交通灯政府的调控楼市政策将使德国房东承压

袖底香

德国新成立的住房和建筑部归社民党所有，而租户保护是社会民主党的首要任务。这从联合执政协议中就可以清楚地看到。例如现有租房合同的租金上涨将受到更多的限制。新租赁合同的限租政策也将延长至 2029 年。 另外，德国房东必须准备好接受进一步的政府干预。例如，适用于住宅建筑的供暖成本和气候保护措施等等，总而言之，德国房东必然会在新政下承压。


Haus und Grund 房东协会负责人 Kai Warnecke 表示，对于私人住房供应商而言，租房将变得更加复杂和昂贵。已经受到严格监管的住房市场将变得更加官僚化。在新联邦政府上台后，房东和租户必须适应新的游戏规则。

气候保护：房东分担二氧化碳排放成本

大联盟政府拒绝在租户和房东之间分摊能源的二氧化碳排放费，因为房主无法影响租户的供暖行为。但是交通灯联盟却认为房东应该再次参与支付，具体取决于建筑物的效率等级。如果这样的规定不可行，那么租户和房东各分摊一半。

在对现有建筑进行改造和现代化翻新时，房东的成本也越来越高。施工完成后，公寓楼必须符合ＫＦＷ 70 的能源标准，预计该新规定自 2024 年 1 月 1 日起适用。此外，从 2025 年 1 月 1 日起，新安装供暖系统，驱动能源的65%必须使用可再生能源。 这就意味着昂贵的额外成本。

限租政策将延长至 2029 年

在柏林的那种房租封顶模型被否决后，2015 年推出的限租政策仍然是房地产市场最重要的监管工具。红绿灯希望将这个政策延长到 2029 年：新合同的租金最高只能比当地水平可比租金高出百分之十。

而对于现有的租金合同，新政府希望收紧当前的租金上涨上限。未来，在紧张的楼市中，房东最多只能在三年内加租11%，而原来是15% 。而在不太紧张的房市，三年内涨租 20% 的上限仍然适用。

所有人口超过 10 万的城市强制执行租金指数

市政当局的租金指数显示了当地的租金水平，也能有一个参数来限制涨租的幅度。但是评估的过程复杂而且昂贵。许多城市，如不来梅，根本没有租金指数。但是新政府计划让所有人口超过 10 万的城市制定租金指数。先在一些城市启动试点项目。租金指数所需的数据应来自纳税申报表。目的是使租赁住房市场更加透明。而且， 自 2020 年 1 月 1 日起，租金指数是根据过去六年的租金来计算的，将来，政府计划延长到七年。这意味着租金指数中的比较租金通常会更低。


房地产转让税：自住业主免税

德国是欧洲自住房拥有率最低的国家之一。这主要是由于购买房产时的高额附加费。其中就包括市政当局征收的房地产转让税。如北莱茵-威斯特法伦州等一些联邦州现在收取房价的 6.5%。新政府希望通过对房主的补贴来减轻房地产转让税的负担。但联合协议中没有说明这种豁免应该有多高。因为房地产转让是各联邦内部事务。可能会对自住业主免税，而专业房地产买家的房地产转让税漏洞将被堵住。

禁止现金购房

新联邦政府希望抑制投机活动，并阻止黑钱流入房地产市场。购房者购房资金应提交税务证明，此外，禁止以大额现金购买房产。

土地登记也应变得更加透明。当局无法在其登记地址联系到的公司或个人不再可能注册为新的房产所有者。政府还想检查土地登记是否可以实现数字化。而政府在这方面的新政主要针对的是将德国作为洗钱中心的外国投资者。

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握紧阳光

只要市场需求还在，任何想要加在房东头上的负担最终都会转嫁到租客头上，然后租客抱怨，政府再施压，房东再转嫁压力，租客再抱怨，然后执政党就下台了。。。

amaranllisq

啥，有可能会减自住的转让税？北威6.5呢

Truecar

amaranllisq 发表于 2021-11-26 18:57
啥，有可能会减自住的转让税？北威6.5呢

柏林是6，中介再收7.15，加起来就是13.15，目前一年租金收益是3%左右，要出租四年才能把交易成本收回，而政府还怪房东提高房租。

amaranllisq

Truecar 发表于 2021-11-26 22:26
柏林是6，中介再收7.15，加起来就是13.15，目前一年租金收益是3%左右，要出租四年才能把交易成本收回，而 ...

柏林的中介太好当了吧，我们这不含税是3，如果真有可以减免转让税，是不是该等等再买啊