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[买房建房] 租房还是买房?这些城市依然有投资机会!

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发表于 2021-11-16 13:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
在租金上涨、低利率和通货膨胀的时代,人们对​​买房的兴趣越来越大。但随着房价和房租的不同比增长,在德国的很多地方,租房依然是更现实的选择。但是如果综合考虑各种因素,即使很多地方的房价已经很贵,依然值得买房。

德国是一个租户大国,这里只有大约 42% 的家庭住在自己的房子里。Forsa 的一项调查显示,四分之三的德国长居人口希望拥有自住房。特别是因为这几年,德国房产增值特别快:过去五年,联邦统计局公布的房价指数上涨了38.2%。

租或买:购房价格快速上涨
德国一直在讨论房地产市场过热是否会导致房地产泡沫破裂的风险。就目前的租金而言,涨势已经放缓,至少在紧张的大都市区是这样。当然,这也因为新建筑正在不断推进中。

联邦统计局周一宣布,9 月份新批准的公寓为 30952 套,比 8 月份增加了 3.9%。然而,房价依然不受控制,甚至还在加速上涨:与去年同期相比,第二季度的价格平均上涨了 10.9%,创历史新高。

对于投资者来说,德国房市是一个有趣的市场
房地产交易顾问Dr. Marc Sahling认为,德国房价将继续上涨:“由于冠状病毒大流行,住宅房地产市场没有发生显著恶化。德国房市是一个非常稳定、安全且波动较小的市场,这对投资人很有吸引力。”

这家房地产服务提供商每年都会发布一次“风险回报排名”,该研究针对 111 个德国城市购买房产的吸引力进行了调查。下面是今年的评估结果。

相比之下,不增值的购买总是不值得的
随着房产价值的增长,购房仍然具有吸引力。但是,如果不考虑房产的增值,而仅仅从目前房价和租金比例看,租户往往更实惠:“目前只有七个城市的租售比达到了买房比租房更可取的程度。”根据研究,在Dessau-Roßlau, Gera, Herne, Gelsenkirchen, Salzgitter, Bremerhaven 和 Saarbrücken,现有公寓的价格水平非常低,相比租房,购买一套现有公寓更合算。相比之下:一年前,在 111 个城市中依然有 35 个城市,符合这个标准。

对于新房来说,只有Dessau-Roßlau, Kaiserslautern und Frankfurt (Oder),购房导致的财务负担低于租金的负担。

高达家庭收入的 45% 用于租金
在大都市里,不管是购房,还是租房,成本都非常高。尽管现有公寓仍有很多租金低廉的旧合同,但根据数据显示,慕尼黑的租金负担已经为32.34%(家庭净收入的32.34%用来支付租金),柏林为31.14%。由于学生的收入通常较少,大学城弗莱堡(32.19%)和哥廷根(31.94%)的住房负担也很高。对于新公寓来说,情况更糟糕:柏林人平均将家庭净收入的 45.39% 用于租房。

但相比租房,购房要支付的成本更高:根据分析,柏林人购房要支付净收入的 57.45%用于还贷,因此甚至高于慕尼黑的54.10%。

波茨坦在风险回报排名中得分最高
如果加上人口发展、经济发展以及租金和房价的发展,即使在房价已经很昂贵的地方,购房也是值得的。根据这项研究,波茨坦、兰茨胡特和莱比锡具有最佳的风险回报率。

其他靠近大都市的其他城市,如达姆施塔特、吕讷堡或哈瑙,购房也是相对安全的投资:中等规模的投资回报率在 3.8% 至 4.6% 之间,前提是房价仍然在家庭可承受范围内。

小城镇购房很有吸引力
然而,对于人口少于 2万人的小城镇,购房可能更具吸引力。位于耶拿的 SIM 集团在一项研究中对这些人口在 2500 至 20000 之间的小镇进行了研究,结果表明:有高速公路连接且超市、学校、幼儿园和老年人设施比例良好的小镇很有吸引力。就现有物业而言,大柏林地区的三个小镇Velten、Zossen和Schönefeld就不错,值得入手。

而新建房,顶级城市的回报率可能高达 7.73%,但风险也更大。综合风险和回报,莱比锡附近的 Krostitz 表现最好,其次是图林根州的 Stadtroda、纽伦堡附近的 Oberasbach 和汉堡附近的 Trittau。


降低住房成本提供投资机会
“与投资于昂贵的大都市相比,小城市具有许多优势。” 如租金违约的风险较低,因为在大城市,房租将占收入的 3到4成,而在较小的城市,通常会低得多。另外,较小的城市也有更大的租金上涨潜力。

然而,小城镇也有失败者。根据研究,在石勒苏益格-荷尔斯泰因州的 Flintbek、下巴伐利亚州的Bischofsmais 或罗斯托克附近的Kröpelin ,风险明显高于回报。

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发表于 2021-11-16 15:08 | 显示全部楼层
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