租房还是买房？这些城市依然有投资机会！

袖底香

在租金上涨、低利率和通货膨胀的时代，人们对​​买房的兴趣越来越大。但随着房价和房租的不同比增长，在德国的很多地方，租房依然是更现实的选择。但是如果综合考虑各种因素，即使很多地方的房价已经很贵，依然值得买房。

德国是一个租户大国，这里只有大约 42% 的家庭住在自己的房子里。Forsa 的一项调查显示，四分之三的德国长居人口希望拥有自住房。特别是因为这几年，德国房产增值特别快：过去五年，联邦统计局公布的房价指数上涨了38.2%。

租或买：购房价格快速上涨
德国一直在讨论房地产市场过热是否会导致房地产泡沫破裂的风险。就目前的租金而言，涨势已经放缓，至少在紧张的大都市区是这样。当然，这也因为新建筑正在不断推进中。

联邦统计局周一宣布，9 月份新批准的公寓为 30952 套，比 8 月份增加了 3.9%。然而，房价依然不受控制，甚至还在加速上涨：与去年同期相比，第二季度的价格平均上涨了 10.9%，创历史新高。

对于投资者来说，德国房市是一个有趣的市场
房地产交易顾问Dr. Marc Sahling认为，德国房价将继续上涨：“由于冠状病毒大流行，住宅房地产市场没有发生显著恶化。德国房市是一个非常稳定、安全且波动较小的市场，这对投资人很有吸引力。”

这家房地产服务提供商每年都会发布一次“风险回报排名”，该研究针对 111 个德国城市购买房产的吸引力进行了调查。下面是今年的评估结果。

相比之下，不增值的购买总是不值得的
随着房产价值的增长，购房仍然具有吸引力。但是，如果不考虑房产的增值，而仅仅从目前房价和租金比例看，租户往往更实惠：“目前只有七个城市的租售比达到了买房比租房更可取的程度。”根据研究，在Dessau-Roßlau, Gera, Herne, Gelsenkirchen, Salzgitter, Bremerhaven 和 Saarbrücken，现有公寓的价格水平非常低，相比租房，购买一套现有公寓更合算。相比之下：一年前，在 111 个城市中依然有 35 个城市，符合这个标准。

对于新房来说，只有Dessau-Roßlau, Kaiserslautern und Frankfurt (Oder)，购房导致的财务负担低于租金的负担。

高达家庭收入的 45% 用于租金
在大都市里，不管是购房，还是租房，成本都非常高。尽管现有公寓仍有很多租金低廉的旧合同，但根据数据显示，慕尼黑的租金负担已经为32.34%（家庭净收入的32.34%用来支付租金），柏林为31.14%。由于学生的收入通常较少，大学城弗莱堡（32.19%）和哥廷根（31.94%）的住房负担也很高。对于新公寓来说，情况更糟糕：柏林人平均将家庭净收入的 45.39% 用于租房。

但相比租房，购房要支付的成本更高：根据分析，柏林人购房要支付净收入的 57.45%用于还贷，因此甚至高于慕尼黑的54.10%。

波茨坦在风险回报排名中得分最高
如果加上人口发展、经济发展以及租金和房价的发展，即使在房价已经很昂贵的地方，购房也是值得的。根据这项研究，波茨坦、兰茨胡特和莱比锡具有最佳的风险回报率。

其他靠近大都市的其他城市，如达姆施塔特、吕讷堡或哈瑙，购房也是相对安全的投资：中等规模的投资回报率在 3.8% 至 4.6% 之间，前提是房价仍然在家庭可承受范围内。

小城镇购房很有吸引力
然而，对于人口少于 2万人的小城镇，购房可能更具吸引力。位于耶拿的 SIM 集团在一项研究中对这些人口在 2500 至 20000 之间的小镇进行了研究，结果表明：有高速公路连接且超市、学校、幼儿园和老年人设施比例良好的小镇很有吸引力。就现有物业而言，大柏林地区的三个小镇Velten、Zossen和Schönefeld就不错，值得入手。

而新建房，顶级城市的回报率可能高达 7.73%，但风险也更大。综合风险和回报，莱比锡附近的 Krostitz 表现最好，其次是图林根州的 Stadtroda、纽伦堡附近的 Oberasbach 和汉堡附近的 Trittau。


降低住房成本提供投资机会
“与投资于昂贵的大都市相比，小城市具有许多优势。” 如租金违约的风险较低，因为在大城市，房租将占收入的 ３到４成，而在较小的城市，通常会低得多。另外，较小的城市也有更大的租金上涨潜力。

然而，小城镇也有失败者。根据研究，在石勒苏益格-荷尔斯泰因州的 Flintbek、下巴伐利亚州的Bischofsmais 或罗斯托克附近的Kröpelin ，风险明显高于回报。

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