新冠对商用房地产市场的影响：慕尼黑店铺租金暴跌近 27%

袖底香

大流行和网上购物的趋势正在对德国的商用房地产市场产生影响：店铺租金全面下跌。


冠状病毒大流行导致德国零售业新签租房合同中的租金暴跌。房地产协会 IVD 周三发布的一项研究显示，尤其是在昂贵的大都市，店铺租金在经历了多年的繁荣之后急剧下跌。与去年同期相比，2021 年上半年全德平均的店铺租金下降了 10%。根据 IVD 的数据，在德国七个最大的城市：柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫，店铺租金的跌幅更大：接近 13%。而德国中小城镇店铺租金的下降幅度则明显较低，约为 1% 至 5%。

根据这项研究，慕尼黑店铺租金的跌幅最为明显，小型零售空间的新租房合同，租金下跌近 27%。而斯图加特则下跌 20%。在柏林和杜塞尔多夫的跌幅要低得多，都为12%。

能否转变为住宅？
通常，前几年租金涨的越高，价格下跌幅度越大。近年来，随着德国经济的繁荣，德国店铺租金大幅上涨。而碰到疫情后，前几年租金上涨特别快的地方，租金回落也特别快，比如慕尼黑。而德国中小城镇的店铺租金在前几年的上涨幅度偏低，现在调整的空间也较小。
当然，网络购物的趋势也已经影响了德国所有城市。根据 IVD 的数据，德国目前的店铺空置率约为 20%，比大流行开始前高出约三分之一。此前饱受网购竞争之苦的零售业形势进一步恶化。总的来说，现在德国实体商铺的趋势是租期更短、空间更小。IVD呼吁政界人士简化建筑法，以便零售物业，尤其是 B 级城市和二级核心地段以及中小城镇的零售物业，可以更容易地转变为住宅房或办公空间。

写字楼租金几乎不受影响
该研究同时也考察了办公室的租金合同。与店铺相比，尽管出现了居家办公的趋势，但在危机期间，德国写字楼市场的租金保持稳定。根据IVD的数据，在整个德国，租金同比下降不到1%。当然，德国七个最大城市的写字楼租金下降幅度超过了 1% ，但中小城镇的写字楼租金甚至略有上涨。

对于写字楼来说，新冠只是减缓了过去几年租金上涨的势头。事实上，德国写字楼租金在 2015 年至 2019 年间上涨了 10% 以上。在大流行中，德国劳动力市场最初的确存在很多不确定性。但现在德国失业率再次下降，这也支撑了德国的写字楼市场。

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