这样算合理吗

Kittende

假设房子A  租金550 暖租 房子10万买得 假设 5万首付 5万贷款 假设每月本金还 150 利息150

租金纯收入 550 减去 (暖气50外加不能摊给租客的费用100） 也就是brutto纯收入450
年brutto收益 5400 Euro

然后计算税率

折旧 每年 2000欧 利息假设每年1800 个税比例为40%
5400减掉2000欧 减掉 1800欧 剩下1600 这样算的话税是640每年

然后月纯租金 5400 减掉1800利息 减掉640税 然后剩下 2960

rendite 2960 除以 50000的首付 5点9%

每月净收入246 （2960除以12）每月支出本金150 每月净收益 96欧? 相当于每月存钱150 有利息96欧。。。。

算的逻辑有问题吗

Kittende

握紧阳光 发表于 2021-11-18 09:59
默认投资房产的人是有投资意识的，可以在金融市场取得稳定年化6-10%的收益，不可能大笔钱存在银行。在可 ...

我还没上升到这种境界哈 还需要学习理财知识

这房子是要拍卖的。。。市场价55000 但是被拍卖局告知 预计要12万到15万才可以拍下 觉得不是特别值得了 还要管理

tulips_ok

你折旧每年2000欧是不对的。折旧只折建筑部分，不折地皮。你买的房子不含地皮吗？

tulips_ok

还有个税比例40%的话，应该是超高收入人群。
一般如果拿到手的netto工资是60%brütto的话，个税也只是二三十%，因为还有扣医保社保等。

Kittende

tulips_ok 发表于 2021-11-18 07:24
还有个税比例40%的话，应该是超高收入人群。
一般如果拿到手的netto工资是60%brütto的话，个税也只是二三 ...

房子的价格和地皮价格如何分别作价呢
出租这部分收入算作总收入的一部分 交税 然后社保之类的不也得一并给缴纳了吗 所以40% 不对吗

握紧阳光

当地政府网站上应该能找到当地各区域的Bodenrichtwert，按这个标准可以算出地皮的钱，但是实际情况是否需要这么细分取决于税务局，我的税务局就不需要这么仔细，直接按照售价折旧。

租金收入不属于beitragspflichtig，只需要交税，社保不用。

每月存150欧，利息96欧，你忘了你一笔砸进去首付5万了。你这样操作类似于买基金，一笔5万欧买进去，每月定投150欧，收益大部分是由首付的5万创造的，而不是每月定投的150欧创造的

tulips_ok

Kittende 发表于 2021-11-18 07:33
房子的价格和地皮价格如何分别作价呢
出租这部分收入算作总收入的一部分 交税 然后社保之类的不也得一并给 ...

楼下回答的关于医保社保是对的。租金收入不需要交纳医保社保，只需要交所得税。所以税率一般不会达到40%，除非你的年收入达6位7位以上。
税局一定会把地皮和房子拆开折旧，尤其是旧房。地皮价值占总价值比例很高。按楼下说法，你可以去税局认可的网站查找你房子所在地的地皮价格。需要注意的是，属于你的那部分地皮并不等于你房子的使用面积。因为你的房子不是独立存在的，要根据你房子的面积比例和同片区进行分摊所有包括公共区域面积。具体操作不清楚可以聘请税务师做。我也只是听税务师讲讲理论，实际我也不会搞。

tulips_ok

还有就是考虑收益的时候，我赞同楼上说的。每月150欧，利息96欧(收益)的说法并不正确。因为你有首付5万。首付也是你的投资。

再有就是你忽略了房子每年维护产生的费用。这方面费用是不可估计的。心新房维护费用比较低，或者基本不会产生。旧房维护费用还是可能产生的。

Kittende

握紧阳光 发表于 2021-11-18 08:28
当地政府网站上应该能找到当地各区域的Bodenrichtwert，按这个标准可以算出地皮的钱，但是实际情况是否需要 ...

5万没有算机会成本收益 因为5万从在银行就要倒贴了 所以这里做了忽略处理

握紧阳光

Kittende 发表于 2021-11-18 09:51
5万没有算机会成本收益 因为5万从在银行就要倒贴了 所以这里做了忽略处理 ...

默认投资房产的人是有投资意识的，可以在金融市场取得稳定年化6-10%的收益，不可能大笔钱存在银行。在可以承贷的时候把现有资产套在投资房里，等于让这笔现有资产丧失了额外升值的机会。能用脸面去贷款的时候，就别用资产去贷款。