德国继承房产：如何让新财富不构成金融风险？

袖底香

在德国，房产的继承是一件非常复杂的事，因为有很多陷阱等待着房产的新主人。如果还有具有争议的共同继承人，房地产继承很快就会成为继承人的负担。看看如何避免这些麻烦。

据统计，德国一半的遗产继承案涉及房地产的继承。但是有时候，继承的房产不仅会造成家庭中的争吵，甚至会成为继承人沉重的负担。德国继承法和资产继承协会 (DVEV) 常务董事 Jan Bittler 说：“提早获取信息和建议很重要。“

全有或全无的原则
任何继承人，不管是从他们的父母、祖父母还是姐妹那里继承东西，只适用于这个原则：全有或全无。意思是，如果要继承财产，就要承担相关的债务。对于房产来说，留下贵重家具但拒绝承担房贷是不可能的。而且，作出是否要继承的时间非常短：只有六周的时间，一般从被继承人去世开始算。如果有遗嘱或继承合同，则从这些文件公开时开始计时。如果错过了截止日期，继承将被自动视为全盘接受，包括相关的债务。

调查情况
快速了解房屋的实际价值和可用性非常重要。继承人有权向土地登记处索取摘录文件。该文件通常记录了该房屋是否要支付土地费用或者是否还有抵押贷款等信息。

被继承人的银行可以提供进一步的债务信息、可能的租金收入和信贷余额的信息。继承人必须出示被继承人死亡后有效的授权书或者医疗保健代理人的证明，或公证的遗嘱。

在专家的帮助下检查房屋的结构状况也很重要。暖气、水管、地窖、屋顶的质量怎么样？因为老房子经常需要翻新，这可能会很昂贵。

根据所有这些数据，专家可以评估房产的市场价值，继承人必须很快决定他是否值得继承遗产。

考虑遗产税
继承近亲的房产，即配偶、子女或孙子女继承房产，通常不必太担心税务局，除非被继承人留下巨额财富。例如，妻子可以从丈夫那里免税继承高达 50万 欧元的遗产。这同样适用于注册过的终身伴侣。孩子可以从每位父母那里获得高达 40万 欧元的免税遗产，孙子高达 20万 欧元。超过免税额的资产需要缴税。例如，当一个女儿继承了慕尼黑价值数百万欧元的公寓楼时就要支付遗产税了。“在这种情况下，税务顾问的建议是必要的。”因为：通常情况下，对于没有流动性资产的继承人来说，用贷款支付遗产税也是可以得到某些回报的，这取决于个别情况。

任何继承房屋等资产的人必须在三个月内非正式地通知其税务局。然后，当局会发出遗产或赠与税的申报表，必须在短期内完成申报。

特例
除了免税津贴外，配偶、法定伴侣和子女还有额外的福利。对他们来说，继承的房产如果自住，任何情况下都免税。但是，继承人必须在房产里面住十年。在此期间，该物业不得出租或用作第二个家。但是，如果继承人必须去疗养院则是例外。

对于儿童，还有一项附加规定，即继承最多 200 平方米面积的房产无需缴纳遗产税。无论是简陋的公寓还是豪华的别墅，都没有关系。例如，如果一个孩子从母亲那里继承了一套250平方米居住面积的房子，那么其中200平方米无需缴纳遗产税，剩下的50平方米可以用免税额度。

与他人共同继承
如果三个兄弟姐妹继承一所房子，或者：继母和孩子共同继承一所房子，这种情况就比较复杂。不管家族继承人之间的关系如何，如果他们一起继承，他们总是形成一个继承人团体。每个人都对这个房产有权益，没有其他人的同意，任何人都无法采取进一步的行动。但是，由于家庭成员的兴趣一般大不相同，大家齐心协力的情况很少。“例如一个人想搬进来，第二个更愿意出租，第三个想出售。”结果通常是家庭纠纷，律师警告说，如果继承人无法就房子的结局达成一致，那么拍卖对每个人来说都是最不利的解决方案。

唯一继承人有优势

如果没有共同继承人，那么继承人只需要澄清：想自己搬进来还是出租，或者翻新出售。任何决定继承遗产的人都必须尽快更正土地登记册并登记为新的所有者。

这个程序通常需要继承证书来证明。但遗嘱认证法庭收取一定的费用。当局或银行尤其需要该文件。继承证书只是证明继承权的一种方式。如果死者有公证的遗嘱，那么也可以用来当做证据。

继承人如果在被继承人死亡后的两年内登记为新主人的，不收取任何费用，也不需要缴纳任何房产转让税。注意，继承人申请继承证书就同时表示接受继承了，不再有拒绝的可能性了。

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