一家鞋业连锁店，不过去年12月该连锁店申请了破产。 BID Seltersweg大楼经理Markus Pfeffer忧心忡忡，同时开始憧憬新的项目，他说，“新的项目是一个未来的概念，将是步行区的未来”。

BID Seltersweg是这条购物街的业主协会。协会负责人Markus Pfeffer解释了他的新概念：“一楼正在建造一家杂货店，而其他楼层将容纳大型医疗机构，还有一个日托中心。”此外，公寓也在规划中，以前卖服饰的地下层正在改建为地下停车场。 “



一家当地建筑公司投资了该项目，计划于2023年完工。混合用途的房地产由此从纯粹的消费转变为综合应用。 “零售业必须适应这种变化。我们将改变整个空间布局，不再设置大面积的区销售区域，”Pfeffer 认为这也将是德国的发展趋势。

较小的门店，较少的零售空间
房地产专家bulwiengesa的合伙人 Andrea Back-Ihrig以Mediamarkt-Saturn为例表示：“多年来，我们已经发现，销售空间正越来越小。”这个变化趋势甚至在新冠之前就开始了。Mediamarkt-Saturn电子集团现在正在市中心设立规模较小的分支机构。 “它们正更多地向一楼(德国的底层)移动，这意味着地下室或二楼或三楼的销售区域将会萎缩。”因为门店贸易将会更多地与蓬勃发展的在线业务结合起来。将来商店中的商品会减少，可以直接在实体店网购更多产品。实体门店将会演变为展示店。

新冠使许多人陷入破产
新冠危机大大激化了2020年之前已经出现的商业危机。许多零售商，尤其是纺织品零售商仍然感受到大流行的影响。贸易协会 HDE 预计今年服装业务的销售额相比2019年将下降 37%。早在2020年，很多著名的公司在2020年就不支撑不住，申请了破产救助。这其中就有Esprit、Appelrath Cüpper、Adler、Hallhuber、Strenesse、Tom Tailor。同时受到影响的还有连锁店，例如厨房专家 Poggenpohl、包袋制造商 Picard、运动用品商 Hübner 和 McTrek、鞋店 Dielmann，即使 Karstadt和Galeria Kaufhof这样的大公司。实际上这些公司在大流行之前就已经陷入财务困境。

新冠疫情进入新的阶段后，很多客户再次涌入市中心，但仍远未达到2019年的水平。数据提供商Hystreet每天测量德国内城的行人频率。以科隆的Schildergasse为例：2019 年6月至8月的夏季，仅有不到530万人穿梭在购物街。今年这一数字接450万，比2019年减少了15%。汉堡的Spitalerstrasse的情形相似，而慕尼黑的Neuhauser Strasse甚至下降了31%。

大都市的店铺租金太高
除了顾客不够，零售商在新冠危机之前还面临高租金的问题。根据房地产协会IVD的统计，在德国40个最大城市中，顶级地段的店铺租金大幅攀升。 2010 年，小商店(最多150平方米)每平方米租金达到了138 欧元，而去年则为177 欧元。对于大商店来说，租金从每平方米近95欧元上涨到121欧元。这还只是平均租金：根据房地产服务提供商仲量联行的数据，慕尼黑一些零售商每平方米支付高达360 欧元，柏林有些地方租金为330 欧元，法兰克福的Zeil为310欧元。这让很多经销商变得更加谨慎。 “很长一段时间以来，租赁合同的也期限越来越短，公司不再希望如此长时间地被束缚在一个地方。当然新冠危机加剧了这一趋势。”业界现在预计，由于空置率较高，店面租金将很快有所下降。


综合性发展趋势
未来谁将进入到零售商曾经占据的大楼？来自北莱茵-威斯特法伦州格雷文的房地产公司 Sahle Wohnen 的董事总经理 Albert Sahle 已经准备好了答案。他的公司拥有法兰克福Zeil大街上巨大的 Karstadt大楼。这个百货集团将于2025年底迁出。 “最迟从二楼开始，还会有其他用途，”萨勒说。

他正在计划在 Karstadt迁出之后将大楼规划为一座由不同租户组合的新建筑。第一层将会迁入一家超市和连锁药店，一楼和二楼仍将布置零售店。但也可能加入餐厅，公寓或连锁酒店。他透露说，“我们已经从Motel One 收到了具体的租约询价了。”

他期待会有更高的收入。 “ 此外酒店功能使用肯定会获得更高的租金。” 但是改建成为的“混合用途”物业，即拥有完全不同类型的租户的建筑物，成本非常高昂。 然而，这种发展模式对居民提供的便利更多。城市中心的购物街将因众多不同的租户而变得更加丰富多彩和多样化——不仅仅是购物中心，还将融入酒店、公寓、文化机构、健身室和餐厅。地产专家Back-Ihrig 也看到了这些优势：“这绝对是一个积极的发展，现在下班后，很多人离开市中心的。”

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