诚心求教，投资房选哪里? 斯图加特vs图宾根vs乌尔姆

cx6699gxl · 发表于 2021-10-8 13:38

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投资房小白，坐标西南德，想用自己有限的预算买一套投资房。
核心诉求是：1. 不求房价上涨，但求能有一些保值抗跌能力就行。2.因为税务优惠，所以希望尽可能多的贷款，并希望能达到收支平衡。不需要再每个月补贴过多。这里的补贴只是单纯意义上的房租-还贷。不包括一次性的维修费用。
3. 因为自住房的关系，已经有很大一部分资金流向了房地产，资产和自住房地区的经济发展深度捆绑，所以希望投资房的地区经济结构能和自住房地区有较低的关联性。

看了一段时间的房子，发现不知道买在哪个城市好，求大家的建议：

1. 图宾根
-作为大学城和著名医院所在地，加上城市扩张能力有限，房子供小于求，保值抗跌能力很强。诉求一满足
-房价是三个城市里最高的，我们的预算能买到的基本是一居室或者小两居室的非市中心区域，租售比很低。在30年还清贷款的前提下无法达到收支平衡。诉求二无法满足
-产业多为医院大学等研究型单位，和汽车产业关联性很低，诉求三满足

2. 斯图加特
-房价是七大城市里上涨最慢的，抗跌能力成谜，现在没有人能说清楚汽车行业二十年之后的样子。就像没有人在二十年前能预测今天用智能手机上网。但是目前来看施瓦本老财主们的还是财力雄厚的。诉求一基本满足。
-房源最多，慢慢找感觉可以找到收支平衡的房子，租售比个人感觉比图宾根高，诉求二满足
-虽然作为首府也有很多大型机构，但是不可否认斯图加特和我们自住房的地区都属于汽车及相关为支柱产业的地区。最坏的情况是行业凋敝了，我们失业了，自住房贬值了，投资房也贬值了...诉求三不满足

3.乌尔姆
-房价目前是最亲民的，但是房价低说明上涨的起点低，居民购买力低。诉求一问号?
-因为房价低，所以租售比是高于图宾根和斯图加特的，是最容易实现正向现金流的地区。诉求二满足
-产业比较多元化，多为中小企业。有体量不如图宾根和斯图加特的大学和医院，交通枢纽，诉求三满足。

总结下来，我觉得是这样的排序，大家觉得对吗？
诉求一：图宾根>斯图加特>乌尔姆
诉求二：乌尔姆>斯图加特>图宾根
诉求三：图宾根>乌尔姆>斯图加特

另外乌尔姆离我们的所在的城市最远，大概1小时车程，如果租房出去，有很多琐碎的事情需要我们过去处理吗？这个也是一个重要考虑因素吗？

个人最不倾向斯图加特，因为我并不寄希望于房价上涨，但是却想人为的diversify一下行业风险。我知道世界上没有十全十美的事，诉求一和二本身就是有点矛盾的。而且对这三个城市也都是片面的解读，请了解这三个城市的大侠们多多赐教！各位大大会怎么选呢？

Kittende · 发表于 2021-10-10 15:52

本帖最后由 Kittende 于 2021-10-10 15:57 编辑

要是我肯定斯图加特德国车企不是那么容易倒的你买房投资难道还要投资几十年吗
斯图也不完全是汽车产业还有很多企业虽然也和汽车息息相关但是不仅面向汽车比如Festo  还有一堆零部件汽车不卖整车卖零部件可以吗再者说之前新闻天天什么CONTI裁员 ZF裁员 ZF年初接的超级大订单没见有公众号刷屏大企业还是有回旋余地的
我觉得斯图短期内不会成为底特律如果德国汽车产业都倒了说明德国也不行了你投资哪里有用
小城市没法和大城市比没看家人家要饭的蹲在大城市HBF门口吗  哈哈
虽然本人不喜欢斯图这个城市但是另外连个和斯图没法比
我觉得斯图房价被低估了。。。我都想去买可惜太远看房不方便随意就在自己的城市弄了一大一小
你买来投资大概率目标人群还是学生中国留学生相比学工科的多所以斯图工科学生肯定多还有一堆实习的

另外两个都是文理综合性大学

握紧阳光 · 发表于 2021-10-8 14:07

我的角度肯定选Ulm，你选Ulm的话，要做好你看中的房子最终被我抢走的心理准备

xmusunny · 发表于 2021-10-8 14:47

图宾根我觉得还是斯图大区，和汽车行业的兴衰也息息相关。而且隔壁就是Reutlingen 好几个博世的厂要说这里的房价和汽车行业无关也是不科学的。再考虑租售比和房源情况，整体投资价值不如斯图。Ulm不太了解，你看看别人的回复。

cgndhx · 发表于 2021-10-8 15:19

可以考虑弗莱堡，海德堡

cx6699gxl · 发表于 2021-10-8 15:38

握紧阳光发表于 2021-10-8 14:07
我的角度肯定选Ulm，你选Ulm的话，要做好你看中的房子最终被我抢走的心理准备 ...

哈哈，谢谢指点，您先来~~我不和您抢

cx6699gxl · 发表于 2021-10-8 15:39

xmusunny 发表于 2021-10-8 14:47
图宾根我觉得还是斯图大区，和汽车行业的兴衰也息息相关。而且隔壁就是Reutlingen 好几个博世的厂要说这里 ...

您说的很有道理，地理位置上确实还是汽车行业辐射区域，只是因为有大学和科研机构能稍微规避一点...

cx6699gxl · 发表于 2021-10-8 15:41

cgndhx 发表于 2021-10-8 15:19
可以考虑弗莱堡，海德堡

这两个地方又贵又远哈哈...出租房买的太远了不好照顾哎...

great · 发表于 2021-10-8 15:45

这三个地点都有比较大的学生群体。所以看你买投资房定位的是租客是不是学生，如果是的话，其实受行业影响不大。还有个建议，不要为了单价便宜选非市中心，宁可小点。

伪装者在潜伏 · 发表于 2021-10-8 17:23

楼主买投资房是打算100%贷款吗？如果需要出首付大概要多少？

Simon008 · 发表于 2021-10-8 17:29

海德堡呀，莱茵内卡经济活跃地区，人口结构年青，大学医院高科技企业齐全，离斯图加特也不算太远。

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